作者： “你赚得多”
继上期2022年7月1日发表《保利发展 PK 招商蛇口 谁运营水平更高？》后，本期继续追踪央企房企的运营，现整理出《过去五年，中国海外发展 PK 招商蛇口 谁运营水平更高？》（以下中国海外发展简称中国海外）。
招商局集团旗下的招商蛇口，是国内主要的开发商（2021年按销售额排NO 7），央企。而中国建筑集团旗下的中国海外发展（2021年按销售额排NO 6），也是国内主要的开发商，央企。（以下所有数据，均来自企业的年报）单从净利润来看，中国海外已经成为央企房企中的NO 1。
最为关键的指标之一：净利润率
中国海外近5年的归母净利润率在16.58%--26.19%；招蛇近5年的归母净利润在6.46%--17.26%。中国海外连续5年大幅度跑赢招蛇，每年的净利润率比招蛇高近10个百分点。如果再根据投资收益去分析：
招蛇的每年净利润（该利润含少数人权益），均高度依赖投资收益，简单地说，就是靠出售资产，粉饰利润。这样的做法不具持续性，哪一间房企的归母净利润率含金量更高，相信大家心中有数了。
中国海外净利润率比招商蛇口高，而他们的三费（销售、管理、财务费用）占比（占营业收入）又如何呢？
上两期中，招蛇的的三费（销售、管理、财务费用）占比（占营业收入）是优胜华润置地和保利发展，但与中国海外一相比，就完全不敌了。如果说招商蛇口在此项上表现是“优异”，则中国海外用“卓越”形容也不为过。
继续看少数人权益占比，本人认真看完两间公司的近5年年报。
过去5年，中国海外发展少数人股东权益的占比在10%以下，表现较为稳定（个别年份甚至在5%以下）。而招商蛇口的少数人权益占比，2021年在2020年的基础上继续增加，接近整体的三分之一（其他年份均在15%以上，甚至在20%以上）。
从少数人股东权益的占比来看，中国海外表现优异得多。
也看看近5年两间公司的ROE（另外一个最为关键的指标）。
一间优秀的房企，应追求ROE合理增长，假如无法增长，也要尽量保持稳定。从这点看，无疑中国海外的表现更为优秀（虽然2020年和2021年招蛇的ROE接近中国海外，但要考虑招蛇的净利润，相当一部分来自投资收益，未来不具持续性）。
最后我们看看销售榜和操盘榜的区别（相对而言，操盘榜更有含金量）
2021年的销售榜和操盘榜，中国海外均是NO 6，而招商蛇口销售榜是NO 7,而操盘榜却是NO 9。
综上所述，与中国海外相比，近5年的招商蛇口，目前仅能说排名靠前，规模增加，但说经营水平的提升，目前来看还未见到。
日后如有机会，本人会继续追踪其他央企：华侨城、大悦城、中国绿城（第一大股东为中交），欢迎各位留意或关注。
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如" $招商蛇口（SZ001979）$、$中国海外发展（00688）$、#保利发展#，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年7月5日早
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