新城控股2021年的房地产开发销售业务大局已定。至于新城控股21年的地产开发销售（包括住开和商开，包括了吾悦广场的配套住宅销售和金街的商铺销售），赚到了钱没有，我就放张新城历年来的拿地均价、销售均价、房地产开发销售业务毛利率的统计表，大家自己看，自己判断。至于各种吹牛的，最好别来我这里。
给对地产开发销售业务不太熟的股友简单说明一下：
1、新城属于高周转房企，大约拿地后半年后开始销售，如果项目不属于大盘项目且楼市不冷清的话，正常情况下大约两年左右销售完毕。就是说，比如21年销售的项目，对应的拿地主要是20年的拿地项目和部分19年、21年的拿地项目。如果更简单粗暴点，也可以大略看做今年的销售均价大约对应去年的拿地均价。比如21年的销售均价10159元对应20年的拿地均价3442元,18年的销售均价12201元对应17年的拿地均价3031元。
2、财报中地产开发销售业务的结算毛利率，对于新城控股来说，大约平均对应1年半前左右的销售。
3、地产开发销售的毛利，除掉三费（管理费用、销售费用、财务费用）以后，再缴纳25%税率的企业所得税后，就是地产开发销售业务的净利润。如果不考虑利息资本化的问题，在楼市正常两年可把项目销售完毕下，对新城这种民企来说，大约管理费用、销售费用占5%，融资利息费用占7%-8%，就是说毛利率12%-13%是盈亏平衡线，毛利率低于这个水平，地产开发业务就亏损了。