回复@Mario: 1、100套房的1%必然比一套房的100%更有价值，首先可以分散风险，很多人花半生积蓄加杠杆梭哈买一套房，在我眼里就是纯纯的赌狗行为。楼裂了怎么办？邻居是个奇葩怎么办？变凶宅怎么办？城市/区位落寞了怎么办？另外流动性更好、交易手续费更低，我缺钱了今天可以立刻卖5%出去，你缺钱了可以卖5平方米出去吗？
2、股权比产权折价是因为有代理人风险，但你严重低估了欧美reits的规范程度，比如说$Realty Income(O)$ ，1994年上市至今按月准时派息，注意是按月派息，30年从未间断且持续保持增长。震撼吗？ 你的房子租出去30年，有多大信心每个月都能准时收到租金连续30年？ 所以欧美reits通常估值中枢都略高于1pb，市场已经给出了答案。 当然如此规范的运作离不开珐致的建设，这个肯定不是全世界通用的。
3、cap rate就是他说的净租售比，分母是房价而不是股价。反馈的是租房市场行情，和房产在reits公司下还是个人名下无关。 //@Mario:回复@宛平南路毛主任:不是的，股权相比产权天然会折掉一层价值。一套房产权价值显著高于100套房的1%股权