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针对当时房地产的销售情况，本人在2023年11月30日发表过文章：《“贝壳利润转好”导致“房企利润转差”？》
当时得出这样的预判是基于2023年前三季各公司的公告，随着2023年各大房企年报的公布完毕，我们一起回顾当时的预判是否准确。
2023年的净收入是306亿元，交易额是10030亿元，新房佣金费率是3.051%；
而2022年的净收入是287亿元，交易额是9405亿元，新房佣金费率是3.052%；从数据来看，两者区别不大。
房企中我们选取A股所谓的优等生“招保万金”来进行对比：
招商蛇口：
招商蛇口2022年的销售费用是40.81亿元，营业收入是1830.02亿元，销售费率是2.23%；而到了2023年的销售费用是43.28亿元，营业收入是1750.07亿元，新房佣金费率是2.47%；招商蛇口的销售费率增加0.24%。
保利发展：
保利发展2022年的销售费用是75.3亿元，营业收入是2811.08亿元，销售费率是2.68%；而到了2023年的销售费用是88.76亿元，营业收入是3468.93亿元，新房佣金费率是2.56%；保利发展的销售费率减少0.12%。
万科：
万科2022年的销售费用是124.12亿元，营业收入是5038.38亿元，销售费率是2.46%；而到了2023年的销售费用是122.72亿元，营业收入是4657.39亿元，新房佣金费率是2.64%；万科的销售费率增加0.18%。
金地集团：
金地集团2022年的销售费用是28.31亿元，营业收入是1202.09亿元，销售费率是2.36%；而到了2023年的销售费用是29.74亿元，营业收入是981.25亿元，新房佣金费率是3.03%；金地集团的销售费率增加0.67%。
由此可见，招保万金中，只有保利发展的销售费率在下降，其他三家都在上升。鉴于目前的销售困境，销售费用最大头应该是销售佣金了，虽然不能由此证明招保万金的归母净利润率下降是由“贝壳”引起，但“贝壳”净利润在明显上升确是“不争的事实”。
2023年贝壳的净利润已经达到惊人的58.9亿元，而2022年还是亏损。其中新房的“贡献利润”由2022年的23.6%上升到2023年的26.6%。
同时“贝壳”对房企的话语权也“越来越重”，体现在：新房應收賬款周轉天數縮短至僅43天，这要求房企不能像往常那样通过“拖佣”的方式来修饰财务报表。而開發商預付佣金提升至2023年第四季度的約53%，也要求房企先把佣金提前交到“贝壳”账户，这无疑大大增加房企的财务成本。
国央企佣金收入由2022年第四季占比45%提升至2023年年第四季占比53%，这也导致房企为了争取到与“贝壳”的合作，条件会越开越好。
“招保万金”第一或者第二大股东不是央企，就是地方国企，从“贝壳”透露的信息来看，假如2024年销售情况没有好转，则基本可以判断他们的销售费率只能“越来越高”。
如果从这点来看，“贝壳”利润转好与房企佣金的提升，即销售费用的增加有密切关系。在可预见的将来，假如销售市场没有明显改善，则这一情况预计会“越演越烈”！
有关本人对“贝壳”在2023年之前的更多跟踪（含以下文章，合计共有1篇），也可以链接以下网址（含以下文章，合计共有1篇）：
1、“贝壳利润转好”导致“房企利润转差”？
补充说明：
1、以上观点是本人根据公司公告理解而来，难免有所错漏，仅供自己参考。请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
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