公募REITs发行时是允许加杠杆的，也就是在公募REITs、资产支持专项计划、SPV和项目公司整体层面对外借款，且这笔借款在公募REITs发行后仍然保留。由于外部贷款的利率和公募REITs的收益率之间存在差异，因此对外借款就会对公募REITs的收益率产生影响。下面我们来详细分析一下公募REITs加杠杆的原因、如何加杠杆、加杠杆对收益率的影响和存续期对杠杆水平的管理等。
一、加杠杆的原因
公募REITs的实质是投资基础设施项目的公募基金，不考虑扩募的情况下，基础设施项目是稳步运营的，一般公募REITs发行时就预留了基础设施项目经营所必需的资金，不像企业经营一样需要借款来扩大投资。因此，理论上来讲，基础设施项目的经营是不需要加杠杆的。
公募REITs之所以要加杠杆，一般是为了提高分派率或者IRR，具体如何影响我们看下一部分，如何加杠杆。
二、如何加杠杆
公募REITs加杠杆理论上有3-4种方式，这与交易结构相关。公募REITs一般的交易结构自上而下是这样的：
公募基金——>资产支持专项计划——>SPV（如有）——>项目公司
公募REITs加杠杆理论上可以从以上四个角色着手，不过实际操作中，加杠杆还要考虑银行授信的便捷性、尽量低利率、尽量长期限（与公募REITs期限匹配）等因素，一般是通过项目公司或SPV借款的方式来加杠杆的。我们统计一下已发行公募REITs中加杠杆的情况：
已发行的25个公募REITs项目中，只有6个项目加了杠杆，其中4个在项目公司层面加杠杆，2个在SPV层面加杠杆，借款利率大多在4%以内。
三、加杠杆对收益率的影响
不论在哪个层面加杠杆，对于公募REITs来说效果都是一样的。而且加杠杆是基金管理人的主动行为，如果不加杠杆，完全可以向投资者来募集这部分资金。加杠杆可以提高收益率是因为借款利率低于公募REITs收益率。
如果把借款银行也看成公募REITs的投资者，借款利率就是银行要求的收益率，当借款利率低于公募REITs的收益率时，相当于银行把自己应得的收益率让给了公募REITs的投资者，以此来增加投资者的收益率。
四、存续期对杠杆水平的管理
随着公募REITs二级市场的变化和LPR（借款利率多数和5年期LPR挂钩）的变化，银行借款利率和公募REITs的收益率之间的关系是会变化的。随着公募REITs二级市场价格的上涨，公募REITs的收益率随之下降，当收益率下降到借款利率以下时，加杠杆不仅不会提高收益率，反而会降低公募REITs的收益率。
因此，存续期基金管理人需要随时关注公募REITs收益率和借款利率的变化，特别是扩募的时候，如果借款利率长时间高于公募REITs收益率，可以考虑扩募时多募集一部分金额，用于偿还掉银行借款。
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