| 总第1485期
借助市场外迁而起，于鞋业颓势之际抽身离场，京莎鞋业该去向何处？
郑州鞋业大地震。
开业近5年，亏损近1亿元后，郑州市京莎鞋世界没能熬住，将撤掉现有鞋商户，托身佳兆业，将倚借佳兆业成熟商业运营团队，变身为零售购物中心。
这是一座曾年营业流水10亿元的鞋业专业市场。消息来得太过突然——3月份还公告要免租一个月。
然而事先并非没有征兆——郑州鞋业市场产能过剩、收益下滑，京莎试水供应链折戟，高管频繁换血，疫情雪上加霜——这些，都难掩其运营吃力的现实，相互合力，左右了其命运走向。
雪崩时，没有一片雪花是无辜的。
原市场将转型为零售购物中心
“改，还有一线生机！不调改，肯定要耗死！”4月28日，郑州市京广路与航海路交叉口的京莎鞋世界办公区，一名负责人这样形容商场正面临的调改现实。
因为传统鞋服行业产能过剩，市场收益下滑，再加上今年新开年的疫情“黑天鹅”事件，京莎鞋世界做出了更改鞋业态、转为零售商场的决定。
4月3日，河南京莎商业管理有限公司向商户通知，“2020年5月31日租赁到期后，合同自动解除，商家在2020年5月31日之前撤场。商场于2020年6月进行升级改造。”
这也意味着，自2015年9月开业的京莎鞋世界在运营近5年后，主动撤出竞争焦灼的鞋业市场。
事发较为突然。今年3月2日，京莎鞋世界正常复工复市，并主动宣布免租一个月。原本商户签订5年租赁合同，于2020年4月30日到期，因为免租一个月，合同期顺延至5月31日。
看上去，此次属于市场租赁合同到期后的正常调改。
不过，属意更改为零售，市场方应早有规划，并招徕了商业巨头。
同样在今年3月，京莎引入“全国地产30强”佳兆业集团控股旗下的佳兆业商业集团，后者以约30%股份成为京莎鞋世界“二老板”，双方各自派驻团队融合运营，目前佳兆业的招商团队已经入驻京莎。
佳兆业商业集团全国在建商业项目64个，总面积超370万平方米，有着专业的商业运营造诣。2017年6月，佳兆业曾6.7亿元摘得新郑龙湖104亩地，首次进入郑州。
京莎升级后的新商场名字定为“佳纷天地”，目前已签约海底捞。
据悉，主打零售购物中心的“佳纷天地”，预计于2021年第二季度亮相，一楼规划有彩妆、运动、潮鞋、设计师首饰、商务咖啡；2楼欲引入跨界集合店，类如盒马鲜生或者超级物种；3楼规划书店、儿童潮流零售；4楼规划有主题餐饮；5楼规划有影院、海底捞、电玩电竞、室内高尔夫等。
运营5年，亏损出局
更改业态，是京莎在鞋业左奔右突多年而不得的无奈之举。背后更折射出市场的运营维艰，以及鞋行业的萎靡之势。
京莎开业的2015年，正是所属的京广路鞋城商圈外迁关键之年。当年，商圈内占地面积15亩的国际鞋城、占地42亩的盛祥置业、占地4.5亩的现代童鞋城、占地70亩的合盛商贸城、占地2.1亩的路华大厦（鞋城），均列入外迁名单。也正是看中了鞋商户外迁的政策机遇，一路之隔的京莎应运而生。
然而，运营5年，京莎鞋世界运营并未达预期。京莎鞋世界总经理孟先生直言，扣除两年免租期，市场实际上只收了3年租金，共约5000万元，但是因为一半是自持物业、一半销售，付给业主的租金就高达1亿元。为了扶助商户开拓营收渠道，2019年成立的京莎商学院，花费400多万元，另外每年投入的活动策划费用在数百万元。
京莎鞋世界发给商户的一封公开信中也提到，“围绕鞋行业及商场商户做增值性服务，前后投资了近亿元人民币，可是却无法阻挡行业的下滑趋势，也因此亏损了近亿元。”
鞋业下滑、产能过剩，京莎未能幸免
京莎生不逢时，鞋业下滑大势让市场虽竭力运营，却依然难挽狂澜。
巅峰时刻，商圈年销售额达20亿元，是与石家庄的华北鞋城、沈阳鞋城并列的全国鞋业批发三大市场。
后来，传统的鞋业批发供应链进入产能过剩时代，市场发展迅速迭代，硬件设施逐渐落后，“多权分治、管理滞后”造成商圈内市场管理混乱，鞋城陷入改造搬迁漩涡，商户遭遇赊账难收、物流跑路，再加上电商冲击、新零售崛起，市场收益逐年下滑。
鞋城扎堆密布，京广路鞋城商圈总共有5家市场之多，更让市场间贴身肉搏。虽然贵为商圈内硬件最好、服务最新的鞋城，京莎依然未能独善其身。
京莎开业那年做的调研显示，京广路鞋城商圈商户在3000家，到了去年仅剩余约1700家，市场对外需招商面积3000平方，但是商户离场空出来的面积就高达约4000平方，新入驻量甚至不及流出量。在5年合同到期前的2019年，京莎曾就市场未来去向做过统计，愿意留下来做鞋的商户仅有七八十家，已然撑不起5万平方的鞋业商场。
期间，京莎做了诸多尝试和努力。投入巨资组建线上商城，帮商户打通鞋业批发的上下链条；组织团队洽谈银行争取向商户授信，解决近30家商户因账期而导致的资金紧缺难题；组织网红直播培训等配套服务，引入共享办公模式，培育打造供应链，多无疾而终。
商户遗留问题何解
如不出意外，京莎鞋世界约140名鞋业商户将于5月31日前撤场。
然而，一些商户却提出诉求，“其一，如果到期后离场，市场方是否还认，找谁去退保证金？其二，周边商铺饱和，是否有地方可安置？”
对此，京莎鞋世界负责人承诺，合同约定租赁期满后，将保证金余额无息在三个月内退还，商户离场、业态更改后，但是市场原班管理团队依然正常经营，会按照合同约定退还保证金，五一后将出方案；市场曾联系周边市场老总来对接商户安置事宜，有一些商户已经入驻京莎写字楼等。
借助市场外迁而起，于鞋业颓势之际抽身离场，京莎将完成从批发向零售的转身。
转型并不容易，横亘在第一个关卡的鞋业商户遗留问题，京莎并未回避，而是积极寻求解决之道，甚至股东卖房来抒解资金难题，保证商户利益。
市场调改在商业运营上再正常不过。位于郑州桐柏路的王府井百货郑州首店，运营6年后遭遇百货业低迷，遂转变为城市奥莱，寻求突破；2019年11月，大商金博大联姻麦迪逊，高调转型城市奥特莱斯；郑州西四环锦艺轻纺城，于轻纺商户租赁合同到期后，调改为汽车业态……
京莎占据地利。其位于京广路鞋城商圈核心位置，右邻的京广路为郑州唯一直通南北的交通大动脉，见证了郑州从无到有的城市商业蝶变史。北挨的航海路为郑州金二环，5号地铁线意味着“地铁一响，黄金万两”，更意味着零售客流无缝直达。
得天独厚的区位优势，没能成就霸业，蔚为可惜。但或许，这也是吸引佳兆业入局的关键因素。
只不过，郑州鞋业自此折损一强。
文章来源：郑州批发市场 作者：李兴佳
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编辑：木易
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