最近深圳楼市又躁起来了。
新房市场传出调控；
财经媒体曝出有学区房成交单价上30万+/㎡；
福田3万多位业主上书教育局，支持分享名校学区，2000余业主反对；
......
楼市氛围好不热闹。
南方楼事今天想说的不是新政，而是学区房。
因为一年一度的学位房成交高峰要来了，有必要跟大家聊一聊。
火热的学位房市场
前段时间，某财经媒体报道深圳有学区房成交价上30万+/平的消息，相信大家都看到了。
虽然后来被相关房源机构辟谣，但对学区房的价值，大家还是坚定看好。
事实上，最近学区房市场的确火起来了。
南方楼事有朋友吐槽，最近频繁接到中介的电话，问自己福田的房子要不要卖掉。
对此有资深学区房经纪人表示，每年1-4月都是学区房成交旺季，近期是高峰，小户型房源少，成交价也不断攀升。
而且不单单是深圳，其他城市也是如此。
据21 世纪经济报道，近期上海学区房小区成交套数明显上涨，业主跳价严重，如果一个小区进入无房源阶段，只要有一套房子出来，业主一晚上跳价 200 万的案例也曾出现。
在搜索引擎上搜学区房，“北京学区房一夜暴涨40万”的消息占满最新信息。
深圳这边，就有百花公寓80多平左右的房源，成交单价上了21万/㎡。
图源网络
但在链家核实发现最新成交价停留在去年4、5月份，单价都在14万/㎡左右，价差明显。
“成交就意味着市场认可这个价格。”
该经纪人表示，现在有的学区房片区，一共有十来个楼盘，现在全部在卖房源加起来不到30套，很多楼盘只有1套在卖，房源紧俏。
图源链家官网 数据截自2021.1.21
在这种火热的氛围之下，福田教育局公示了一份《福田区2021年新建学校学位优化供给方案（征求意见稿）》，引起业主不满。
此次方案涉及红岭外国语小学和福田区外国语学校西校区，前者拟实行共享招生，后者为分享学区。
引起争议的，便是实行分享学区的福田区外国语学校西校区。
有3万多人支持实行分享学区，2000多人反对。
反对业主认为，原片区学位本来就紧张，而且分享之后家长接送学校附近的路会堵，不宜再与其他片区分享学位。
支持业主觉得，分享学区符合就近入学的原则，还能缓解景田小学学位紧张的状态。
公说公有理婆说婆有理，反正是“杠”上了。
结果如何目前还没有定论，按福田教育局征求意见的时间从2021年1月13日-2月12日，也就是说大概在下个月才有答案。
上下滑动查看业主反对/支持提倡书
两份建议的文件一流出来，也引起网友热议。
在大家热火朝天的讨论谁“屁股歪”的时候，有人问了一句：
分享学区和共享学区，有什么区别？
这个问题，一两句话还真解释不完。
考虑到很多购房者是新手上路，南方楼事今天还是给大家科普科普。
深圳学位制度
其实呢，深圳学区有很多种类型。
他们诞生的初衷，是官方为了缓解教育资源不均衡、实现就近上学、确保每个孩子都能上学，于是出现了这些学区。
他们有单校划分、大学区、共享学区、分享学区和优享学区，划分方式、入学规则都不一样。
因为类型很多，南方楼事今天就挑比较普遍的三类去解释，分别是大学区、共享学区和分享学区。
1深圳“学区”之大有不同
先来说说大学区。
关于大学区，早在2015年深圳市教育局就出台过相关文件。
各区可以根据“相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口”的要求，结合本区实际情况，积极探索以社区、街道等为片区设置大学区。
家长可自愿在学区内为孩子报读2～3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。
其中还提到，结合本区情况，完善积分入学细则。所以后来实施起来之后，各区的入学积分都不太一样。
比如龙华、福田、罗湖都按积分情况从高到低录取，如果相应学区的学生报读原地段所属学校的话，可以额外增加积分。
而南山、坪山等就不设置加分项。
所以各区的招生政策有所差异，内容很多南方楼事不过多赘述，具体政策大家可以去查所在区教育局官网。
再来就是共享学区。
共享学区就是区域内的学生，除了可以选择地段内的学校，还能选择地段外共享学区内的另一个学校作为第一志愿进行申请。
比如，福田优化方案中的红岭外国语小学和红岭实验小学划分了共享学区。
这就意味着这个大片区内的申请人，不仅能选择红岭外国语，还能申请红岭实验。
图源深圳学位房攻略
我们从实行共享学区的各教育局平台发布的规则可以看到，相比大学区，共享学区在学位申请上更公平。
因为不管是哪个学区的学生，无论第一志愿选择哪所学校积分都是一样的。
图源深圳学位房攻略
最后看看分享学区。
分享学区呢，就是A学校范围内的学生可以分享B学校的学位，前提是A学校必须作为第一志愿，B只能当做第二志愿。
需要注意的是，B学校范围的学生不能申请A学校学位。
你可以理解为，B一般是学位比较充足的学校，帮A缓解学位紧张的局面。
如果还不理解，可以参考下图（D为指定分享的学校）：
图源深圳学位房攻略
现在各区实施的学区制度情况不一样，放张图大家参考了解一下。
如果这次福田外国语西校区的优化方案通过，将成为宝安之后第二个实行分享学区的区域。
图源深圳学区房攻略
南方楼事认为，不管是共享学区还是分享学区，对于片区内的家庭来说都是利好。
不仅确保孩子有学可上，还能实现就近上学。
而且，对于那些教育资源原本比较差的片区来说，如果划到了名校，孩子就有机会享受优质教育资源。
比如景田小学，一直被景田片区业主诟病没有名校小学，现在划到福田外国语西校区如同天上掉馅饼。
2共享/分享学区利好房价？
名校从天而降，除了带来优质教育资源还有什么？
看到这，深圳业主和中介会心一笑：还有房产升值。
在线观看香梅北片区业主和景田片区业主为福田外国语西校区学位battle的网友，也看透了一切。
针对分享/共享学区能不能利好片区房价，南方楼事咨询了福田某资深学位房中介。
对方表示，一旦有名校加持，片区房价就会补涨，但也仅限于名校。“如果不是名校起不了什么浪花。”
对于景田3万多位业主大力支持的行为，他认为福田区外国语学校西校区的学位房会起到溢价作用。
“景田片区还有很多总价相对较低的小户型房源，现在有名校傍身，业主肯定想搞钱。”
在链家官网筛选景田60㎡以下的房源有51套，总价从300多万到800万左右不等，房源相对较多而且门槛低。
图源链家官网 数据截自2021.1.20
反观香梅北片区，60㎡以下在售的房源只有5套，最低总价770万，最高1000万，和景田片区有较大价差。
如果这么对比，一旦确定福田外国语西校区和景田片区共享，那么片区小户型房源极有可能补涨。
图源链家官网 数据截自2021.1.20
但大家可别忘了，共享/分享学区也是有申请规则的。
以共享学区为例，学校在录取的时候还是按积分制来录取，最终会以录取积分高+志愿匹配的生源。
举个例子。
宝安的2018年新建的孝德学校，该学区和片区内最好的初中宝中集团学校为共享学区，但这两年可以享受这个“共享学位”的小区涨幅平平。
随机选取一个楼盘，中洲华府，从2018年到2019年11月，涨幅不大。
直到2019年下半年至2020年市场火热，房价才出现较大涨幅。
图源乐有家官网
即便很多业主知道买了片区内的楼盘也不能100%上学，但他们仍然相信有人会买这个“机会”。
用中介的话来说就是：聊胜于无。
3未来会不会是趋势？
大家最关心的是，这类学区在未来会不会成为趋势？
南方楼事认为大概率会。
近几年北京、苏州等城市相继探索共享学区、多片划区等模式，而深圳教育局在2015年就提出探索试行大学区的招生制度。
接着2016年龙华率先推出大学区试点方案，随后福田、罗湖、盐田、南山相继进行大学区试点；2017年福田新推出共享学区，2019年宝安推出分享学区......
可以看到，深圳在一直在深入推进这类学区制度。
而共享学区、分享学区以及大学区的出现，通过积分排序、电脑随机派位等方式分配学位，确保各片区之间学位大致均衡，避免有的片区紧缺有的富余。
如果是名校，还可以让原本没有名校的片区学生，有机会申请。
总之，我们认为这类学区制度，未来在深圳会成为常态。
▼
很多家庭为了所谓的名校学区房，掏空6个腰包、贷款。
甚至还要忍受人到中年“推倒重来”的心理落差。
现在深圳教育局迈出的这一步，意味着未来教育资源会更加均衡平等。
于市民而言，是一件好事。