一、摘自2023年报的基础数据
1、2023年龙湖营业收入1807.4亿元，核心溢利113.5亿元。
2、开发业务营业收入1558.6亿元，毛利率11%。(开发业务营收占比86.22%)。
3、运营及服务收入248.8亿元。（营运及服务业务营收占比：13.78%。）
4、利息收入8.74亿元，利息支出88.27亿元，净利息支出79.53亿元。
5、利息占营业收入的比率=4.4%。
6、管理费用占营收的比率2.8%。
7、销售费用占营收的比率2.7%。
二、2023年开发业务的实际利润推算值12.86亿元
开发业务=1558.6*（11%-4.4%-2.7%-2.8%）*75%=12.86亿元。占比11.33%。
运营及服务实际核心溢利=100.64亿元。
三、2026年核心溢利预估118.72亿元
开发业务收入有可能进一步下降到1000亿元，运营和服务收入预计可以取得年化6%的增长达到296亿元。营收总额1296亿元，保守预计有息负债总额下降10%、融资成本都保持不变则净利息支出=66.3亿元。
利息占营业收入比率=5.1%。
假设管理费用率和销售费用率保持不变。则：
开发业务利润=1000*（11%-5.1%-2.7%-2.8%）*75=3亿元
运营及服务核心溢利=119.86—4.14（按营收占比2023年多承担的利息支出）=115.72亿元
舜清