房企只有先“活下来”，才有希望“活下去。
房企违约潮或近尾声
据华创证券发布于10月19日的研报，2022年第三季度展期及违约债券95支，共涉及51家违约主体。在14家首次出现债券实质性违约的主体中，房地产相关企业共12家。
这12家房地产相关企业状况分别如下：
领地控股、鑫苑置业、世茂集团、三盛控股、融信中国、固安九通基业（华夏幸福子公司）、力佳环球投资（俊发集团子公司）、宝龙地产、天誉置业、上坤地产、弘昇地产（弘阳集团子公司）、广西万通（阳光100子公司）。
其中：
1、川派房企领地控股：因6月份的一笔美元债陷入困境，并于9月30日晚间发布有关清盘呈请的消息。称：6月24日，领地控股预计未能支付现有票据的本金及应计利息。9月27日，相关人员已向中国香港特别行政区高等法院提交一份就现有票据所产生总额为139.75万美元的债务而针对领地控股作出的清盘呈请。
今年3月、4月，惠誉、穆迪先后撤销了领地控股的评级。5月份领地控股当日股价暴跌近84%，同日领悦服务股价也下跌了近60%。
另外，早在上海票交所3月份公布的持续逾期名单中，就能发起领地集团及旗下子公司的企业名称，另据票链软件不完全披露，可以看到领地控股及旗下的子公司基本上都存在商票逾期情况和贴息报价。
票链 软件
2、“中国房企赴美上市第一股”，曾经的“河南王”鑫苑置业债务逾期，信用等级被下调目前深陷债务危机。
10月11日，鑫苑（中国）置业有限公司发布关于鑫苑置业发生违约，金额为1851.64万美元；另一只利息及本金违约，金额分别为1869.27万美元及22963万美元。
这并非鑫苑置业首次债务违约，今年7月其一笔5.5亿元优先票据无力偿付，已构成违约。
另外近5年来，鑫苑置业的资产负债率一直在不断攀升：2015年至2018年，分别录得73.72%、78.37%、83.44%、90.72%，2021年末，这一数值达到了93.59%。
2022年6月24日，惠誉撤销对鑫苑置业的评级；
3、闽系房企上海世茂集团在今年的7月份，也因一笔10亿美元公募债券本息未能偿还而正式进入爆雷房企行列。
截至2022年7月，世茂集团体系存续债券共39支，存续债券余额为563.7亿元；
据财报显示，世茂公司表内负债高达4636.33亿，有息负债1645亿，资产负债率高达74%，现金短债比为1.9倍。另外，瑞银的报告估算，世茂集团还有表外负债约1200亿元。
世茂集团2022年主体评级迅速下滑，4月4日停盘至今，2021年报仍未发布
4、三盛控股：在今年7月份被爆出无法按期履行现有票据项下的还款责任后，被穆迪：出于商业原因，撤销公司家族评，评级撤销前，三盛控股的展望为负面；
2021年9月开始，三盛控股出售多家子公司，2022年5月16日，三盛控股宣布开始停盘，至今未恢复；同时发布公告，核数师毕马威会计师事务所离任，新聘核数师永拓富信会计师事务所；
5、曾经轰动一时的“地王”收割机融信中国，净利润腰斩，债务违约信用资质逐步恶化；
今年7月份发布公告称“融信中国 8.10% N20230609”的利息0.13亿美元，和15日“融信中国 7.35% N20231215”的利息两笔美元债，未能于30天宽限期内支付利息构成违约，将进一步加大其后续融资压力，使得风险扩大。
截至2022年7月，公司目前存续债券共6支，存续债券余额为23.27亿美元，2支构成实质性违约，4支正常存续。
另外，截止2022上半年，融信集团持有现金为161.66亿元，同比下降26%；总有息负债同比下降37%至452.45亿元。从三条红线来看，2022上半年融信剔除预收账款后的资产负债率为69.09%，净负债率为69.75%，较年初上升约3.33个百分点；现金短债比1.08，扣除限制性现金后的现金短债比为0.75，短期内仍具有较大偿债压力；
6、固安九通基业为华夏幸福基业股份有限公司下属的四级子公司，本季度违约债券为私募发行的证监会ABS“PR九通”系列。
“PR九通A6”后根据华夏幸福重组协议，到期日重新确定为2023年4月24日。截至2022年7月22日，公司目前存续债券共4支，存续债券余额为3.96亿元，均构成实质性违约，10月公司已偿还“PR九通A5”、“PR九通A4”余额。
2017年3月9日，中诚信证评对“PR九通A60”债券评级为AAA。2021年2月1日，中诚信国际将评级下调为AA+；2月4日下调为A；2月22日下调为B；3月1日下调为CC。
7、力佳环球投资（俊发集团子公司），素有“云南王”称号的俊发地产也到了“生死关头”时刻。今年7月份，俊发地产在香港交易所上市的美元票据未能按时兑付利息0.13亿美元，构成实质性违约。
俊发过去几年，销售金额分别为550.3亿元、582.4亿元，670.1亿元、530亿元，且不说未完成四前年企业制定的千亿营收目标，现在的俊发集团融资受阻，回款率下滑，流动性明显吃紧，其账上货币资金仅有66.12亿元，在减去受阻金额，实际资金流只有45亿元；
据克而瑞数据显示，截至2021年6月末，俊发集团总负债1236.65亿元，有息负债429.07亿，其他负债（预收账款、往来款、应交税款）为807亿元，流动性明显吃紧。
8、闽系房企宝龙地产，于今年7月份出现流动性风险，目前已快到了“破釜沉舟”的地步。
海外债方面，宝龙地产未在7月25日到期日前偿还2,129.4万美元票据的本金和利息，同时称未必能于2022年11月8日偿还到期的3,725.9万美元票据的本金和利息，构成实质性违约。
境内债方面，公司针对7月29日到期的“20宝龙次”和“PR宝龙B”以及7月15日到期的“19宝龙02”完成展期事宜。
截至2022年9月，宝龙地产旗下存续债券共27支，境内存续债券余额为104.19亿元，境外美元债余额为24.09亿美元，其中一支海外债构成实质性违约，3支境内债展期。
老牌闽系房企宝龙地产，1990年成立，2009年在香港联交所就上市了。发展到现在也已经30多年，风风雨雨大扩张的时候畏首畏尾，该收手的时候又跃跃欲试。
今年以来已被穆迪连续4次调低主体评级，截止到7月5日，公司的主体信用评级已经下调至Caa2，评级展望仍为负面。
9、天誉置业，债务违约、清盘呈请接踵而至：
6月27日，称公司无法偿还3.4亿港元抵押贷款本息，且贷款人未批准展期，已构成未偿还事件并触发公司所有境外债务交叉违约。
7月5日，公司发布公告称正在探索债务重组的方式，并已在百慕大法院申请委任“低度干预”临时清盘人及提出清盘呈请。
7月8日，公司未能按时偿付当日到期的13%计息优先票据，其中尚未偿还本金为2.47亿美元，需支付利息为1605.5万美元，构成实质性违约。
10月11日，公司收到新城晋峰投资有限公司向香港特别行政区高等法院提出的对本公司的清盘呈请，内容有关指控公司未偿还其持有的优先票据，涉及本金2200万美元及其应计利息。
天誉置业称，将寻求法律建议并采取必要的行动以坚决反对呈请及保障公司的合法权利。同时，公司将尽力与呈请人保持主动、良好的沟通，并在对其他债权人公平的原则下，与呈请人友善协商，妥善处理问题。
截至2022年9月，公司存续债券共16支，其中10支在港交所上市的港元债及2支在新加坡交易所上市的美元债，自6月28日以来全部处于停牌状态‘’
10、上坤地产：今年以来，上坤地产负债压力在行业下行和疫情的影响下进一步凸显
4月29日，上坤地产以3,392,160元现金为对价出售全资附属子公司60%股权回笼资金。
6月30日，公司业绩预告公布中报业绩首亏，预计净利润为-5亿元，变动幅度为-1025.92%。7月21日，公司发行并在新加坡交易所上市的2.1亿美元的票据,因未按时兑付本金200,000美元，构成实质性违约。
目前上坤地产存量债海外债3只，余额合计3.83亿美元。
11、弘昇地产（弘阳集团子公司）：8月26日，弘阳集团有限公司发布公告表示，预计不会在宽限期内，偿付本应于8月中旬27日到期的HONGSL 9.875 08/27/22的所有未偿本金金额及其应计和未付利息；
据统计，目前弘阳地产存续6只美元债，存续规模17.4亿美元，其中在22年到期的美元债有两只，规模共有5.25亿美元。
另外据票链软件显示，弘阳地产已发送过商票拒付，且还有累计金额约1.2亿商票未支付
对已披露的债务违约事件，惠普评级机构直接将弘阳的信誉评级下调至“C”，并撤销了所有评级。
12、广西万通（阳光100子公司）：公司自2021年上半年开始亏损经营；
2022年8月12日，公司因未按时披露定期报告被给予通报批评及列入诚信档案的处罚，
9月22日，“20万通01”到期，公司因无法按时支付本息构成实质性违约，逾期本息合计6.3亿元。
截至2022年9月，公司存续债券共5支，余额共计31.02亿元，4支正常存续，其中“20万通03”即将在10月30日到期。
2015年11月8日，联合评级给予广西万通首次评级为AA，评级展望为稳定。2019年1月9日，中信资信给予公司首次评级为BBB+，评级展望为稳定。2021年6月30日，联合资信给予公司首次评级为AA，评级展望为负面。
硬撑
这种的行业环境下，资金链紧张，没钱还债也属实正常，好在目前楼市松绑、融资渐宽，政策的传导已初见成效；
未来的1年，将是房地产行业洗牌出清的关键1年，也是房企“剩者为王”的关键1年。
如果在剧烈波动调整后还是能撑到最后，那么该房企后续必然迎来行业的上扬。
最后就看谁的牌多了。
#房地产# #投资# $领地控股(06999)$ $融信中国(03301)$ $宝龙地产(01238)$
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