本来想写一个长文来说明15年到24年这一轮地产周期的波动和其中政策对于市场的影响，思前想后觉得房地产趋势已经十分明显，就不太想花费那么大功夫去寻找之前的数据去论证了。
简单聊聊
14-15年gdp下行压力明显、居民杠杆率40%、PPI已连续34个月同比负增长，cpi为2%，失业率5.1，整体看来是因为投资减缓以及出口承压所导致。
通过一系列的政策扶持房地产，其中包括降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%，基本上能用的都用了，并且在16年全国棚户区改造计划全年开工606万套，完成投资1.48万亿元。
17年18年二线城市引起的大规模棚改以及货币化安置让楼市达到又一个高潮，并且从二线蔓延到三四线城市。
回过头来看，本轮地产调控原因是当时经济面临压力，地产企业和地方政府债务压力增大，为了帮助当时的支柱产业，出台一系列地产政策，去带动投资进而传导到消费，去帮助企业去库存。
这一轮最大的获益者，毫无疑问是地方。
本轮去库存的的本意是，稳住经济的增长趋势、保证就业率、化解地产多余的库存、带动居民的财富增长预期去消化国内过剩的产能，不过事与愿违，疫情带来了太多的不确定性，也打乱了地方的整体规划，在居民杠杆率从40%上升到67%的同时，地方债务也从15万亿增加到40万亿，还不包含64万亿的城投债。
从第一阶段来看，政策是成功的，但是忽略了人性的贪婪，地方得到红利后，又开始了一轮又一轮更大规模的投资，直到疫情突然来临。
目前的待售面积已经超过了2015年去库存阶段的最高值，当时的城镇人口为7.7亿左右，城镇化率为57%左右，而2023年我国城镇人口已经达到9.3亿人，城镇化率已经达到66%。如今，库存再创新高，并且居民杠杆率已经到了很高的区间，再去强加杠杆已经是不太可能。
解决办法有几条路，有专家提出应该逐渐户籍制度，让农民进城买房，给到和城市居民一样的社保承诺，去承接最后一轮的去库存，这在我看来并不可取，十四五规划把乡村振兴、共同富裕已经提升到很重要的高度，农民并没有持续稳定的收入来源，城市的实际就业也不足以支撑这么多的新增人口，经济下行周期本来就业就不容乐观，为了去解决短期的问题，去制造一个更长期的问题，是不可取的。
另一条路就是彻底放弃房地产作为经济支柱，寻找另外的支柱产业，这条路也不容乐观，房地产作为前二十年最重要的经济支柱，其影响力已经涉及到各行各业，地产上下游、土地出让金、居民财富、基建投资、甚至是金融的稳定和经济的持续性发展。新能源汽车作为当下主要发展的方向，也只是逐渐替代燃油车的市场，其中增量并不能弥补地产的的减量。
还有一条中央得用利率债、专项债3万亿人民币，购买3亿平方米库存房，转化为公益住房，顺便解救各种类型各种躺倒各种暴雷的房地产商，让他们老老实实完成5个任务：1保交楼，2保社保，3保贷款，4保债券，5保三角债还款。救完了，然后中国就不要再做传统意义上的商品化房地产了，彻底转型为新加坡模式或雄安模式，一小部分商品房，绝大部分廉租房。商品房修在五环外，廉住房修在三环内。有钱人买商品房，自由竞价，品质一流，缴纳重税，安顿在郊区；普通人住廉租房，公平排号，品质标准，税负一般，集中在城区。这样也符合共同富裕的大方向。
最近随着杭州西安为首的二线城市对楼市的全面放开，抢人大战一触即发，加上下半年的降息预测，二线城市也将迎来分化，未来的趋势就是得人者稳楼市，房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口，金融支持有了，楼市也会迎来一个反弹，预估能短期稳住下行趋势，中期看土地，房企本轮基本全军覆没，只有几个央企能稳住，土拍市场在24年也会迎来十年最冷的凛冬，而这仅仅是开始，二线未来的趋势还是改善为主，去激发换购的需求，老换新其实也未尝不可。二线城市的抢人大战，如果能团结一点，稳住地价那么问题就不大，如果二线相互竞争，去降低土拍价格，那会迎来更严重的后果，面粉价格挺住是美国周期，挺不住就是日本周期了。
本轮的跌幅预计高盛有个报告值得一看，日本模式的70%和美国的40%，预计中国在26年见底，这与我的乐观预测比较类似。
目前中国房地产待售面积约7亿平米，历史之最，就算京沪深无条件放松限购，都没用，因为居民负债率和地方负债率都在历史之最，在老龄化少子化的当下，地产已经是不得不去处理的问题，这次的政策趋势是救楼不救市、救民不救g，保证更广大人民群众的利益，不让既得利益者去逃离，去变现资产，让普通大众买单。但是处理地产问题，就会影响到地方财政和城投债务问题，预测是只处理最直接的债务，关联债务不会处理，谁家的孩子谁抱有，这句话说起来轻松，做起来了就太难了，毕竟孩子是自己孩子的孩子，至于孙子的孩子的孩子，船不够大，那确实很难报得上了。
每一轮的经济周期都是财富的又一次分配，日本当时的地产周期蒸发了5000万的中产财富，中国拥有2亿中产有可能就是本轮地产周期林木池鱼了。