专攻地产物业

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认同作者的分析，但是压制物业股估值还有更关键因素应收款与商誉，这四家公司在这个问题上分别处于不同的阶段，比较有代表性。

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21年拿的地是不是都没利润或亏啊？

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宝龙商业2023年应收款增长率和关联方占比增长率为什么这么高？大幅高于收入增长率，也大幅高于其他民营物业。哪位熟悉宝龙的朋友指点一下？
$宝龙商业(09909)$$永升服务(01995)$ $新城悦服务(01755)$

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为什么恒大的毛利率是最高的？不应该啊！

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你要表达的意思是：假设绿城就有100资金，和A公司各50%投资了甲项目，绿城并表，年内200资金回笼，和A把钱分了，其他应收款-A；又和B公司同样投了乙项目，B公司投进100，还是绿城并表，少数股东权益增加100，结果是存货400，其他应收款100，合同负债200，股本100，少数股东权益200。是这个意思吧？

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碎股

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恒大大概率不会再侵占物业公司了，雅居乐和雅生活大概率。。。

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从长期看新城更好，商业模式优，reits是潜在催化剂，万科项目大多位于城郊结合部，去化困难；短期看万科爆发力强，租赁新政可以改善存量资产现金流，市场尚未反馈这项政策变化。

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回复@DesperateEric: 以前也是这个标准吗？//@DesperateEric:回复@大宸小媛:老早的事还炒冷饭了 16 年广州不就搞政府指导价了吗

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一个13块，一个1.3块，怎么放到一起比？我两个都有，不存在坐哪边。

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13.67亿肯定便宜，不过这个时候不便宜谁会出22亿买呢？我觉得更重要的是新城向投资者展示了新的资金筹集路径，再不用担心暴雷了！
$新城发展(01030)$ $新城悦服务(01755)$

地产物业本周观点更新20230924

一、上周地产物业相关几件大事分析
1、广州放松限购。“砖家”说力度比较大，但市场表现平淡，越秀、合景没有大幅上涨。后续看深圳、上海和北京跟进力度；
2、穆迪下调中海、华润、万科、绿城、越秀评级。这时候下调评级好像时机不太对，毕竟政策逐步放松，市场成交量也有回升。但是合适与...

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广州的球友说说这次政策是高于预期还是低于预期？

近期物业股操作思路更新20230917

最近两周物业股整体处于回落阶段，跟踪标的情况如下：
1、越秀服务 短线走势难看，长期跟踪；
2、华润万象 物业龙头股回落，相对比较该股短期值博率降低，短期移至观察明单；
3、合景悠活 短线走势难看，等企稳介入；
4、新城悦 近期回落幅度较大，逢低介入；
5、雅生活服务、...

近期地产股操作思路更新20230917

最近两周观点更新如下：
一、最近两周地产相关事件分析：
1、放开限购、限售。三、四线没什么影响，因为绝大部分城市没有实施，一线城市能不能放开目前还不得而知，二线城市受益最大。总体来说政策信号作用大于实际影响；
2、降准。几乎没影响；
3、部分垃圾地产股暴涨。融创、恒...

物业股操作思路更新20230903

随着中报披露结束，物业股的中报行情也随之落幕，接下来会跟随地产股继续博弈政策落地。总体来讲，物业中报业绩要远远强于地产，但应收款普遍增加，独立性问题仍未见好转。我关注的标的观点更新如下：
1、越秀服务 长线跟踪，等待越秀地产增量交付带来业绩增长，以及并购机会；
2、华润万...

地产股操作思路更新20230903

上周地产圈发生了三件事：1、中报披露结束；2、8月数据公布；3、北京、上海认房不认贷。下面分别分析：
一、地产中报有好有坏，总体来讲没有新的大雷暴出。中报行情结束，市场重回政策博弈主线。
二、8月销售数据没有超预期表现，继续下滑，但幅度不大，对市场走势影响不大。
三、北京...

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北京终于低头了！

地产跟踪标的观点更新20230827

近期政策落地不及预期，地产股走势很一般，个别企业已公布中报，下周将迎来集中披露期，预计波动差别会比较大。我对关注标的观点更新如下：
1、龙湖 表现一般，有企稳迹象，周五出利好拉高愿意强，继续持有。
2、越秀 中报中规中矩。好的方面：（1）合同836亿，同比增长71%；（2）合同负债...

物业股操作思路更新

近期物业股走势不错，脱离了地产股的掣肘。我对跟踪的几个标的观点更新如下：
1、新城悦 中报低于我的预期。虽然实际利润与前期预盈没有偏差，但利润结构不理想，主要依靠其他收益增长1.2亿。其他几方面表现也不理想：（1）毛利率走低；（2）开发商增值服务、智慧园区服务降低；（3）合约面积...