置再多,某年之后全部没收归公了
1863年,徐钰亭见太平军多次逼近上海,时局不稳,打算卖掉余庆里地产,徐润认为上海百业振兴,万商咸集,地价将日益腾贵,竭力劝阻。事后证明,徐润是很有远见的。
1868年(同治七年),徐润离开宝顺洋行,开始独立经商。19世纪后期,茶叶作为中国主要出口产品之一,深受欧美顾客欢迎。他抓住这一机遇,创办多家茶栈,其中宝源祥茶栈逐渐成为上海地区最大的茶叶出口供应商。他由此赚取了丰厚的本钱,并开始摆脱合作模式,独立进军房地产市场。
至1883年(光绪九年),徐润投在房地产的资金已达二百多万两。其名下拥有未建土地2900多亩,在已建房的320亩土地上,建成房屋两千余间,总市值达到350万两,较其投资之时增值57%,每年可收租金12万两,出租收益率达6%。
无论从投资总额,还是物业拥有量,抑或是增值程度,徐润都算是晚清上海的“地产大王”。
二、筹资渠道及其问题
房地产业是典型的资本密集型行业。徐润的资金实力虽然丰厚,但仍不足以购进如此多的地皮和房屋。其资金筹措渠道主要有:
(一)招股融资。徐润的计划是以创办宝源祥房产公司的名义,“招股合办,每股本银十两,集四百万两之大公司,先收股本二百万”(中国史学会编《洋务运动》)。英商顾林对此计划很感兴趣,提出将自己在伦敦的房产作抵押,得银200万两,20年为期,以4.5%的年息贷款给徐润,作为创办公司的股本。徐润颇为感动,在顾林回国筹资之时,以白银万两相赠。然而,顾林回国后身患癫痫,继而音讯全无,招股融资的计划就此落空。
(二)抵押贷款。顾林的爽约,令徐润深感招股合营容易受骗。此后,他不再利用外来投资者均沾利益和共担风险的方式,转而采取个人关系和信誉运作,以自有房产作抵押,贷款开发新的房产项目,再拿这批新项目作为抵押,进行新一轮借贷。通过这种滚动式操作,他先后从22家钱庄贷款100多万两。此外,徐润在轮船招商局、茶业公所等企业均有股份。他将部分自有股票拿出来作抵押,贷银40多万两,就此将其他产业纳入宝源祥房产公司的资金链。
(三)挪款他用。为了尽可能多地吸纳资金,徐润不惜将洋行房产抵款70多万两,存户款(类似于其他行业客户的预付款)30万两也绑缚在其房地产经营的战车上。
经过多方腾挪,宝源祥房产公司筹资共250多万两。事实上,这些全是债务。不难看出,宝源祥房产公司的创办是粗放的,其筹资渠道有缺陷。
一是没能建立股份合作模式,只能独立出资,独自承担风险。
二是宁可借高利贷也不愿稀释股份,造成高达70%的负债率。
这种滚雪球式的资金操作之所以收益较高,得益于徐润敏锐的市场眼光和内幕信息的获取。然而,一旦市场环境突变,他将面临资金链断裂的危险。
三、从一败涂地到东山再起
1883年,中法交恶。法国舰队封锁上海港,盘查进出船只,并扬言要炮轰江南制造总局。两江总督曾国荃则制订了沉船锁江的防御计划。双方剑拔弩张,局势异常凶险。
港口封锁,外贸停滞,直接导致银根趋紧。许多钱庄票号因收不回贷款,被迫破产;许多企业因货款不能及时结算,无力偿还贷款。人心惶惶,大量居民外逃,上海本埠的消费和投资额锐减,加之国内水旱灾害导致的购买力下降,致使百业凋敝。这一颓势很快就蔓延到了房地产业。
22家钱庄一同上门要债,令徐润难以招架。资金同样紧张的他恳请众钱庄将欠债转为宝源祥房产公司的股份。然而此时钱庄老板们最需要的不是房子,而是周转资金。金融危机导致价格虚高的上海房地产市场从热络瞬间变得冷清,宝源祥房产公司的投资价值荡然无存。无奈之下,双方只得各让一步,议定在两年之内清偿欠款。
为了还债,徐润别无选择,只有贱价出让所持有的资产。他先后低价变卖了多处房产,按时价计,亏损达八九十万两。此外,还卖掉了全部尚未建房的土地。由于当初拒绝合股经营,他成了投资风险的唯一承担者。而那些钱庄、存户,在拿到徐润归还的欠款后,几乎毫发未损。
钱庄的集体撤资,导致宝源祥房产公司的破产。此前徐润抵押轮船招商局股票贷款的事被曝光,与其素有利益纠葛的招商局监督盛宣怀借机发难。最终,盛宣怀不仅迫使徐润贱价出售房产来抵债,还趁机将徐润赶出了招商局。
1883年上海金融危机,使徐润近二十年房地产投资积累的财富大幅贬值。同年,“红顶商人”胡雪岩也遭遇了同样问题。然而与胡雪岩的一蹶不振不同,徐润没有气馁,而是改弦更张,东山再起。
卖掉了上海的大多数房产后,徐润离沪北上,全力投入开平煤矿的经营。但他仍在关注房地产市场的起伏。危机过后,沿海城市的房地产业复苏。鉴于上海投资的教训,他放弃了借贷投资的方式,而是以变卖金银首饰、古玩字画所得作为资本金,步步为营,稳健发展。他以6万两银子低价购进天津、滦州、北戴河等一千八九百亩土地,炒高后卖掉其中一部分,获利二三十万两,另一部分建房出租,利润颇丰。
1901年以后,天津城市化步伐加快,房地产价格攀升,徐润获利骤增。然而,随着身体的衰老,他的进取心逐渐减退,不复当年“地产大王”之勇。
房地产业是高投入、高风险的资本密集型产业。买办出身的徐润成也地产,败也地产。徐润之败,败在摊子太大,资金链条太长,危机时缺乏应对能力。在19世纪后期中国特殊的经济社会背景下,在金融危机冲击和官僚、外商的双重挤压下,他无力抵挡,举步维艰。徐润房地产投资的教训值得反思。
开头感觉像皮带哥的剧本,结尾又有点像老孙的。
就是加杠杆上,持续多年结果遇到金融危机,跟现在的一模一样啊,老辈份了。持续杠杆是必然会遇到危机的
清朝地产商的故事。
最好结硬寨打呆仗富一次。
就是一个上高杠杆投资房地产遇到资产价格下行,被迫低价变卖资产免于破产。后来,吸取教训,稳扎稳打,保持合理负债率继续投资地产的故事。
这些地段现在房价如何?“1852年,洋行大班韦伯任满回国,临行前告诉继任者:“上海市面此后必大……扬子江路至十六铺地场最妙,此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通,新老北门直北至美租界各段地基,尔尽可有一文置一文。”
看成徐翔了……
年纪大了,激素分泌水平下降,变得没那么激进了
历史总是押着相似的韵脚
许总、孙总肯定不知道这段历史
经过复杂而短暂得一生,最后只得八个字:游戏人间,笑傲江湖。
没有什么是永垂不朽的。。。