君子不立危墙之下!回看当年,不懂得风险防控也是最大的问题,政府这个灰犀牛永远是房间里最亮的仔!
融创主要布局一二线城市,深耕战略持续发力,总计17个城市销售金额超过100亿,目前在一二线已经建筑起经营厚势与品牌优势,已成长为仅次于万科的一二线霸主。
融创2020年总计可售货值8199亿,其中新增可售货值6293亿,上半年由于受到疫情影响,开工推迟一个月,新增货值略少只有1515亿。2020年销售目标6000亿,基于推货计划需要73%的去化率完成销售目标。管理层在业绩会上反复强调实现6000亿以上的销售没有问题,融创历史上历年的销售目标都是超额完成的。最近几周一二线城市的销售回暖明显,部分城市销售热度以及超过疫情前。融创后续如果年内有新拿地或者收并购还会带来额外的新增可售资源,为实现销售目标提供更多子弹。
四、关于净负债率,融资成本有巨大下降空间
截止2019年12月31日,融创账上现金1257,同比19年中期下降9%,有息负债3223亿,同比中期增加200亿,净负债率为172%,同比去年上升23个百分点。现金同比下降主要是因为年末有大概200亿的销售回款没有及时入账,同时四季度积极拿了一些土地;有息负债的增加主要是因为年初收购泛海,年末收购环球资产包带来了近500亿的负债,因而提高了净负债率。
很多投资者担心融创负债率上升这么多,流动性会不会有压力?实际上完全不用担心,2020年上半年到期的有息负债约为人民币557亿元,上半年需要支付的土地款仅为180亿元,而融创截止19年12月底账上现金是1257亿,而在一月份便通过配股获得80亿现金,新发美元债十几亿美元,累计增加现金200多亿。此外融创上半年3400多亿可售货值可以实现1800亿左右的销售额,带来1600亿的回款,贡献大量的经营现金流,预计到2020年底,净负债率有望下降到130~140%的水平。
融创2019年平均融资成本8.1%同比去年有所增加,而进入2020年以来,不管是境内还是境外融创的融资利率下降明显。1月发行的2025年到期的5年期美元债5.4亿美元,利率仅为6.5%,同比之前下降2个多点。3月27日融创拟发行的4年期40亿元公司债利率区间下降到了3.7%~4.9%,取中位数则是4.3%。在当前全球大宽松大放水的形势背景下,以及未来稳步降杠杆的趋势下,融创目前的平均融资成本有巨大的下降空间,未来2~3年有希望下降2~3个百分点,达到5~6%的水平,以融创目前的表内外有息负债规模,年利息支出下降空间近百亿,这将会是对利润率的有力支撑点。
四、关于融创文旅
2019年融创文旅收入为29亿, EBITDA是13.8亿。里面有一个12.8亿的物业重估,17年的时候对文旅持有资产做了一个80多亿的减值,因为今年新开业的3个文旅人流与收入超预期,所以做了一个12.8亿的回转。剔除重估的12.8亿营运利润大概是1亿多,主要是因为3个文旅城开业(2个半年,1个一个月),有大量的前期费用,下面主要说一下广州和无锡两个文旅的运营情况。
广州文旅开业半年实现收入4.8亿元,其中乐园半年实现收入3亿元,雪世界开业以来日均客流超过2700人次,基本实现满载运营,融创茂出租率开业即达到100%。无锡文旅开业半年实现收入3.2亿元,乐园开业半年实现2亿元,其中水乐园最高日但客流突破1.2万人次,融创茂开业即实现出租率100%。
广州和无锡文旅开业半年这个收入是非常不错的,如果继续培育一两年,广州年收入2021年将会超过10亿元,无锡文旅也将会接近10亿元的收入,要知道国内做得最好的长隆两个动物园一年收入也就是30亿。这两个文旅城无疑是大获成功的。国内目前对优质文旅的是严重供不应求的,广州雪世界长期一票难求,看好未来人气与收入的持续上升。融创也与深圳政府签约,将会在宝安新建一个雪世界。优质的文旅资产,稳定不断上升的现金流,那么ABS融资利率会非常低,有望降低到5%左右的水平。
对了,融创已经卖了一个文旅的酒店,正在卖的还有4个,酒店是很低效的资产,能卖掉变成现金去高周转开发肯定是好事来着。
四、关于融创物业
融创行业领先的产品品质和产品综合能力受到高度认可,位列克而瑞 “2019年中国房企产品力排行榜TOP100” 榜首。融创深耕核心一二线城市,以中高端改善型需求为主,每年40万户的一二线中高端增量家庭用户是融创物业领先于其他物业的天然禀赋:聚焦核心城市、服务中高端社区的高品质物业服务商。
融创服务与住宅一样,同样坚持高品质路线。2019年第三方权威机构赛惟资讯物业满意度评分行业平均得分是75分,行业前十平均得分85分。行业做得很好的永升87分,龙湖89分,而融创满意度是90分,为行业标杆。由中国指数研究院发布的“2019中国物业品质服务领先品牌企业”榜单,融创排名前三。
2019年融创物业管理在管面积5000多万方,在管项目平均物业费3.4元/平方米/月,为行业最高一档;地产板块现有储备面积1.4亿平米,合约面积及外拓锁定面积2.1亿平米,合计储备面积3.5亿平米。融创2019年物业及其他收入为70亿元,同比增长40%,里面有约40亿的房屋装修、维修等收入,物业费收入不到30亿。
融创物业的价值怎么判断?这里可以拿碧桂园服务做一个简单对比。碧桂园一年新增7000多万方,三四线为主,整体入住率50%,平均物业费2.1元;而融创新增4000多万方,一二线中高端用户为主,入住率70%+,平均物业费3.4元;单看物业费收入母公司带来的一年的增量面积收入,碧桂园为17.6亿元,融创为16.3亿元,此外融创用户一二线中高端阶层,用户的含金量与潜力远非碧桂园所能比。碧桂园目前的存量在管面积与收入超过融创很多,而融创则胜在未来的增量的潜力与前景更好。如果按照目前碧桂园服务给820亿港币市值的估值,那么我认为融创服务的价值怎么也可以值个600亿港币,并且中长期看完全可以超过碧桂园服务。
就这些了,因为周五看了一些其他公司的业绩会和年报,所以年报点评有点迟,抱歉抱歉。$融创中国(01918)$ @今日话题
请教几位资深融创大v两个问题:
2019年,为何经营现金净额由520亿降到了272亿?
个人看财报,看起来像是有900多亿已售未结并未收到钱导致。也就是拖欠了资金?
合同负债两千亿为何远小于八千亿已售未结?
@汇金很无奈@LTLyra@李定国
$融创中国(01918)$
万科 融创 保利 排名第一的城市数是23 13 13,未来五年谁能稳坐钓鱼台?我觉得万科最危险,因为土地成本最高存地也是最少的,那就剩保利和融创在一线城市逐鹿了,二者经营风格融创就像风清扬,招式千变万化,保利更像乔峰,招招内力深厚。