来源丨房地产导刊
深陷债务困境的碧桂园，开启“卖卖卖”模式？
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8月25日，碧桂园发布公告称，将拥有的广州亚运城项目26.67%股权出售给中海，总代价约12.915亿元。
中海原本已持有联营公司73.33%股权，待本次收购碧桂园股份后，其将成为100%持股股东。
广州利合旗下的亚运城项目是一个名副其实的超级大盘，属于广州首个“百亿楼盘”，项目去化快亦被业内公认。
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广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，通过卖优质资产、卖股份，企业恢复自己的造血功能，这是能够获得市场认可或债权人认可的途径，也是获得未来发展机会的唯一可行路径。
碧桂园自救
碧桂园公告中显示，此次出售完成后，卖方应付联营公司的金额约为人民币5.412亿元的债务由买方承担。而预期碧桂园变现出售税前收益约5亿元。同时，碧桂园将不再于联营公司拥有任何权益。
“集团正积极化解阶段性流动压力。”碧桂园表示，由于集团仅于联营公司持有少数权益，公司认为进行出售事项及变现销售股权价值将对公司有利，出售事项所得款项目前主要拟用于集团保交楼等项目建设开支。
同样是在8月25日晚间，碧桂园首只债券“16碧园05”的债券持有人会议也延长至8月31日22﹕00。按照此前计划，持有人将就展期计划和全额偿还的要求进行投票，本应于8月25日22﹕00投票截止。
“16碧园05”债券本金余额为39.04亿元，将于今年9月2日到期，因9月2日为周六，到期日顺延至9月4日。据了解，碧桂园提议，将该只债券展期三年并分期兑付，但部分持有人要求按期全额偿付。如此看来，碧桂园的首次展期方案能否获得足额债权人同意，也面临不确定性。
对于目前碧桂园而言，此次通过出售项目公司股权换得的资金将主要用于保交楼，这也是接下来碧桂园最重要的任务。
今年下半年，碧桂园要交付40多万套房，明后年还有约40万套待交付，其中大部分会在明年交付。
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广州亚运城百亿大盘几经易主
亚运城项目，最早作为2010年广州亚运会配套设施之一，建设了媒体、运动员和技术官员“三大村”以及众多运动场馆。十余年来，亚运城的股权经历几番易主。
2009年12月，“华南五虎”中的富力+雅居乐+碧桂园组成的民企联合体，经过47轮竞价，力挫中海+保利+万科组成的国企联合体，以255亿元总价拿下亚运城项目，溢价率高达54.5%，创下当时的全国总价最高纪录。
2010年6月，世茂宣布与中信分别支付1.5亿港元入股广州亚运城项目。至此，亚运城有5家股东，分别是富力、雅居乐、碧桂园、世茂、中信，并分别占有项目的20%股权。中信地产负责融资、富力负责报建规划、世茂负责设计、碧桂园负责工程和物管、雅居乐主管营销。
随着市场的下行，股东数量太多带来的管理混乱、反应迟钝等问题涌现。到了2016年，中海并购中信地产，接手中信所持亚运城股份；富力退出，股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平分。
时间到了2022年1月，中海地产发布公告称，于1月21日及1月24日分别向雅居乐及世茂收购亚运城项目公司广州利合集团约26.66%、26.67%的股权，代价分别约18.44亿元、18.45亿元。至此，中海持有亚运城项目73.33%股权，其余股权则由碧桂园持有。
曾经，亚运城创造了广州首个“百亿神盘”的奇迹。2010年首次开盘，创下5000人排队抢2000套房的纪录，更在3个月内卖出近4000套房，均价超过1.2万元/㎡。2017年亚运城成交金额57.74亿元，首次摘得广州单盘销冠；2018年再度成交106亿元，成为广州市场首个百亿楼盘；2019年亚运城单盘业绩登顶全国之首。在此后两年，亚运城继续蝉联广州单盘销售冠军。
从公告得知，亚运城项目为约505.56万平方米的建筑面积的综合体，已出售约368万平方米的建筑面积（包括住宅及商业单位及车位），这意味还有100多万体量待售。
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值得关注的是，今年8月，出于“保交楼”以及债务等考虑，在行业并购降温的同时，股东之间转让项目公司股权的事件频繁出现。比如，绿城以20.72亿元收购合景泰富3个项目股权；首开股份以8亿元收购福州榕耀之城项目的67%股权。
另据中指研究院发布的2023年7月并购月报显示，今年7月，房地产行业并购交易以地产开发项目为主，主要表现为项目公司股权转让，披露的交易规模占该月披露交易规模的50.5%。
对此，克而瑞分析人士表示，为确保项目的顺利推进，尽可能控制和减少连带风险，此轮收并购以“就近择优”展开，合作方接盘成为市场主流之一。相比之下，这些项目对于接盘方来说具备更高的“可预见性”，通过收购出险合作方或关联方的项目公司股权，不仅可以保证项目本身的安全性，实现“自救解套”，也能为出让方进行“输血”，是化解行业风险、实现出清的有效模式之一。
碧桂园风险敞口
8月29日消息，招商银行副行长朱江涛在近日举行的2023年中期业绩交流会上回应了该行与碧桂园合作的风险敞口问题。他指出，目前招商和碧桂园的合作额度与招行在行业市场的地位基本上相符。从具体结构来讲，招商银行境内自营业务敞口占全部合作金额的87%，基本上都是项目融资，项目端货值对债务的覆盖倍数在1.5倍以上。后续招商银行也会持续关注风险，进一步加强对项目端的管理。“境外的自营业务敞口占比是5%，主要是境外的银团贷款，担保方式是信用。”朱江涛介绍，一旦主体违约， 这部分业务的风险相对比较大。
据了解，2022年3月，碧桂园还与招商银行签署了150亿元地产并购融资战略合作协议。
8月26日，交通银行首席风险官刘建军在的业绩报告会上表示，截至2023年6月底，交行对公房地产行业的不良贷款余额为171.72亿，不良贷款率为3.39%，比上年末上升了0.59个百分点。但碧桂园在该行的业务余额非常小，项目贷款正常。此外，远洋在交行的业务余额占比非常小，涉及房地产板块和数据物流板块大多数还本付息正常，除了个别房地产项目出现问题外，总体资产质量是可控的。
刘建军表示，未来一段时间，房地产行业资产质量管控仍然是其工作重点。对于不良率的上升，刘建军表示，逾期贷款反弹主要原因是境内公司和信用卡业务。其中，境内公司逾期增加比较多的行业主要是制造业和房地产。
据不完全统计，8月至今，投资者至少向浙商银行、江阴银行、中国平安、交通银行、民生银行、浙商银行、中国银行、兴业银行等九家银行提问碧桂园在银行的风险敞口、坏账金额、贷款余额等问题。
对于浙商银行，投资者提问称“听说贵公司给碧桂园贷款上千亿元，是否属实？公司对恒大，碧桂园、融创、滨江等民企的贷款余额是多少？能否说明?”浙商银行在回复中否认了“千亿贷款”的传言，“截至2022年末，我行最大单一借款人贷款余额为63亿元，不存在上千亿元的情况。前十大贷款客户中，归属房地产业的贷款余额为181亿元，占我行发放贷款和垫款总额的1.18%。”
多家供应商回应碧桂园风险：
开始拿工抵房
此外，在碧桂园坦承“公司遇到自成立以来最大困难”之后其供应商中的家居建材企业近期纷纷回应市场关注的风险问题。
据澎湃新闻统计，截至8月21日，在沪深两市，至少有49家上市公司遭投资者问询与碧桂园的业务往来、应收账款等。
8月11日，蒙娜丽莎在互动平台表示，公司近几年与碧桂园有业务来往，已加强风险管控，主动收缩部分风险较大房地产项目订单。同日，帝欧家居也表示，公司已高度关注碧桂园债务问题，并从去年初开始就采取了强有力的措施，通过收取现金的方式大幅降低了应收款。
华帝股份紧随其后，对外声明称，近年来，公司与碧桂园几乎无合作项目，现仅存有小额应收款项，对公司正常生产经营无不良影响。
惠达卫浴则回复投资者称，与碧桂园存在业务往来，但已采取现款现货、工抵优质房源加法律诉讼等措施最大程度地降低潜在风险，目前该事件尚未对公司业绩产生重大影响。
同时提到已采取以工抵房追回款项的家居企业还有帝欧家居、蒙娜丽莎和中天精装。
8月14日，东方雨虹董秘也对外表示，碧桂园与东方雨虹合作过程产生的收入占东方雨虹收入比例一直较小，且公司近年来持续加强回款管理，因此截至目前，碧桂园与东方雨虹无大额债权债务关系。
作为曾受恒大影响的装饰头部企业，金螳螂也被投资人询问“对碧桂园的应收款是否用工抵房还款”。
金螳螂随后回应称，与碧桂园合作非常少，应收未收款项也非常少，目前还没有碰到抵房还款的情况。
从目前多家企业的回复来看，这些企业均声称，从与碧桂园的资金往来上看，目前局势总体可控，或仅存有非常小额的应收款项，无大额债权债务关系，有些企业则开始接受工抵房。
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