$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ $碧桂园(02007)$
年报随笔：
1.营收+15%归母-17%扣非-21%，意料之中+股价已反映，毕竟现在不是50而是30。今年的PE应该还是在5左右，经过炼狱般的21年大多数房企都（被迫）选择了摆烂（不发报告，亏损，-50%+）万科也-45%，当然比新城优秀的也不是没有，只能说新城离上岸更近一步。
2.不分红。虽然能理解，虽然对民企来说再合理不过，但因为还是有分红的（龙湖，碧桂园），所以客观上来说是利空。希望是最后一年不分红吧。

3.融资利率下降15BP+3条红线全达标。首先之前就说过3条红线和拿地是跷跷板，既然拿地冰封了绿档只是时间问题，关键是绿档之后的融资计划。利率方面其实21H1高景气+股价历史新高发债成本肯定不高，H2直降冰点根本发不出债。所以利率下降也不难理解。这个主要还是看未来的消息，毕竟目前对民企来说恢复发债=基本上岸（因为公司内部对利率肯定有一条底线，所以我觉得利率方面不用太担心，当然也不会很低，主要是有人肯承销）
4.冯柳新进十大？其实21Q4看不出啥，Q1人家 40块或24块走掉都有可能。不过这至少说明对新城来说，讨论基本面是有意义的。
5.年报感觉对租金的披露不是很详细，分省合并不说具体项目，希望之后能恢复。希望明天说明会上有大佬问下吾悦，我比较关心今年疫情下租金优惠及出租率情况（毕竟长三角是大本营）以及管理层对105亿目标的看法（完成概率）？投资新城最后还是要落到吾悦，虽然目前因为行业的原因我们必须关注纯住宅土拍，关注美债，关注一城一策...但不能忘记我们投资新城的初衷是双轮驱动！抛去吾悦其实新城的5PE在住宅地产里面性价比不是最高的！
6.债券的问题，管理层对于后几个月的到期债券有无相应计划呢？62亿的债券相关定价是否方便透露？另外REITs推进如何（本人还抱有希望）
7.从货值（1.2万平土储*1w均价）和22新开工数据来看公司撑过行业情绪底问题不大（报告一直都是满足2—3年所需的表述）。不知道冰封几个月后公司未来拿地规划？作为民企在土拍是作为合作方加入国企还是集中精力和地方政府谈吾悦？

虽然新城不多但毕竟还有，这一个月股价翻天覆地但新城基本面可以说没变，行业（政策）基本面好了一点，预计渡过情绪底了。加上友商业绩摆烂的还是比不摆烂的要多，所以结论还是不变：新城目前合理价值1000亿，800亿以下投资价值不低，后续发债（价格合理），Reits（价格合理），政策持续放松，土拍/吾悦项目恢复每个都能为新城增加100亿估值