最近万科下跌厉害，基于业绩及未来预期，大家对地产行业的未来并不乐观，导致整个地产行业的估值都很低，作为地产龙头的万科更是跑不了。我们今天就大体看看现在这个时点是不是地产行业头部公司的买点。
1、行业永续性
20年之后地产行业还在不在，还是不是买地、盖房、卖房这个模式。行业应该还在，模式也是这个简单的模式。会不会存在创新性的公司颠覆掉旧的模式。手机行业也会长时间存在，但是苹果还是颠覆了诺基亚。地产行业的头部公司会根据人们的需求不断的创造出适合大家生活、工作、娱乐的建筑。在我看来有两种方式可以颠覆地产行业的模式
（1）交通方便到大家可以白天在一个城市上班，晚上在可接受范围和成本的基础上尽可能快的回到家里。下班后，在半小时内可以从北京的市中心回到河北的老家，时间越短越好。从买房和租房的角度讲，大家可以不依赖北京。当然买房除了居住，还有配套、资源、户口等原因，这里不展开讲。简单讲为了工作的居住可以不在某个城市买房或租房，产生的时间越短成本越低越好，得益于交通的发展。
（2）大家不用到固定的场所上班，长时间居家办公可满足社会、企业的健康发展。一张网解决天下事。
一个是交通便利、一个是工作方式，其他的我暂时还没想到。当然很多人买房并不是为了工作和居住，还有配套、资源、户口、上学等原因。这个就不说了。
整体看现在还看不到地产行业和模式被颠覆的那一天。行业和模式会长期存在。
2、优秀的企业
头部公司是不是优秀的企业，举几个例子吧，
万科2010年净利润88亿，2020年净利润592亿，年化复合增长20.1%。
保利2010年净利润55亿，2020年净利润400亿，年化复合增长21.9%。
融创2010年净利润15.4亿，2020年净利润395亿，年化复合增长38.3%。
未来还能这样高增长吗，不期待了。10%-15%的增长就很满足了。
3、现在的估值
2021年4月23日，万科的10年PE估值百分位18%，10年PB估值百分位10%，属于低估，但不是极度严重低估。10年内最低的时候大约是2014年二三月份，那是的前复权价是5元多，PE在5.5附近，PB在1附近。这么看来还有下跌的空间，但不多了。
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2021年4月23日，保利的10年PE估值百分位8.5%，10年PB估值百分位1.65%，属于低估，但不是极度严重低估。10年内最低的时候大约是2014年五月份，那是的前复权价是3-4元多，PE在4.7附近，PB在1附近。这么看来还有下跌的空间，但不多了。
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2021年4月23日，融创的10年PE估值百分位11.5%，10年PB估值百分位22%，属于低估，但不是极度严重低估。10年内最低的时候大约是2015年九月份，那是的前复权价是4元多，PE在3.3附近，PB在0.7附近。这么看来还有下跌的空间，但不多了。
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2014年的低估是整个市场的低估，现在的赛道股在那时也是估值极低。但是现在房地产行业又来到了一个低估区域。
结论就是现在优秀的地产公司可以买了。
万科现在的市值是3263亿，净利润592亿，PE5.51
假设未来10年万科净利润年化复合增长12.5%，假设2030年的估值是5PE
2030年的净利润会是1718亿，市值是8575亿，分红率30%
作为投资人的年化复合投资收益率10.14%
现价买入，2030年的股息率为1348*30%/3263=12.39%（1679为归属普通股东的净利润）
很满意了。
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