具体榜单克而瑞都有就不放图了，直接上链接吧。只看大逻辑可以拉到最后的逻辑总结。
1-4月top100销售同比+60%，同比2019+36%。各梯队门槛是不断上升的，但显然对于市场这不是利好而是房企“增收不增利”的佐证。从2020和2021Q1的情况来看，无论是万科保利还是新城龙湖都面临毛利率下降的压力，这既是1718高价地的必然结果也是行业“内卷”状态的体现，三条红线只是加速了“内卷”的进程。
但，头部企业毛利率承压的结果只是估值承压，而中小or高杠杆房企毛利率承压面临的就是生存问题了:高杠杆的典型是华夏幸福，而中小房企的典型就是之前卖身给融创的彰泰；这两个是已经“爆”了，而实际上还有许多房企是处于经济学中的AR>AVC，通俗来说就是因为固定投入过高，所以即使项目总体亏损也还要去做，只要盈利大于可变投入就行——即项目不赚钱或亏损也比宣告破产强。对于这样的公司来说与其勉力支撑，不如说彰泰就是它们最好的归宿，而对于投资者来说这种公司是一定要远离的，他们的一般特征是融资利率高+毛利率低+负债高+规模不大的房企，这种即使PE是3也得掂量掂量，因为明年可能就变成负的了。
“内卷”还有什么其他影响呢？不妨去看看“两集中"下的土拍市场。
从供应量上来看似乎比较充裕，但不可忽视的是租赁住房，保障性住房的供应力度持续上升且未来占比仍将进一步加大，这些项目房企的盈利空间肯定是没那么大的。
而具体到各城市，“内卷”的味道就越来越浓。我的理解是：第一，很多城市现在就是限房价，限地价，竞自持——后两者的意思是当土拍溢价过高（50%）时转为竞拍自持or配建保障房面积，在“脉冲式”供地的情况下导致热门地块的竞争只增不减，而冷门地块底价成交或是流拍也不稀奇。限房价+调控预期+热门地块升温=盈利空间下降
第二，之前已经提到过——大鱼吃小鱼or国企融资利率碾压，小房企要拿到好地只能靠让利合作，而三条红线下你拿不到好地=慢性死亡，现在的情况下“两集中”最有利于三种房企：1.万科保利华润依靠背景+融资利率进取出价。2.融创这种资金碾压，艺高人胆大。3.越秀之于广州，龙湖之于重庆——地头蛇的“深耕优势”。其他的房企在22城“两集中”土拍上都是不可能赚到啥钱的（除了合作）。
显然，两集中“内卷”自然导致拿地和土储的区别——
显然融创招商龙湖保利华润万科这些“两集中”赢家霸榜新增货值榜单，但平均楼板价创新高不容忽视——就算成为赢家，在面包限价优质面粉涨价，劣质面粉无人问津的市场究竟能赚多少钱呢？
以上都是对于地产的客观陈述，但我想说目前市场估值已基本反映了以上预期。而龙头房企在1.拿地上的规模优势（全国化布局or资金渠道多or标准化管理）2.充足土储下“熬过内卷”和中小房企退出后估值修复的预期却未体现。市场正确地认识到关于地产的所有利空，但对地产（尤其龙头）的利好却未察觉，例如蛋糕其实还在变大，例如去化周期加快导致资金成本降低，例如核心区域由于供求关系销售费用是处于下降通道的。。。
最后做个逻辑性总结：
地产的现状：无论是从城镇化率，人口还是近几年的销售+土储数据来看，地产的蛋糕仍在变大，地产处于成熟期而非衰退期。从CR10仅占30%左右来看，地产属于大行业小公司，龙头提升空间大。
地产存在的问题：“三条红线”加速地产集中进程，而银行“两条红线”和供地“两集中”则让招拍挂市场彻底进入内卷——大房企毛利率下降估值承压（增收不增利），小房企和高杠杆房企直接面临生存问题，地产处于转型阵痛期。市场充分认识到行业利空，并给予近似衰退期的极低估值。
地产未来发展：1.中小企业加速退出，龙头房企规模优势不断体现，行业回归有序竞争，毛利率触底反弹。行业成功渡过转型阵痛期后龙头估值将逐步修复，个人认为合理估值是美国可比公司稍低的水平（9倍PE为中枢）2.若企业有非招拍挂的拿地抓手（收并购，城市运营，商业地产，文旅，旧改。。。）且经过长期数据证明其模式优于普通招拍挂，市场愿意给予估值溢价（从龙湖、华润、新城的PE来看市场暂时看好双轮驱动模式）。
作为投资者：1. 若刚需or改善性需求，优先考虑房子——因为投资股票的最终目的是改善生活。而关于房价只需抓住一点：商品价格由供求关系决定，从人口和土地两方面进行分析即可。客观现象是一二手倒挂和近几年核心区域没人因为房子“亏钱”。2.对于地产股，有2.5条投资主线：a.以万科保利为代表，规模优势+融资利率低+管理能力优秀，赚市场估值错配的钱——即市场对利空充分认识但对蛋糕仍在变大，龙头规模优势等熟视无睹。此方案风险低，潜在收益中等。b.以新城，奥园等为代表，赚拿地抓手得到市场认可的钱——即在地产行业下享受非地产估值or仍是地产估值但利润在某节点脉冲式释放，此方案风险中低，潜在收益高。c.以富力为代表，直接收获11%+高股息，赌企业能渡过行业阵痛期（此方案未经深入研究且风险不低，仅算0.5条）
若房企不属于以上3种的任何一种，没有投资的必要。当然，我认为当下地产在市场中的风险收益比仍是名列前茅的，我们不只要关注收益，更要关注收益背后所承担的风险，毕竟你可以翻无数倍，但只能亏损一个100%。
关于新城最后再多谈谈——1.显然新城在22城“两集中”没有任何优势，基本赚不到钱。但正如碧桂园没咋在22城拿地依然全口径top1，房地产开发不止22城，不是每个城市都是“两集中”。住开如果真想关注，可以看看新城在深耕区域的情况，参考克而瑞的长三角系列调研6.江苏省三四线城市调研纪要——南通篇。2.关于双轮驱动，如何用最简洁的语言阐述：为什么优于招拍挂？若优于如何确保其护城河属性？我的回答是：A.商开通过承诺配建吾悦从政府手中拿到低价“面粉”从而获取比招拍挂更高的毛利率，而资金沉淀问题则通过预售制度+高周转=极高的峰值现金流+裂变+融资利率下降解决，最终得到永续租金属性的吾悦广场对抗地产的衰退期，并在国家大消费+内循环的背景下享受更高估值。B.商业地产的护城河可以理解为先发优势，但这个先发优势包含了品牌优势（招商，知名度，政府合作)，包含人才优势，包含了后进者必须要经历的至少3——5年资金沉淀期、综合体培育期。我认为在“三条红线”的当下，后进者由于综合体资金沉淀属性已很难将发展重点转为双轮驱动，并对商业地产top10造成威胁。此外，二三四线+百强县的商业地产空间足以维持未来5——10年的中高速增长，即使没有护城河也够了。
最后，感谢克而瑞让地产信息如此透明（至少宏观层面上）。最后的最后，时刻牢记价格<价值意味着“可能继续下跌”而不是“马上修复”，认识到地产阵痛期可能比预想中的久。控制仓位，活下去，迎来大概率到来的估值回归。![[献花花]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_38_flower.png?v=1 "[献花花]"){kind=small}