之前连续写了几篇关于水泥投资的文章，觉得把水泥行业投资的机会，包括持仓的中国建材，还有西部水泥的投资逻辑基本说清楚了。
今天再谈谈对于地产股我的投资看法和持仓的几个标的。内房投资者里很多高手，有数地厉害的，有行业资深从业的，有一手调研信息很强的，有长期坚持与优秀企业为伍的等等吧，从他们身上学到了很多，今天谈谈我地产投资的逻辑。
我喜欢的地产企业，要有以下几点优势：
第一，土地储备优秀，如果把房企比喻成汽车的话，土地储备就是汽车油箱里的油，只有油箱里油多了，才能跑的远，没有油，再好的车也跑不起来，就像巧妇难为无米之炊，土地储备雄厚，位于核心地域，土储价格相对于售价占比有优势，这是一家地产公司土储优秀的几个特征。
第二，已售未结占比高，已售未结相比于当前的营收占比高，代表房企未来结算有保障，两年内稳定增长无忧。已售未结低，哪怕当前销售增长，但由于地产行业的性质，基本要两年以后才能将当前销售转化成营业收入释放出来，两年内的业绩没有确定性，就像深耕大湾区的时代中国，我就不太敢投，不是说时代不好，不好也不会关注很久，而是多少有点担心表内合同负债太低，有一定的结算风险，另外就是管理层的进取心。很多较高已售未结的企业，由于权益的问题，表内合同负债可能并没有很高，这些只要能跟权益和销售周期对应上一般问题不大，尤其是一二线核心城市销售为主的房企。
第三，拿地有独特的优势，目前看，城市运营和旧改是最好的两个拿地手段，前者目前做的好的就那一家，旧改领域，之前深耕的企业先发优势明显，但是随着进入的企业越来越多，旧改会越发考验企业能力，目前看三到五年依然是之前旧改土储丰厚的企业优势明显。拿地第二档，是并购、文旅、产业运营、商业地产、特色小镇等方法，为什么说这些是第二档，这些拿地方法在低价获取土地的同时，要么沉淀资产较重，要么地块开发难度大周转慢，总是在低价获取土地的同时要牺牲一些东西，但是整体看还是比招拍挂要好。第三档就是招拍挂拿地了，不是说招拍挂拿地不好，而是招拍挂拿高价地不好，行情低迷，流拍很多的时候招拍挂可以拿到好地，只不过这非常考验一家房企的投资能力和眼光，比如目前土地市场火热，很多项目拿下来基本赚不了钱，这种再多的销售对于股东来说都不是收益，因为转化不了利润，相反，容易带来价值毁灭。
第四，就是房企的融资能力，招拍挂市场，目前越发像流水线一样，央企国企比民企融资成本低3-4%，这对于目前个位数甚至低于5%净利率的招拍挂市场来说，意味着什么，说的直白点，很多民企已经真实的输在了起跑线。
第五，就是公司治理，企业的治理优秀，一般代表着企业有上进心，销售往往能持续增长，治理优秀往往对应着操盘能力也比较突出，大家尽量别投销售没什么增长，但是估值很低的地产股，为什么，这个行业就是不进则退，守着销售没有增长的企业，它的护城河在哪，地产又不是水泥、水电、高速公路、机场等行业，资产有垄断性质，地产行业靠守业是很难的，或者说护城河很浅，只有投资销售不断增长的地产股才是最安全的投资。
第六，是我自己比较看重的一点，反而其他很多内房投资者都不怎么看重，就是我喜欢表内拥有物业服务的地产企业，为什么呢，因为目前看我国地产行业维持15万亿销售十年没有问题，大家可以看看《全球房地产》这本书，对销售面积的推算，基本也符合我们整体的推断。十年后虽然面积有一定下滑，但是房价随着通货膨胀在提高，综合看，15万亿十年没有问题，峰值很有可能达到17到18万亿。也就是说，地产开发，销售额维持十年不下滑是基本没问题的，但是长期地产企业的投资逻辑在哪，白酒里贵州茅台理论可以无限提价，地产企业的销售额，一定是有天花板的，地产企业的长期投资逻辑，表内拥有优质的物业管理资产是重要的一点，大家看看今年港股物业股的涨幅，不是要大家追物业股，而是从中可以看出资本市场对物业股商业模式的认可。地产开发就像种水稻，今年的土储卖完了就卖完了，第二年必须重新种新的水稻才能收获，为了业绩增长只能一年比一年种的水稻要多，想想就很辛苦。而物业管理就像种果树，种下了就可以年年摘果子，每年只要再多种几颗那么每年可以摘的果子就会持续增长。物业管理轻资产、无存货、无有息负债、几乎永续经营，还有母公司完成地产开发后每年源源不断送来新的合同面积，使物业股具有了极其优秀的商业模式。地产开发企业，我们以万科来举例，万科旗下的万科物业是全国最优秀的物业企业，毛估估上市的话市值应该是碧桂园服务的1.5倍，如果现在分拆上市市值大概在1500亿左右，随着万科每年大几千万的住宅竣工交付，万科物业可以维持成长十年以上，畅想下十年后的万科，地产开发业务每年估计在五六千亿营收，四五百亿利润，这部分市值假设3000亿，物业管理十亿以上的管理面积，市值大概4000亿，再考虑到万科其他业务发展，值个1000亿，合起来，十年后的万科值8000亿以上没有问题，而且大头是万科的物业资产。
所以目前旗下有物业管理资产的地产股，其长期逻辑有了重要的支撑，而像碧桂园这样，物业已经完全独立拆分，其长期投资逻辑，是有疑问的，每年开发完项目赚了钱去重新买地，一旦哪次地买贵了或者遇到大的危机去化出问题，那么带给股东的就是价值毁灭，越往后看表内没有物业资产的地产企业，其越发缺少压舱石，时代中国也存在同样的问题，虽然有没有物业资产，对其近几年的业绩没什么大影响，但是长期逻辑肯定是缺失了一大块。很多投资者希望自己持有的地产股可以像碧桂园，时代一样拆分送股得一笔额外的股息，但是我觉得这样是短视的，物业资产拆分上市后，如果送股，面对50pe以上的物业股，很多投资者拿不住的，这样一旦拿不住，只持有地产母公司，其长期逻辑是有问题的。所以，我本人比较喜欢仍然拥有物业资产的地产股。
第一重仓，融创中国，分析融创的文章很多了，只说逻辑，一，土储质量优秀，这点总货值不如中国恒大，但是融创的土储质量，还是比恒大要好一些的，遇到行情不好的时候，不用像恒大那样为了去化被迫打折很厉害。二，已售未结7000亿以上，相对于去年结算占比高，未来两年利润释放有保障。三，拿地手段丰富，并购，招拍挂逆周期，文旅，手段多样，基本没什么贵地，保证了以后的利润率。四，公司治理优秀，投资融创就是投资老孙的团队。五，融创物业仍然在旗下，长期逻辑比碧桂园等拆分了物业的要强很多，大家一定不要短视，融创物业上市如果采用送股，长期看是融创自身和小股东是双输的，母公司负债率下不来，融资成本就高，小股东拿不住高估值的物业股，投资融创的长期逻辑就缺失了一部分。这里我说的是长期逻辑，不是短期赚了就跑的投资者。所以，请很多融创的投资者好好想想，不要那么短视。另外融创的负债，我是一点不担心，负债是扩张成本的一部分，把它看成原料而不是负债，地产企业只要不拿地，负债可以直线下降，看看去年的新城控股。另外文旅资产较重的问题，融创是民企，处理起来会很容易，低效的资产及时清理掉就问题不大，毕竟不像华侨城，文旅项目必须都是自持。
第二重仓，中国金茂，和融创有些类似。中国金茂的优势就是城市运营模式下，优秀的土地储备，考虑规模和均价，优质程度远超过现在同等规模市值同行的土储。第二，也是高额的已售未结，这点和融创也十分相似。第三，拿地上看，金茂是第一类的优秀模式，这点，是金茂的核心竞争力。再叠加上金茂的融资成本优势，未来出表后的国企体制民营治理的优势等，金茂虽然静态估值较高，未来持续成长性是最确定的，可以说持有金茂很难从估值上获益，但是每年持续25％以上的成长可以看至少五年，这是多少成长股投资者追求的稳稳的幸福呀。
第三重仓，中国奥园，奥园是今年最低迷的房企之一，趁着低迷买入了。奥园的优势是已售未结高，未来结算有保障，拿地手段多样，管理层有干劲，并且比较良心，重视小股东权益。缺点就是土储不太够，另外产品力还需要提升，深耕的城市也需要再多点。为什么不选择同样市值规模的美的置业，还有刚才说的时代中国，奥园比美的在地产领域更专业一些，美的职业的产业地用完了之后的逻辑，还不是看得太清楚，而时代中国一是表内没有物业资产，而是管理层虽然深耕大湾区是优势，但是，反过来说，也说明管理层进取心不太足，另外旧改土储优秀也是可以看成之前不愿走出全国的副产品吧，旧改的逻辑看不了五六年以上，房地产开发是充分竞争的行业，长逻辑一定要公司治理优秀。
余下的一些仓位，a股有些华侨城，华侨城的逻辑之前说过了，感兴趣的可以翻翻。然后有些保利地产，主要用于打新，看重保利地产这几年的业绩释放，19年的利润分红很满意。还有一点仓位是万科，不是太喜欢万科的管理层，但是万科目前低估还是肯定的，未来几年每年15％的业绩增长，跟中国建筑每年10％的业绩一样稳定，这里边的缘由，大家自己体会下就明白，买点万科的好处是，a股可以作为打新市值，同时还可以参考ah溢价数据，港股a股搬砖进行一部分套利。我的地产最后一点仓位就是中交地产，今年吃了两波，一波年初，一波最近，但是占总仓位都只有1个多点，可以忽略不计。
以上就是我的地产投资逻辑及持仓的几个地产股。
$融创中国(01918)$ $中国金茂(00817)$ $中国奥园(03883)$
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