新城控股的2023年报被普华永道中天出具了非标审计意见。主要是现金短债比小于1，一年内到期有息债务212.36亿，而小新期末货币资金仅189.71亿，期中还有61.5亿受限资金。 看上去小新的血条要见底了，非常不乐观。
那么小新还能活下去吗？还有未来吗？这得看小新的失血速度，回血速度和回血能力，
一、住开
期房回血能力在大幅下降：期末总在建面积3705平米，已售末结2170万平米。其中在建72个综合体项目约720万平米自持。则在建可售建筑面积约800万平米，较期初1600万万平米降一半。约600亿货值
现房回血能力在上升，竣工214个，去年末162， 期末存货中开发产品310.9亿，期初177亿。现房大幅度增加。
此外小新还有待开发面积2150万平米，期初2632万平米。按2024年计划开工400万平米速度还可以苟5年。
住开失血速度同步大幅下降：期末在建227个项目。去年末298的个大幅下降，在建面积同比降31%；24年计划竣工比新开工多900万平米，且竣工主要集中在上半年的二季度。 Q1，计划竣工20个项目180万平米 期末在建3570 全口径每月建安支出42.8亿
Q2，计划竣工72个项目602万平米 期末在建3018 全口径每月建安支出36.2亿
Q3，计划竣工42个项目294万平米 期末在建2774 全口径每月建安支出33.2亿
Q4，计划竣工43个项目282万平米 期末在建2542 全口径每月建安支出30.5亿
可售货值当前去化速度销售回款覆盖全口径每月建安支出不成问题。
在民企准现房新模式下，住开业务现金流开始大幅好转的时间由之前高周转高去化率的开盘期大幅延后到交房期。小新2年半没拿地住开目前就是准现房期了。
二、商开
回血 2023年末已完工投资性房地产期末1130亿，较期初增加97亿（其中有65亿正在办产权证书）回血能力+10%，可回血总量保宁约565亿（经营性物业贷，REITS等）。已经可完全覆盖期末融资总额！当前利率环境下到期的多，正好置换降低融资成本。
预期租金收入125亿，同比增长约10%，毛利约87.5亿！按6.2%的融资成本，可覆盖1400亿融资额的利息开支，是小新当前资总额的2.45倍。
“失血” 在建投资性房地产67.7亿，较期初125.8亿，下降近半（46%）2024年计划开业吾悦广场12座。较2023年的22座亦大幅下降近半。轻重资产各一半的样子。全年商开资本支出10亿出头。
商业开业即止血4月26日太原吾悦，5月31日平潭吾悦，6月30日泰汶吾悦，云浮吾悦，7月20日肥城吾悦，10月25日西宁城北吾悦，12月20日常州飞龙吾悦。。。
小新连续6年的正向经营现金流。用买房人的钱，债权人的钱，囤了160座自持吾悦广场。当前住开交付高峰期，吾悦大规模建设，有息债务偿还高峰期都已经过去。此时的血条见底有什么好担心的呢？这就像开大的程咬金，血条越是见底的时候，回血越快~