今日午间，地产板块迎来连环利好。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。投资第一步，平安证券开个户>>>
受利好提振，午后地产板块强势拉升，大涨超过5%，龙头万科、特发服务、我爱我家、城建发展等多股涨停；港股地产股同样走高，龙湖集团、世茂集团一度涨近10%。
在房贷首付比例、个人住房公积金利率、商贷利率政策下限等方面，政策也有重磅变化。
1、首套房商贷最低首付款比例调整为不低于15%
中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
独家解读：此前的政策规定显示，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
本次政策调整，将首套和二套房商贷最低首付款比例统一下调5个百分点，有利于降低居民首付负担，增强购房能力和意愿，对于刺激消费、推动房地产市场复苏有积极作用。以一套总价300万元的二套房为例，首付30%，需要90万元，如果首付比例降到25%，首付款将减少至75万元。
2、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点
中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
独家解读：公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。当前地产市场信心不足，这是时隔两年后，住房公积金利率再次下调，将进一步降低刚需和改善型需求等购房者的购房成本。粗略测算，百万贷款月供将减少一百二十元左右。
3、取消首套和二套商贷利率政策下限
央行发布调整商业性个人住房贷款利率政策的通知。一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
独家解读：2022年5月，央行、银保监会印发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中提到对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
而当前“取消首套和二套商贷利率政策下限”，则意味着可以突破LPR-20的限制，未来的首套房房贷利率公式或许将是这样的：5年期LPR(3.95）- XBP，这个X为各地市场来决定。未来部分城市的房贷利率可能跌破3%，进入2字头时代。
除了房贷层面的利好外，在地产去库存方面，何立峰指出，“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”后续政策面仍有更多期待。
总的来看，历史数据显示，地产市场的交易数据和周期变化，政策面始终是非常重要的影响变量。房贷等相关政策宽松，交易市场就容易活跃，房贷利率政策结合其他购房政策将充分发挥组合效应，对于房地产市场的企稳复苏和向好发展等具有积极影响。
作者：平安证券金牌投顾 武鹏
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