$万科A(SZ000002)$ 现如今，好多人都在预测后无序时代四大开发商，大致认为是如下四家：保利、华润、中海、招商。并且言之凿凿断定将来是央企开发时代。可是，我们是不是没有听说过跨国品牌的开发商？这是不是说明这个行业无法形成头部通吃？是不是说明这个行业品牌效应非常弱？是不是说明这个行业管理难度非常高？就在五年前，大伙还说，将来的开发商是民营企业和混合所有制企业的天下，比如：恒大、碧桂园、融创、万科。当时认为，国企开发商效率低下不思进取，无法和激励机制灵活的民营企业抗衡。今年，拿地排行榜出现了一群原来没听说过的本地开发商，而新四大天王由于库存压力大增，拿地强度也开始降低了。这就是一个农民属性非常强的行业，靠天吃饭靠运气吃饭的特征非常明显。当然，有的农民勤俭节约，丰年会存一些银子，灾年拿出来勉强度日，而有些农民吃光用光，还经常借高利贷赌博，灾年只能饿死。但假如连续几年旱灾洪涝，哪怕这个农民再勤俭节约且聪明，他也只能饿死。
难道真能预测五年后的开发商排序吗？我认为很难！但有些事情可以模糊猜测：头部四家不会超过总规模20%，十年后也许还是这样，至于哪四家，顺序还会不断变化。20多年前，中海的体量曾经是万科的3倍还多，前几年中海开发量远低于万科。这没什么，风水轮流转！