美国房地产市场经历了几个显著的发展阶段和周期：
1. **起始阶段**：从殖民地时期到19世纪末，这是美国房地产的起始阶段。
2. **发展阶段**：19世纪后期到第二次世界大战，美国房地产进入发展阶段。
3. **成熟阶段**：二战结束至今，美国房地产进入成熟阶段，其中经历了几次重要的泡沫和危机：
- **20世纪20年代**：美国房地产经历了第一次房产泡沫，随后在1926年破裂，引发了“大萧条”。
- **20世纪80年代**：美国政府鼓励购房，房产泡沫出现，80年代末泡沫破裂，引发储蓄贷款协会危机。
- **21世纪初**：美联储下调联邦基金利率，浮动的房贷利率上升，2006年后房地产价格指数下跌，刺破了房产泡沫，引发了次贷危机。
4. **近期趋势**：
- **2020年**：疫情导致居家办公需求上升，住房需求增加，特别是人流密集度低的区域。
- **2021年**：成屋库存创新低，房屋价格快速上涨，反映出有限的房屋供应和旺盛的买家需求。
- **2022年**：房价预计将稳步增长，租赁市场持续增长，购房偏好可能从大都市向新兴城市转移。
5. **长期走势**：根据Case-Shiller房价指数，美国房价长期增长率约为3%，略高于通胀率，表现出抗通胀的特性。
6. **周期性变化**：美国房地产市场的周期性变化特征为牛长熊短，上行阶段平均持续5.7年，下行阶段平均持续3.4年，完整周期大约10年。
7. **未来展望**：预计到2023年，美国住宅房地产市场将达到2.53万亿美元，预计到2028年将达到2.80万亿美元，预测期内复合年增长率为2.04%。
8. **结构性变化**：美国房地产市场中成屋交易占主导地位，消费属性强于投资属性，并且与下游消费品需求密切相关。
9. **供需关系**：房地产市场表现最直接受供需关系影响，需求端更敏感，尤其是受长期人口、家庭形成和房屋自住率等因素的影响。
10. **资产配置**：美国居民在房地产与股票之间的配置存在明显的此消彼长现象，基本上呈现十年一轮周期。
综上所述，美国房地产市场经历了快速增长、泡沫破裂和周期性调整，但总体上保持了长期向上的趋势。
万物皆周期，中国房地产市场会脱离周期律吗？