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$万科A(SZ000002)$

如果用住宅开发率的中枢1.5%来计算,假设2024年城镇化率为67%、我国
总人口为14 亿、户均人口为2.5 人(未成年人按照0.5 人计)可以计算得出商品
房住宅需求面积中枢约为 5 亿平方米,按商品房中住宅比例推断得出商品房需求
面积中枢约为7亿平方米,而2023年1-12月我国商品房销售面积累计值为11.17
亿平方米,高于中枢 4.17 亿平方米,这表明人均住房供给过高,即新增住房对
居民住房需求起到了“过度”的支撑作用,新增住房转变为有效供给才能对居民
住房需求起到合理支撑,未来一段时间内,住宅销售面积仍有下降空间。

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到2030每年净减少人口1500w左右。一年净腾出的城市二手房面积保守估计2亿平