近段时间以来，国家明显加大了房地产企业政策护持力度，房地产股也迎来了一波小幅反弹。本文不寻求从政策角度探讨房地产行业未来的发展，而尝试从普通消费者（或投资者）角度来思考未来房价上涨或下降。
一、城镇居民家庭的住房及财富情况
我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。按家庭收入从低到高排序，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%，而我国收入最低20%家庭的住房拥有率也为89.1%。（2020年央行统计数字）
我国住房资产在家庭总资产中占比77.7%，远高于美国；而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%。
美中家庭财富中其余财产与住房资产之比分别为：2.58和0.35。在美国，家庭财富中其他财富是住房资产的2.58倍，在中国其他财富只有住房资产的0.35倍。
中国家庭住房拥有率、拥有住房套数、住房资产在家庭中的财富占比均远远高于美国。
二、中国人均住房面积
“据国家统计局数据，从1990年到2021年，全国已累计销售新建商品住宅202亿平米。房地产企业目前正在施工的房屋面积还有97亿多平米，此外，在住房商品化之前和来自非商品房的城镇居民住宅存量估计90—100亿平米。”（王小鲁）
我国家庭人均居住面积达到41.76平方米，户均居住面积为111．18平方米。（国家统计局公布《中国人口普查年鉴-2020》）
日本的人均住房面积是35.2平方米，德国预估的是47.4平方米。美国为67平，法国为40平。(均为2021年数据)
相对于部分发达国家而言，中国人均居住面积少于美国和德国，但是大于法国与日本。
美国3亿人拥有国土面积937万平方公里，其土地资源优势是中国无法比拟的。
三、未来中国城镇化率与将竣工住房面积
1、目前城镇化率：
2021年，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为64.72%，比上年末提高0.83个百分点。（国家统计局）
2、历史城镇化率增加值
从1975年算起，每五年的城镇化率（%）增加值如下：
1975年到2020年的45年间，共增长了46.5%，每年增长1.03%。
2015年到2020年是中国城镇化率增加最快的五年，平均下来，每年也只有1.68%增长率。
3、未来十年城镇化率的最大值
假设后十年（到2030年左右）每年城镇化率为1%，按14亿计算，城镇人口共（64.72%+10%）*14=10.5亿左右，增加值为105*14=1.4亿。（实际情况应小于此值）
4、新建住房竣工面积最小值与城镇化人口增加最大值之比
又假设目前正在施工的房屋面积还有97亿多平米在未来十年里全部竣工（实际情况肯定大于此数值），则新建住房竣工面积与城镇化人口增加值的极值之比为69.3平米/人。
四、中国人口变化趋势
先看下图（1指2001年，其余类推）：
2016年到2021年，人口净增值逐年减少，2021年人口净增值只有48万。由上述曲线不难预测，2022年，人口净增值可能为负，且从2022年起中国人口会逐年减少。
五、中国结婚人数变化趋势
新结婚人口，是住房中的刚需中的刚需。从结婚对数变化趋势可以初步判断住房刚需的变化趋势。
从2013年的1347万对，到21年的765万对，八年间减少了582万对。如果不考虑从父母继承的住房，新结婚人口对住房的刚需也在逐年减少。
六、土地价格（买地价格）
卖地价格与房价密切相关，通常土地成本占房价50%以上。
1、地价增长率与其他指数比较
平均地价，2001年每公顷土地出让收入143万元，2011年为978万元，2021年为2393万元。20年间地价上涨15.7倍。
城镇居民人均可支配收入的名义涨幅不到6倍。（王小鲁）
同期消费价格指数（CPI）只上涨58%，工业生产者价格指数（PPI）只上涨38%（据财政部、国土资源部、国家统计局、华经产业研究院数据计算）。
地价上涨远远超过其他数据的涨幅。
2、新建住宅逐渐向城市郊区转移
城市核心区土地已卖完，现在只有朝郊区发展，郊区的土地可选择性大，紧缺性没有核心区高，价格不可能比核心区高。
七、结论
中国家庭住房拥有率、拥有住房套数、住房资产在家庭中的财富占比均远远高于美国。家庭人均居住面积达到41.76平方米，达到发达国家水平。未来十年新建住房竣工面积与城镇化人口增加值之比的极值（最小值）为69.3平米/人。从2022年起，人口增长可能为负值。从2013年起到2021年，结婚对数逐年减少且减少了582万对。买地价格上涨不可持续。
房价，上涨不可持续，只有向下。