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$万科A(SZ000002)$ 再给三年时间，房地产业可以恢复正常吗？假如恢复正常，万科到底值多少钱？最粗糙的算法：
1、开发业务3000亿体量，2000亿权益，7.5%净利润率，则开发业务150亿净利润，按5倍估值，750亿。经营性业务因为还要卖卖卖，所以出入较大，按50亿净现金流预估，这部分给15倍，750亿。合计1500亿人民币。
2、假如这三年一分钱不赚，三年后恢复正常，净资产保持2500亿。则1500亿市值对应0.6PB，对于一个正常经营的开发商，0.6PB应该是可以接受的。
这个算法极其粗糙，只是提供一种思维框架，也许框架越简单反而越好用。
目前港股750亿人民币市值，似乎值得持有。假如三年后上升到1500亿市值，26%的复合收益率还是挺诱人的。$万科企业(02202)$ $万物云(02602)$
我给的2000
算是算不清楚的，经营业务有进有退，等缓过来了，经营业务估计还会干
如果这两年做资产处置，降1000亿负债。那么净资产就不可能保持在2500亿了吧。我觉得按2500亿，保守估算，降1000亿负债，也减掉1000亿净资产，完全恢复财务健康安全，按1倍pb算，也是1500亿估值。除非大宗资产处置，造成大额亏损。
万科应该值1500～2000亿
万科前头的地账面上可能看不出亏损，实际我觉着亏500亿能清理干净算不错了，前头倒的几家估计要亏上千亿，没人能把周期顶的所有果实都带走
给开发业务5倍？凭什么是5倍，15倍还差不多
如果未来n年在中国境内都可能不会出现盈利超过百亿的地产公司，该怎么估值
我觉得首先要定义一下“正常”。
有息负债减少一半的情况下，开发业务给5倍少了
保守一点吧，合理估值的天花板是1000亿，至于疯狂，那另说。