两个核心指标：租金，利率。
吾悦广场的价值可以简单的理解为租金/利率，
这两个都是变量。即核心是新城租金的变化趋势和新城融资成本的变化趋势。
如果租金下降，融资成本升高，眼下再便宜，也就舔两口的价值，时间一长就是烈日下的冰棍。
但是如果租金上升，融资成本下降。比如3%租金涨幅，折现率6%降到5%，120亿租金估值会增加472亿！
就像存银行一年120万的利息收入，如果存款利率是6%，你要存2000万，假如银行利息降到5%，你一年还想拿120万的利息，就要存2400万，多存400万！如果你想一年拿123.6 万的利息，就要存2472万！