万科经营优秀，财报数据稳健，我一直的观点是其是好公司好资产，值得长期持有。
但万科A Q1的报表让我感觉有点不太舒服。原因很简单，热门城市土地持续溢价，原来的集中供地利好财务稳健的万科的逻辑不存在了，雪上加霜的是钢材水泥也在不断的越来越贵，而热门城市的一手房限价政策进一步的压缩了房地产公司的利润空间，就好比“螺蛳壳里做道场”，最后只能赚个几乎有永续经营权的物业了。所以精明的万科在4月份几乎放弃了在热门城市拿地，而跑去了相对冷门的兰州等城市拿地，这确实让人无语。
房地产行业集体承压，一边是三道红线压缩行业的杠杆率；一边是热点城市严格的限价政策进一步压缩行业的利润空间。而只有做到差异化经营的且能保证稳定的毛利率房地产行业才能做到相对的出类拔萃且卓尔不群。
因此我把目光转到了华侨城A。
华侨城A过去几年涨幅远远落后于融创中国、碧桂园、恒大中国等明星内房股。原因很简单，在行业上行周期，融碧恒等大上杠杆，快速周转，赚的盆满钵满；而华侨城A采用文旅赋能的方式缓慢开发，虽然毛利较高但开发周期太慢，错过了上一波的房地产的“白银时代”。
但此一时彼一时也。目前整个行业的整个痛点是好地块无法保证毛利率，坏地块又无法规避风险。但华侨城经历过十几年的苦练内功，文旅板块收入也超过房地产板块；另外，华侨城通过文旅赋能的方式能极大的保证房地产板块的毛利率。以我所在的西安为例，欢乐谷 玛雅海岸还未开业，华侨城的一期房地产早已售罄，且一房难求，在周围人的讨论热度极高。
2016年之后，华侨城大幅增加了在二三线城市的布局，这一度造成了过去几年内的经营现金流入不敷出，但随着二三线城市文旅资产的持续开业，去年公司的经营现金流曾一度超过了200亿。另外，公司新的商业综合体——欢乐海岸也进一步的优化了公司的估值模型，公司过去文旅门票酒店等收入占比较少，主要靠“一次性收入”的房地产，但商业综合体复制成功后，公司的现金流有一大部分变成了持续性较长的“租金收入”。而租金从DCF估值的角度无疑能给公司带来估值提升的空间。
欢乐海岸立足于文旅+商业综合体的开发模式，在国内竞争者较少，有较强的壁垒。目前已经营业的几家都是当地的“地标”型网红地，差异化竞争优势较大。我看好这种商业模式在全国的复制能力。
公司的风险方面，公司除过文旅地产外，还有一些合营的其他地产资产，好在占比不大，我个人不太看好这块资产的毛利率；另外目前因为疫情导致很多国外的潜在消费转移到了国内，这块随着疫情的缓解，可能会对公司的文旅收入造成一定的下滑。
$华侨城A(SZ000069)$ $万科A(SZ000002)$ $新城控股(SH601155)$
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中金的深度研报说的很有道理，fdc板块如果纯房地产开发，永续经营是个很大问题，后续也只是个高息债券，别说转型自持物业这种话，前面转型成功的企业已经形成护城河，凭什么相信后续这种公司能成功转型。但双轮驱动的企业则不同，有永续经营的预期，pb端自然而然会进行修复。而且这块真的预期差蛮大的。如果在叠加商业版图的不断扩张，pe端会继续价值成长的15-20定价。A股中只有新城目前得到一致性认可, pb端给于了2，华侨城还在将信将疑中，但欢乐海岸模式对比前面的产品，有质的飞跃，看好后续的估值重估。
我研究公司喜欢研究公司发展的历史。
首先$华侨城A(SZ000069)$ 的资产质量还是比较过硬的，五年前基本只在一线或者强二线城市拿地，但拿地面积大，开发较慢，这些资产不仅没有任何坏账，反而实际价值升值较高，有较大的溢价；华侨城近几年开始在二三线城市拿地，且拿地面积很大，沉淀资金较多。但毛估估数一下这些资产，都是在西安、襄阳、成都等地，由于玛雅水上乐园、欢乐谷及欢乐海岸等IP的巨大引流作用，当初签约都是政府为了开发新区而招商来的核心项目，目前这些资产都有较大的升值。以西安为例，拥有最大地块的华侨城重点投资的沣东新城是过去几年西安地区地皮升值最快的区域，号称西安的第二个“高新区”，目前沣东新城的房价甚至已经超过了很多主城区，大家可以看看报表中华侨城当时的拿地价和拿地面积，简直美如画。这些资产确定性的后续将为华侨城带来较高的收益。
其次过去几年公司开始发力在二三线城市布局，由于公司的拿地面积较大，且开发周期较长，因此一度导致了公司需要卖资产来补充现金流。比如在2018年，华侨城及其下属企业在各大产权交易平台挂牌出售和进行预披露的资产大约有20项，范围包括项目公司股权、土地、在建工程及金融资产，其中纯地产项目为出售重点，出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等，且多数位于北京、上海、深圳和成都等一二线城市。
2015-2018年，华侨城开始全国撒网，跑马圈地，重金布局文旅产业，不仅与云南多个地区签订了20余项投资，投资额高达千亿，还在无锡、衡阳等地签约了数百亿元的文旅、度假项目。据不完全统计，仅在2018年，华侨城就在云南、西安、昆山、温州、无锡、常熟、衡阳、湛江、赣州等多个省市签下文旅项目，总投资额达数千亿元。
我觉得这个问题需要一分为二的看，三年前公司牺牲现金流购入大量资产，利用文旅资产反哺周围地价，最终为公司当下的持续发展打下了坚实的基础。公司三年前现金流有多紧张，对当下的现金流的支持也就有多强烈。
因为看见华侨城涨了，别人说华侨城不一样了，华侨城是中国迪士尼了……没啥新鲜事
怕最后弄成收费公园模式……迪士尼那么吊都是常年亏损才盈利的
$华侨城A(SZ000069)$ 嗯，你选择是对的，华侨城随大盘指数十年没有上涨，应该轮到它补涨，那些弯道超车的住宅地产专业户10年涨幅大多超过10倍，双轮驱动多元化发展的服务商滞涨。据说2008年是商业地产与住宅地产是发展方向选择的分水岭，万达由住宅地产转型商业地产是宏观战略失误，恒大碧桂园融创依靠高杠杆弯道超车成功，一大批内房股10年涨幅超过10倍，有的涨幅甚至超过20倍，万科A在行业景气巅峰时期股价峰值也达到8倍，看排名靠前的住宅地产股，这些专业户没准已经完成了十年一轮的大周期行情，再看看自己手上的华侨城，那就是一个在囚笼里挣扎的妖精，手铐脚镣被别人牢牢控制着，10年业绩提升10倍 然而股价是依靠散血肉尸体叠高1倍数的，业绩上涨与股价上涨无关，奇葩的市场追逐的是虚无缥缈的梦想，此股有业绩不能买，业绩增长更不能买，以业绩为标准的价值投资谁敢来比惨？
哎，为啥在一堆垃圾里挑垃圾，不过显然万科＞华侨城 不管是目前还是未来。只能说华侨城散户讲故事能力也太强了