近日，李嘉诚再次成为市场关注的焦点，他创立的长江实业集团（01113.HK，以下简称“长实集团”）在香港用7年前的价格，推盘卖房。
打折卖房的另一面是香港楼市表现仍未完全复苏，长实集团上半年在物业销售方面，也大降近6成。
用2016年价格卖房 工业用地转为住宅
8月3日，长实集团在香港的新楼盘油塘亲海驿II公布了首批产品售价，约合平均呎价约为14997港元。
据报道，该项目售价位于290万-1113.4万港元之间，呎价区间为13443-16407港元，总价约为9.2亿港元。
亲海驿项目是长实集团东源街号项目。2019年，该公司将当地两幅工业用地项目，补偿22.1亿港元后，转换为住宅用途，平均每呎补偿约为5300港元。当时港媒对其估算的售价约为呎价1.47万港元，较同区新楼楼价低18%-38%。
长实集团执行董事赵国雄表示，首批属“平爆价”，发展商有社会责任，期望楼盘可帮助市民上车换楼，解决本港居住问题。展望下半年楼价会窄幅上落，平稳发展。
据悉，该项目是九龙区新盘七年来的最低水平。
据香港东方日报报道，数据显示，当地上一个推出的新盘为朗誉，当时折实平均呎价约17,938元。自2017年推出九龙区新盘以来，绝大部分首批折实平均呎价均高于17,000元。价格可以与本项目匹配价格的项目是2016年8月推出的启德1号(I)，当年首批110伙，折实平均呎价约14,471元。
长实集团主席李泽巨表示，“亲海驿II”订价的确吸引，集团一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售。倘市民想置业自住，又有负担能力，现时的入市时机较3年前好。
“当人人都看好市场、而利率又低时，又或者利率上升机会较大时，或者应该较小心谨慎；但当每个人都看得差、而利率又高时，市场风险多数会较低。”李泽巨说。
据悉，该项目只用10分钟就实现了超额认购。8月6日，长实集团又加推出122套房源，平均呎价15063港元。
人口减少 市场未复苏
汇生国际资本有限公司总裁黄立冲表示，该项目的软肋是周围是工业用地，是该片区第一个开发的楼盘，周围商圈和交通设施还不成熟，需要有足够的折扣才能吸引购房者。
“此外，现在香港银行同业拆息已经达到5点多，而平均租售比只有2%左右，买房者压力非常大。如果利息保持，长期基础因素上确实有普遍下跌50%-70%的空间，是否卖得便宜，或者是否只是一种营销手段，现在市场要卖得动确实应该比周边便宜20%-30%，我觉得这是一个务实的定价。”黄立冲说。
据仲量联行报告《香港住宅销售市场综述 | 2023 年 6 月》显示，5月底汇丰银行最优惠贷款利率为5.75%。香港中小型住宅指数在今年按年变幅均处于下降状态，按月环比情况在1-4月有所回暖，但在5月转为下降。自2021年12月起，该指数处于下降状态，在今年有所回暖，但没有回到2019年2月的水平。
黄立冲还认为，香港目前的人口变动也是影响房价的一个因素。
据明报报道，香港税务在8月3日宣布，将于下月2日发出240万张2022/23年度个别人士报税表，较2021/22年度减少约7万张，3年期间累计减少约37万张，尽管减幅放缓，但今年度数字仍为近9年新低。
黄立冲表示，这意味着购房的需求可能会有所下降。在这种情况下，长实集团可能会选择通过降价销售来刺激需求。
“总的来说，长实“亲海駅II”7折卖楼可能既是市场环境的反映，也可能是长实自己的企业策略。但是，无论是哪种情况，这都反映了香港楼市当前的压力和挑战。李嘉诚的商业判断一直是香港富豪中最具备前瞻性的，而且他的资产体量大，必须预先行动，大船难转弯。他的公司目前是净现金，是四大家族中最好的情况，因此这是对后市判断理性的务实选择。”黄立冲说。
卖房收入降6成 国外业务变第一
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，对于多元化发展，实力雄厚，资金来源多样且抗周期性较强的长和系而言，很显然打折卖房并非出于现金流或者业绩压力，而是有可能出于对下一步经济形势变化趋势和机会判断的把握之下为加快去化与回款的举措。
8月3日，长实集团公布了2023年中期业绩。上半年，该公司净利润为103.31亿港元，同比下降18.9%；其中持续经营业务净利润同比下降4%。其物业销售业务收入大减近6成。
长实集团业务分为物业销售、物业租赁、酒店及服务套房、物业及项目管理、英式酒馆业务、基建及实用资产业务、房地产信托等。
今年上半年，收入排名前三的业务分别为基建及实用资产业务、英式酒馆业务和物业销售业务。物业销售业务常年位居第一，本次排名改变情况也是近年来的首次。英国也是贡献收入最多的地区，反超过2022年上半年排名第一的香港。
长实集团物业销售收入为82.46亿港元，同比下降59.6%。其中香港地区收入为43.16亿港元，同比下降66%；内地收入为35.42亿港元，同比下降52.4%
该公司可开发土地储备约为7600万平方尺，其中位于香港储备为800万平方尺、位于内地6400万平方尺、位于海外400万平方尺。
同期，该公司物业租赁业务收入为28.62亿港元，同比微降4.4%，其持有的物业大多数位于香港。
贡献收入最多的基建及实用资产业务，收入达117.4亿港元，该业务主要为分布于欧洲、澳大利亚、美国、加拿大的能源运营商、水处理商等。英式酒馆业务位于英国，收入为112.64亿港元，较去年同期上涨7.37亿港元，但由于成本上涨，该业务利润为5.86亿港元，同比减少2.8亿港元。
上半年，长实集团上半年借款总额为494亿港元，比2022年末增加8亿港元，其中1年内到期借款为92亿港元。该公司在2022年借款总额大幅下降，486亿港元的借款规模是2019年以来的最低值。
同时，其银行结存及定期存款为438亿港元，净负债为56亿港元。