文｜郭鹏 编辑｜刘狄
6月26日，以牛栏山二锅头闻名的北京顺鑫农业股份有限公司（以下简称：顺鑫农业）发布公告，将要挂牌转让旗下房地产业务公司——北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称：顺鑫佳宇）。
发布公告后的27日，顺鑫农业股价迎来涨停。投资者欢迎该公司在剥离地产业务上有了实质性动作。
剥离地产业务然后股价涨停的情况，对于顺鑫农业来说并不陌生。2021年12月1日，在该公司预挂牌顺鑫佳宇后，股价在12月2日就实现了涨停。
也是自那时开始，在公司的调研会上，投资者屡屡询问剥离地产进度如何。虽然没有实质性进展，但顺鑫农业在每次回复中，均透露出剥离地产业务的决心不变。
近20亿买楼 近50亿债转股
剥离地产业务如今来到了关键时刻。
公告显示，顺鑫农业将在北京产权交易所挂牌公开转让顺鑫佳宇100%股权，挂牌价为30.98亿元。若未能找到买家，顺鑫农业将调整价格再次挂牌。如若多次调整价格后，仍未能寻找到买家，其控股股东北京顺鑫控股集团有限公司或其指定关联方，将以不低于22.5亿元价格参与此次摘牌。
截至2022年年末，顺鑫佳宇净资产为-26.7亿元，处于资不抵债的状态。
今年，顺鑫农业先后通过购买资产、债转股的方式来减轻顺鑫佳宇的负债。
4月29日，顺鑫农业以现金购买顺鑫佳宇所持的北京市顺义区的商务中心及寰宇中心两栋楼宇资产，价格不超过19.86亿元。两栋楼宇截止2023年3月31日的账面净值为12.96亿元。
5月12日，为了推进挂牌转让，顺鑫农业还将所持顺鑫佳宇的49.7亿元债务，转为股权，计入资本公积。
此举让顺鑫佳宇净资产直接由负转正。截止到今年5月底，顺鑫佳宇净资产26.4亿元，资产总额39.9亿元，负债总额13.5亿元，资产负债率为33.4%。
广科咨询首席策略师沈萌表示，企业进行债转股，可以改善其资产负债结构、降低偿债负担，有助于股权出售。债转股后，顺鑫农业存在权益减值的可能，特别是债转股，往往是因债务人资产质量不佳、偿债能力减弱，可能会造成长期投资减值，影响当期账面业绩表现，但不影响实质现金流。
8年亏损超27亿
虽然负债减轻，但该公司一直处于亏损状态。顺鑫佳宇成立于2002年，在2013年变为顺鑫农业的全资企业。自2015年开始，该公司一直处于亏损状态，总计亏损规模达27.65亿元。
由于2017年地产业务亏损，公司还遭到深交所问询。顺鑫农业表示，房地产行业受政策影响市场遇冷，成交量下降明显。公司未来将会突出主业，收缩地产业务。
今年前五个月，其营收约为12亿元，净利润为3.44亿元，经营活动现金流净额为-20.5亿元。
目前，顺鑫佳宇共有3项存货，分别为牛栏山下坡屯项目、位于顺义区站前街北侧商业项目商业办公项目、顺义区小店养殖用地项目。
其中，牛栏山下坡屯项目一期回迁房和少量商品房已完工并完成销售。二期0518地块处于建成销售阶段，0509和0512地块已开工建设，0508和0513商业地块尚未确定开发方案及时间。后两项非住宅项目目前均处于尚无最新规划阶段。
此外，顺鑫佳宇还通过子公司持有曲阜、海南和包头的多宗地块。曲阜地块取得时间为2011年，至今尚未开发。虽然根据约定，该项目需要在2014年10月28日前竣工，否则就应支付违约金，且土地使用权可无偿收回。但截止到目前，该地块尚未被收回。海南与包头项目均处于尾房待售阶段。
沈萌表示，房地产全行业存在经营和发展困难，而且暂时还没有出现转向的信号，因此可能买家比较难找到，即便找到，对价恐怕也不甚理想。
母公司上市首亏 白酒收入降2成
在积极出售地产业务的另一面，顺鑫农业近年来业务开展遇到困境，也到了急于摆脱亏损的地产业务的时候。
2022年，该公司营收116.8亿元，同比下降21.46%，净亏损为6.73亿元，上市以来首次亏损。2022年，也是顺鑫佳宇亏损幅度扩大的时候，亏损规模由2021年的3.81亿元增至8.4亿元。如果没有地产业务影响，顺鑫农业尚能保住盈利的状态。
顺鑫农业的主业在近年出现了发展困境。2021年以来，其营收一改此前上涨的趋势，转而下行，营收逐年降低。同时，净利润也出现下降，从2020年的4.2亿元，下降到2021年的1.02亿元，并于2022年变为亏损。
牛栏山白酒贡献了顺鑫农业的主要收入。2022年，该业务营收为81.1亿元，同比下降20.7%。白酒业务自2020年开始发展陷入停滞，2020年和2021年的营收增长率分别为-1.01%和0.4%。
数据来源企业年报，财经新产制图
按照白酒产品类别划分，顺鑫农业将白酒划分为高档酒、中档酒和低档酒。区分依旧为价格，每500毫升售价高于50元为高档酒，低于10元的为低档酒，两个价格之间的为中档酒。
其中，低档酒是销售主力，2020-2022年收入分别为76.3亿、78.7亿和60.8亿，占比分别为74.93%、77.23%和59.69%。2022年，低档酒收入降低幅度达22.71%，高档酒也有着36.22%的降幅。
数据来源企业年报，财经新产制图
顺鑫农业表示，2022年白酒消费场景减少，尤其是对中低端白酒产品影响甚巨，导致白酒消费频次被动减少。
今年一季度，顺鑫农业业绩出现好转。营收为40.9亿，同比增长4.63%，净利润为3.3亿元，同比增长214.4%。