房地产政策猜想-以价换量？

正文开始前，我们先讲个小故事。

1970年代西方主流经济体深陷“滞涨”泥潭，根源是60年代持续扩展的货币和财政政策，叠加粮食危机和2次石油危机（下图所示）。直到1980年代各国央行开始大幅加息，才从根源上控制住了货币泛滥，从而摆脱了 “滞涨”。

但是在1970年代，经济学届还没有对“通胀归根结底是一个货币现象”达成共识的时候，政府的本能操作是“不想物价涨”，那就“不许物价涨”好了。于是，1971年，美国尼克松政府对工资、能源以及普通商品和服务价格实施了2次为期90天的冻结，即所有商品服务的涨价都要经政府特批。此举立刻引发居民的抢购潮。结果出现了“市场上找不到牛肉，货架上空空如也”的景象，物资短缺现象严重。

该现象后续被各经济学家反复研究，归根结底就是商品价格是供需决定的，对价格脱离基本面的干预只会扭曲市场价格以及供需。供不应求才会导致物价涨，这个时候最好的办法是增加供应。单纯限价只会导致需求跳升，因为消费者预期早晚会取消限价，到时候涨更多，结果加剧了短期的供不应求，物价上上升压力更大。反之，需求不足的时候会导致物价下跌，这个时候理应减少供应，同时供应商降价甩货从而刺激需求。单纯的限价会需求更加不足（本来降价可以刺激起来的需求没法出现），然后供应商会面临更严重的库存挤压，甚至资金链断裂。特别是对极其依赖资金流周转的高杠杆供应商。

8月21日，中国房地产报发表文章《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》，其中提出“应当允许开发商以降价促销的方式展开自救”。

从2016年10月开始，我国就间断性的实施了对房地产的限价政策。对市场的行为其实是产生了显著的影响的。如下图所示，用百城住宅价格环比下跌城市占比来代表房价的走势，全国新房销售面积的单月同比增速来代表需求的变化。可以清楚的发现，在12年和14房地产低迷期，百城房价环比下跌城市占比达到70%以上的同时，新房成交同比都是-15%左右，随后市场在政府政策刺激以及降价刺激需求双重作用下回暖。2016年开始实施限价、限售政策后，房地产的周期性波动被明显抹平。但2021年以来，房地产成交量开始出现了历史罕见的持续负增长，但同时房价环比下跌的占比却没有像以往周期那样显著增长。以最近一年为例，全国新方销售面积的单月同比已经跌至-25%左右了，房价环比下跌的城市占比尚未超过70%。也就是说，需求明显不足的情况下，开发商并没有普遍的降价刺激销量，即使很多大型地产商已经出现严重亏损和债务暴雷。

数据来源：Bloomberg

7月24日政治局会议提出要适应“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”， 结合8月21日中国房地产报的这篇专栏文章，我们预期接下来除了对需求端的刺激，对供应端的限制也会放开。这样才能让开发商以价换量，收回宝贵的现金，从而完成“保交楼”和还债的使命。

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