具体改革建议：
（一）土地供给模式需要改革。过去我们土地的供给是政府垄断供应，未来恐怕房地产土地政府供给方式要从唯一到之一，特别是要重视盘活存量。中国房地产的制度框架，大的方面从土地供给到拍挂、预售制，都是学香港模式，但有三个很重要的方面没有学会：第一是预售，香港也预售，但为什么没有烂尾楼？我们没学到本质。第二是保障，香港的房地产市场化制度不是一个好的制度，香港的房价很高，但香港有50%的人可以住保障房，而我们有多少人住保障房？第三是存量，包括住宅和非住宅，特别是非住宅，存量房的交易非常活跃，只要达不到理想的资产价值，马上就会被新的人取走。其中非常重要的原因是香港没有土地增值税。
我们为什么存在大量的低效资产？土地增值税是关键的一个制约。比如某地块存量已经多年，当时地价很便宜或者零地价，购买者将其买来后仅土地增值税就使这个成本大幅超过了新建筑的费用，让它更新改造再获得收益就不可能了，所以大量低效资产就无法流动。土地供给模式改革从唯一到之一，就是要通过市场化机制盘活存量。
要以人定供，解决跨省域的土地市场化机制。要解决土地使用权到期之后的后续问题。住宅70年还有点年头，但是城市要更新，大量的商办房已经20多年、还剩十几年，现在没人敢碰这些资产，造成城市经济没有办法盘活。
（二）住房供给模式要改革。改革主要解决“四轻四重”的问题：重售轻租，重新轻旧，重市场轻保障，重预售轻优化房屋供给。这是我们过去住房供给存在的四大问题。
（三）房地产金融模式要改革。很多人说房地产已经金融化了，但实际上我们的金融资源过度支持房地产是不存在的。房地产企业高负债是怎么形成的？房地产企业希望进行股权融资，但政策不允许，多少年房地产企业不能上市。好不容易搞了REITs，却不准涉及房地产企业，房地产私募股权不能成立，不能审批，凡是和股权有关系，房地产一律不能碰。银行还搞了几条红线，对房地产的贷款进行管控。所有的正规融资渠道全部堵死，它就只能去搞市场化的各种各样的负债。把所有的房地产企业要走的正路全堵死，它才搞成今天这个烂摊子。很多房地产企业造成很大的负债，为什么没能及早暴露出来？就是它表面没有那么大的问题，但是当问题一旦爆发出来，你就会发现表外的问题太多了。不光是恒大，所有房地产企业表外问题都大于表内，是因为表内的控制太严格了，因而金融制度一定要进行改革。
（四）房地产企业开发经营模式改革。房地产企业开发经营模式从高负债、高杠杆、高周转，到它的开发、运营、服务、持有一体化，从过去只重视卖新房子到重视存量，从过去全部是重资产变为向轻资产转变，以及盈利来源的多元化等等。在这些方面改变之后，才有基础对房地产企业“三高”的开发经营模式进行改革。
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* 秦虹，中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、原住建部政策研究室主任。