我认为商业模式并不好，为什么不好呢？
1，产品很难做出差异化。这个导致剧烈的竞争，把利润率杀得很低。而政府对产品价格的管控，进一步压低了利润率。
2，资本支出。房地产的原材料并不是土地，而是资金，所以赚到的钱大部分又要投入去购买新的土地，利润的含金量低（自由现金流少）。
3，上述这两个因素迫使房地产公司都用一定的杠杆经营，有的杠杆率很高。在杠杆率很高的情况下，产品的价格下跌，甚至周转率下降，都有可能导致房地产公司杠杆破裂。

很多粉丝想学怎么分析行业吧？那就说说房地产关于定价问题。房子大家看到的差异化，归根结底都是地价这个锚决定，而地价并不是开发商决定的，所以地产公司就是代工厂，拼的是精细化管理，不会因为代工苹果或者代工小米就会多赚钱，首先，不论一个开发商品牌多响，都敌不过地段，好地段随便一个开发商都比郊区卖的好卖的贵，但不代表卖的贵品牌响好地段就一定赚钱，为什么？因为还要看这个公司的项目运营能力，尤其是资金管理能力，资金成本是占大头的，而地价和房价比值不会差别很大，但是项目运营资金成本直接决定利润，隔一条街价格相差很大，地价一样相差很大，开发商利润并没有变，差价表现只是学区房等等加持溢价，所以并不存在地产本身品牌和产品差异化带来利润，而是公司运营能力带来的利润，这就是郁亮说的精细化深耕经营组织……另外，房地产同时是高杠杆行业，前面做好了九十九个项目赚的钱，如果第一百个做废了，那么基本上利润就亏光了，因为项目是越做越大，这就跟加杠杆投机一样，你赌对九十九次，结果第一百次全下注亏了，前功尽弃……那么为什么有资深赌徒一辈子可以养家糊口，因为会管理资金，非对称下注，这就是为什么有些房地产公司做的稳，有些公司就没法继续玩下去……所以什么品牌效应，规模效应，这些都是不懂房地产的。

成本不是土地而是资金，这是最压制估值的因素。赚来的钱又不断投入到拿地经营中去，导致自由现金流含金量低，和银行类似。这是地产这门生意模式的缺点。
但是放到具体公司上又会有差异了。发展到一定阶段，围绕开发业务延伸出来的其他增值业务，比如商业地产、物业服务、长租等等贡献收入占比越来越高，住开占比降低，估值是有向上打开的空间的。退一步讲，尽管产品很难差异化，但是企业的风控、运营、服务、品牌是可以积累优势的，长久优势体现并被市场认可之后，是可以享受到优于同行的估值的，例如银行当中的招行和宁波银行。从这个角度，优质的头部地产公司也有估值向上打开的空间。
最后，地产这门生意最大的好处还是市场足够大。过去十多年来大大小小开发商看到地产赚钱，进入门槛又不高，大量涌入这个行业导致竞争激烈。地产的调控政策下，连上市房企都撑不住，更别说小地产公司了。产业出清向头部公司集中的逻辑仍然在，利润率下降会降到一个水平就稳住，但是头部公司份额的提升是持续的。
我还是认为地产是一个比较好的生意模式，有消费属性，有制造属性。

房地产最大的问题是有一个垄断和各方面吸血的玩家在，既要卖地收钱，控制成本，又要配套各种税费设施收费，还要控制最后的价格，最后搞出事来还要甩锅$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $中国平安(SH601318)$

生意模式这东西，你总能列出好的点跟不好的点。把零星的点列出来，无法得出一个逻辑上确切的结论。
生意模式的好坏我只看一点，长期集中度趋势。一个长期集中度会持续提高的行业，是能建立长期竞争优势的，那么我们在做分析的时候，就可以把竞争这个最复杂的维度省略掉。而对于企业来讲，意味着随着时间的推移，我的行业竞争力也会持续加强。还有什么比这更好的呢？
每个行业都会有自己经营的特点，我一直反对把行业内一些单独的财务指标单独拎出来，比如应收、负债率，说明一个行业生意模式的好坏。因为这里财务数据的好坏是跟其他行业比的，可是企业的对手只是他的同行。企业并不需要一个绝对好看的财务数据，只需要比同行更好。

负债降下来后你说的这些就是绝对的优势

如果说地产的商业模式差，30年前那么商业零售的模式可能更差，竞争更激励，但很难想象沃尔玛能翻几百倍

还有一点，可以看看土地增值税，如果地产增值了，国家拿大头，地产商只能啃骨头；如果贬值了，亏损全部要自己抗。

简单叙述下：上游原材料（土地）无议价权，下游商品（新房）无定价权（定价空间小），杠杆高，受政策影响大，没有明显护城河，品牌价值不足。

如果万科5pe，茅台50pe,你会用茅台换万科吗？