$万科A(SZ000002)$ 已经预期万科一季报较差，实际情况比想象中更差一点（亮点可能是万物云，租赁住宅也还行，其它都不尽人意），记录如下：
1、营收录得615.9亿元，下降10%。其中，经营性业务营收增长12%达到109.5亿元。
2、扣非净利润-16.75亿元，主要原因是开发业务毛利下探到10.5%，下降了6.7个百分点，可能是集中结算了部分低毛利项目，具体有待继续观察。经营性业务整体毛利率18.9%，提升了5.4个百分点。
3、经营性现金流-94.21亿元，预期之中，因为一季度新房销售整体非常差。万科能否“活下去”的关键还是新房市场的复苏速度，目前继续看不到希望。
4、在手现金下降到830.7亿元（含受限），有一定的短债偿付压力，今年可以熬过去，明年得看接下来的新房销售以及大宗交易情况，或者期待融资取得突破。
5、租赁住宅营收8.33亿元，同比增7.3%，此业务尚可。随着北京万科大量租赁房屋即将入市，租金应该可以维持稳定增长，预计2024年北京万科新入市租赁公寓13000间，2025年已经规划5600间。
6、仓储物流9.7亿元，同比增1%，在租赁面积增加的基础上，营收只增加1%，说明单位面积营收是下降的。充分说明仓储业务竞争激烈，由出租率反映出此业务已经过剩，不是好赛道。
7、商业租金23.8亿元，同比增2.3%，此业务比较疲软。
8、因为万物云为独立上市公司，故根据规则经营信息要等到半年报披露。但根据经营性业务总营收12%的增长率以及毛利提升5.4个百分点，由于其它经营性业务的大部分表现疲软，可以推测万物云一季度表现非常强劲。
9、大宗交易回款42亿元，获得10多亿投资收益。
10、新增融资成本为3.33%，还行。
11、筹资活动现金净流出89.4亿元，继续失血中。
12、季报后印力32亿元REITS和14亿元CMBS，小幅补血。