| 发布于: | 雪球 | 回复：12 | 喜欢：5 |
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事实上不止希慎吧，领展，甚至太古都在这时有相应计划或购地。没有想象那么好吧，还是debt driven. 未来三年每年还有20亿左右的capex,你把Perpetual bond算进去再看看gearing，再想想要是Office再继续恶化下去，interest higher for longer 会怎么样。现在higher for longer 的表现还没完全反应到报表上呢，随着之前issued的bond mature, average cost还有机会往上提。Office随着中环租金下降，中环化的趋势已经出现了。香港Office market相对表现的较好的是中环和尖沙咀。这点在多家已经披露了业绩的港企中都能体现。就手上的这一丁点 trading profolio 怕是把Perpetual bond 还上都不够更别说不知道需要多少年。
我不觉得希慎会破产，利女士毕竟还兼任恒生银行的高层，融资能力肯定没问题。但值得注意的是，希慎已经不是以前那个负债低的希慎，纯靠时间来化债，在如今这么challenge的market condition下需要多久才能慢慢回到以前呢？再看看港股地产股，一堆都是低估值的，balance sheet比希慎好很多，赌困境反转的选择很多，为什么一定要选这只呢？
当然，以上都是个人观点，不喜勿喷。anyway, happy saturday.
投资难就难在这里，不但要定量分析，更重要更难的是的还要定性。确保大小股东的利益要一致，股价到6%以上的股息时，如果只定量，收息佬肯定已经重仓希慎了，怎么定量也算不到会到12%再砍一刀到7%，遇到恶劣的大股东再来一招私有化小股东就翻不了身了[想开了]，相信希慎应该不至于这样。
上海利園項目應該要點時間培育。昨天看了一個訪問：「呂幹威指，根据静安区政府的计划，将来旁边的石库门也会跟着地块一并释放出来，如有机会，可根据情况拿地，让上海利园结合石库门一起发展，也恰恰是希慎擅长的营运模式。
据悉，上海利园1月份收购之后就开始进行一些提升工程，希望在年底之前完成。至于商场方面，暂时不太想把2万平方米变成传统的商场，前期共引进能把地区商业氛围加强的元素，待七八年以后，当周边地块都发展起来时，才做最终的版本。」可能將來，在上海再投一塊地也不足為奇。所以，現在只有30%的出租率，商場部分還在裝修，預計年內完成[斜眼] 這個項目考驗希慎的運營能力了，價格買的便宜，但地段確實是一般，不過背靠自然博物館，旁邊是「舊區」，也確實是希慎的優勢。市場質疑希慎能不能把這個項目搞好，我們倒不如換轉角度去想，如果希慎搞定呢？[大笑] 回報率不容輕視啊，可能讓上海的朋友評一評比較好[加油]
我對債務的看法是這個，引用一下我其他的回應。如果他們真的沒錢，可以找大股東貸款（看看利家願不願意了[捂脸]），可以抵押貸款，他們還有很多的融資渠道沒有用，況且他們的財政也沒有這麼拮据吧[牛]
第二個問題是債務。將來一年只有1.58億的債務到期，cash on hand也足夠覆蓋了，不過這些cash應該不是idle的，準備拿來付加路連山道 + 利園翻新建築成本。資產上，希慎有聯營公司股權（上海港匯廣場），上年收了2.21億股息，今年這個商場營業額高了（參考恆隆財報），但由於匯率問題，不肯定這個股息是多了還是少了，要等到完整財報出來再看看，這個帳面值為54.88億。第二個資產，林海山城，那個ppt寫著1/4 is sold or leased，現在撤辣了，相信成交速度能加快，昨天才看見一個新聞，有一個特色單位，以4374.94萬，每呎19850元成交了，希望這個項目能快點回款。另外，希慎跟香港興業其實也有「放貸」給林海山城業主們買房，這裡有收著比銀行高的利息的，大概是1x億。金融投資（醫療集團），這個的披露就不太夠了。不過我猜，待市場氣氛好一點，這個票可能還會在香港上市，那個時候就是希慎套現的時機了。把上面能變賣的項目加起來，也100億多了。
我可能看法稍微有点跟你不一样。我没有持有希慎，但如果我手上所有的股票大股东提出私有化并出价20%+我都会投赞成票。我比较谨慎，我觉得大家可能少瞧了美国这波higher for longer, 港企房地产的融资一般分摊到3-4年，也就是这种higher for longer 息口的影响还没在报表上完全反映出来，这也就是我为什么说现阶段更应该考虑港企有解决debt （capital recycling)的方案。其实希慎砍股息是对的，反而像恒隆这样勉强发股息才是错的。所以恒隆一直往下，但同理的希慎却没有掉的那么厉害。你看新鸿基哪怕砍了股息市场还是买账的（也有香港撤辣的影响）。
这个息口叠加higher for longer下，市场优先考虑的是债务怎么解决而不是简单的股息率，现阶段港企一堆高股息的。
管理层真的溢价20-30%私有化，市场上一堆能熬的其他收息股（息率相近甚至更高）。如果真的要aggressive一点，选择很多，没必要吊在一只身上。
說到零售，上年有～11%的出租面積因翻新而關閉了，導致～6-7%營業額的影響。現在來說，希慎廣場地庫兩層（Urbanhood）已經在上年12月重新開幕（那個圖是之前在那邊吃晚餐拍下的[大笑]），而利園一/五期的奢侈品店，也預期今年內重開，可能有一間最遲下年年初前重新開幕，他們這裏預期租金有mid - high single digit 的增長，據CFO的說法。整體來講，零售的大盤也沒有到那麼可怕。值得留意的一個位是人們的消費意欲，這個可能沒想像中那麼好。
投資物業還有住宅，但是他們想怎麼搞，我也猜不透了[大笑] 不作過多評論。說到上海利園，CEO也提及：CEO：Right opposite our building is the one museum place, which is one of the most expensive best buildings in Shanghai. We are charing a rental of 60% of what they are charing, that means we are quite competitive from that angle. We hope we can close some of the deals (30-40% space) and push up the occupancy. 商場的裝修部份今年內會完成，目前只有30%出租率，看看在年底前怎麼推高出租率吧[大笑] 林海山城撤辣後，看看會不會有利成交，賣多一點出去，多拿點錢去還債。港匯廣場就看看恆隆那邊吧，最大的挑戰還是新鴻基（有記錯嗎？）在建的那個商場。
說到投資物業，寫字樓租賃市場的確不樂觀，中環CK II、the Henderson，東九龍創紀之城，也增加甲級寫字樓面積供應。好的方面去看，自2023全年租金跌了～8%後，諮詢寫字樓的次數是多了，按利主席的說法：We're seeing an increase among the enquires from high end brand tenants looking for office spaces。之前有個新聞說「據報」高盛退租利園一期「一層」寫字樓，但沒有人說Hermes在同一個地方租了「兩層」寫字樓 [大笑] 我也不覺得今年辦公室表現會有多好，而且租約有25%今年到期（跟上年一樣），所以還是有一定壓力的，今天他們的任務還是保住出租率。
至於你說到prep，4.1%那張是有reset的，第一個call date 在2025年10月，距離現在還有一段時間。CFO在會上也提及了，有很多銀行想給他們提供融資 (interest and appetite），他們會持續留意市場找出當下最好的融資方案。