6月的深圳迎来了推盘高峰，有楼盘在没有样板房、营销中心的情况下，也被逼取证开售。这背后,多得我们的无形之手。
推盘量好生热闹，16个住宅新盘，相当于2天1个开盘。销售情况看如图，喜忧参半。（外地朋友不要笑，这个量在深圳就是供应高峰。）$万科A(SZ000002)$ $华润置地(01109)$ $佳兆业集团(01638)$
图：深圳6月住宅开盘去化率统计（除个别倒挂明显的楼盘之外，大多数楼盘开盘去化率低于30%）
背后的原因，开发商友人给的答复，大抵是为了配合有关部门冲“业绩”。
关于深圳是否依赖房地产、土地财政的论调一直争论不休。在全国楼市松绑潮之下，深圳还在坚挺，刺激经济的政策前前后后也有两轮，但房地产依旧缺席。
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01 时局前传：正确高于泰山
2021年2月8日，深圳发布二手房指导价政策。
2021年4月，风口人物ZXF“官宣”从住剑焗调任至生态环保焗，履职半年不到的副局的LXC临时受命，挑起重任。
在208指导价政策执行4个月后，他带队到基层调研。 （鉴于微博的遭遇，需要解码的朋友，后台问询便可得知。）
此时的深圳楼市已经开始了些变化。
市场在5月底已经明显转淡，某大行的负责人在接待领导时，也很直接。毕竟是闭门形式的交流会议。他问，指导价有无松动的可能？或者执行层面稍微留点空间？
L副局给的答案很直接，也语重心长：要懂政治、识大体。
这位负责人当时对表哥说，指导价把市场搅乱了，现在买家都奔着指导价出价（又称“还价”），我们前线经纪人都不知道怎么撮合成交。
就在那时，二手房买卖开始冰封。
最惨的时刻，二手房月成交量不足2000套，有媒体形容：比2008年还惨。
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02 中介关铺潮
市场下行，关铺潮越演越烈。2021年8月，深圳另一家知名中介大行在也遭遇了危机：关铺、降薪、架构调整。持续了大半年的收缩调整，终于在2022年3月因为员工讨薪而登上热搜。
一位管理层跟表哥吐槽，好多门店月收入都低于5万，活不下去。扣除高昂的门面铺租和人员开支，店铺经营已经入不敷出。“几个月能扛，一年过去了，政策一点松动都没，公司也在逼，实在没办法，只能关铺了。”
关铺的不止他们一家，全深圳的中介大行都在关铺。网传一组数据，说至少2000家，比深圳房协官方的数据600家要多出3倍以上。
房地产的周期起起伏伏，上一个寒冬，2008年，从3000家腰斩至1500家；2011年，从8000家锐减至5000家。
疫情3年，你可能听说餐饮行业的惨淡，但其实，中介门店的惨淡悄无声息。就拿2022年来说，深圳先后多次出台政策对餐饮行业进行扶持。
而中介行业，怕只有央媒报道楼市下行时露个脸，才有存在感。
二手房市场持续的低迷，很多中介选择了转行。很多店长开始怀疑人生：什么时候才是头？
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03 开发商降价潮
松绑政策久盼未至，深圳的开发商也越发难受。
有关部门多次组织开发商开会，据参会的友人复述，让我们说困难，到场的开发商代表基本都诉了一顿苦水。限购政策的严厉、购房群体缩小、经济不景气、指导价影响二手流动等等。说这么多，无非是希望政策能给予适当的松绑。
然，____不为所动。
又过了2个月，大部分的开发商已经醒悟过来，开启了猛烈的促销手段：有楼盘开出了深圳史上最高的卖楼佣金——15%，总价500万的房子，卖房的中介能拿到佣金75万。
如果阁下对房地产行业有观察的话，15%不过是大部分上市房企的毛利而已。这割肉的卖房方式，自然导致了难堪的局面：早期买房的业主围堵售楼处、有关部门也因此头疼不已。
而这，就是市场下行时开发商的艰难。如果说15%是极端个案，常规楼盘在促销政策上也开创了近年历史：住宅打折打到88折、住宅佣金给出了公寓的行情标准、还有东部的低首付楼盘，首付30万即能上车。
外地朋友闻风找表哥求证：这还是深圳吗？
是呀，都说全国楼市看深圳，每次上涨行情深圳都是领头羊。这下，怎么萎成这样？
我在微博发市场信息时，有些人开始狂欢，深圳市场终于不行了，深圳炒房客要凉凉了。
与此同时，咨询购房的买家却大吐苦水，自己被调控误伤，自己的二手房卖不掉，怎么置换新房？ 更有人写信到领导留言板，我价格都低于指导价了，还是卖不掉，政策不合理。
某房企近期有新项目启动，开启人员招聘。收到的简历吓坏了他。我招个主管，怎么总监都来投简历了？还有公司的人力，怎么都给我发爆雷房企的简历？据说，各大房企的人力部门收到简历最多分别来自：佳兆业、宝能、花样年...
就连国企，也在艰难冲业绩。2月的疫情，大部分房企一季度基本都没完成业绩。二季度，开发商回款的压力更大，不但没盼到深圳的松绑政策，其他层面的也没有实质的松动。比如，传闻中的预售资金监管放松，不单没有放松，反而监管更严。
业内有个说法，地方ZF对烂尾楼有责任，必要时需由地方财政资金扶持，所以监管进一步趋严。
因此，卖房回款的资金进一步受监管，意味着企业通过卖房回血更难。而银行，也没有因为喊话，在融资上给开发商开绿灯。
业绩考核、偿债高峰，开发商开启了更大力度的降价促销。这个7月，更慌张。
有楼盘更是送出了20年物业管理费、首付分期由东部蔓延到最热的前海：首付30万能买龙岗、首付99万能买前海。
一时间，表哥也被这宣传数字砸懵了：这是哪一年的深圳？
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04 屋漏偏逢连夜雨
烂尾楼的事情，在全国多地蔓延，有200多个小区业主纷纷效仿，发起强制停贷告知书。感觉1天的时间，全网发酵。
反观深圳：佳兆业在宝安的一个楼盘 、绿地在光明的一个楼盘 、龙光在前海的一个楼盘，纷纷登上热搜。各区的有关部门又头疼了起来。
一如我几个月前发的，预售资金的监管只会越来越严，最先只有宝安ZJJ头疼，现在各区都如坐针毡。
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正能量
前段时间，平台约稿 让多写“正能量”。 我分不清什么正能量负能量，我只知道，现在全行业都是“低电量”。
最后，基于组织的督导、各平台的倡议，要多输出正能量，表哥精选一首群星演绎的名曲——祝大家《明天会更好》。
不要问我政策什么时候出，好吗？
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本文作者： 地产大表哥
（深圳 V博MCN核心成员之一，从业视角看楼市，关注地产财经和楼市。）
表哥原创文章，谢绝一切洗稿行为