就算绝大多数人愿意为更好的居住环境买单，为何还是只能眼睁睁地看着小区快速破败下去却无能为力？
设计使用年限50年的住宅小区，为何10多年就衰老得不成样？
我们的出路只有用更高昂的成本去换新房，然后继续这个恶性循环吗？
最近，刷屏文《当小区难以挽回地走向衰败》发出的“灵魂三问”引发了物业行业的深度思考。
难道，小区的宿命就是衰亡么？
其实，这是物业公司与业主需要共同面对的一个命题。物权高度分散、业主自组织困难、缺乏权责机制等等，让互信极难建立、也让法律法规中期望实现的小区治理模式在事实上空转。
由此衍生的物业费定价调价不合理、服务项目不明晰、设施设备维养看不见导致不信任、维修基金使用流程复杂、老旧项目改造涉及大量资金、物业满意度与收费挂钩……诸如此类的问题一直横亘在物业公司和业主之间。
作者认为，物业费财政化、基层政府牵头制定标准、购买服务并予以监督。也即普通小区财政化/行政化，高端小区市场化，这恐怕是比较符合我国国情的一种思路。
一 物业费和物业服务费理应区隔
回到源头，其实诸多的问题，有相当一部分是源于对物业费到底是什么性质的费用没有厘定清楚。
1981年3月10日，深圳市物业管理有限公司成立，这是中国内地第一家物业公司。物业管理的模式从香港引入内地，从此就有了物业管理费概念。2007年，《物权法》颁布，民事活动中常被称呼的物业管理公司，在法条中被改称为“物业服务企业”，这也是从立法上首次明确提出“物业服务企业”的概念。随后，《物业管理条例》也做了修订，将“物业管理费”改成了“物业服务费”。
而在《物权法》中，实际使用的概念是“物业费”。在业主和物业服务企业的关系上，《物权法》第八十二条也明确指出：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”双方是委托管理的关系。
因此，物业费就是业主为维护共有物业而筹集的资金，是共同事务的支出，可以认为是业主的AA制。即使不通过物业企业来做服务，业主完全自行管理，其所产生的费用，也是需要全体业主分摊的。
而物业服务费，在词义上就很容易理解为是物业公司服务的劳务对价。物业公司提供服务，业主支付费用，并且目前的实际操作上，钱也是物业公司收取。因此，种种原因导致两者常常被混为一谈，观念中没有明晰的界定，从而造成了后续的诸多麻烦。
发布在先，且一直在沿用的国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》规定了业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。其中，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
可见，现行的物业服务费包含了两大部分，一部分是服务成本，一部分是物业服务公司的酬金或利润。而占大头的服务成本或者支出，《管理办法》中仅规定了酬金制下的预收物业服务支出为代管性质，为所交纳的业主所有。而包干制下并没有明确规定。实则包干制下，这部分也应是业主财产，物业服务公司仅仅是代收、代管、代支而已。
简而言之，物业费是业主众筹的资金，这些钱是由物业企业代为采购物业服务并整合、协调、监督。
如果能将物业服务费与物业费的概念做区隔，或能让业主和物业公司达成更多共识。业主通过业委会形成共同的意识表达，并监督物业公司的服务。
以香港为例，香港的物业费由业主立案法团收取，然后会存入特别开设基金或信托账户。法团分月把钱发给物业管理职业人。业主立案法团就相当于内地的业主大会。任何业主都可以在任何合理时间查阅账目，包括书面委托自己信得过的专业人士查阅。
二 物业费指导标准调整进行时
在明晰了物业费的性质后，物业费如何收取是紧随其后的问题。
物业费目前的收取，区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价相结合的方式。各地政府都依据当地情况制定了物业费的指导价，并要求执行。不过，物业费指导标准已经十年未变，远远落后于经济和社会的发展。
人民网舆情数据中心联合万科物业发布的《物业服务舆情报告》显示，北京、上海、深圳、杭州、成都，5个样本城市2013 年至 2016 年物业费平均价格涨幅相当于1.1%，而同期5市CPI 涨幅为 2.04%，GDP 增速平均值为 7.7%（非直辖市以该省 GDP 数据计算），最低工资标准涨幅均值为7.2%。可见，物业费均价涨幅明显落后于经济指标增长。
中国经济保持中高速增长，人力成本、商品价格相应快速增长，但受早期物业费政府指导价所限，物业费增长整体滞后，部分头部企业陷入优质不能优价的成长困境，对物业的维护也产生了各种问题。
不过，这种局面正在改观。4月18日，深圳市住建局、深圳市发改委发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》（以下简称指导标准），向公众公开征求意见。
此次公布的《指导标准》中明确指出，高层住宅最高收费拟调整为5.63元/㎡·月，多层为2.20元/㎡·月，比目前施行的“住宅物业服务收费指导标准”均有提高。按最高标准计算，高层住宅最高标准涨幅近50%，多层住宅涨幅近70%，价格涨幅较大。
值得注意的是，4月19日，深圳住建局、深圳市发改委再次发布政策解释，强调《指导标准》仅对新建普通住宅前期物业和保障性物业具有约束力，适用范围不包括别墅、商务公寓和已成立业主委员会的住宅区，前期物业服务合同期内不能调整物业管理费。
无独有偶，佛山也已于3月27日印发《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（下称《通知》），自5 月 1 日起实行政府指导价管理的物业服务收费将按服务级别和服务内容执行全市最高指导价，最高的一级收费为 2.70 元 / 平方米 · 月。《通知》也明确物业服务收费实行政府指导价的范围是前期物业和保障性物业。
值得一提的是，佛山的《通知》还明确了政府指导价与社会平均工资联动调整，一定程度上解决了物业费多年不变的问题。
三 行业苦低物业费久矣
物业及业主的情况千差万别，政府指导价可以理解为一个基准线，帮助业主和物业服务企业在签订物业合同时更有“准星”，在不具备业主共同决定条件下，减少协商成本，也避免物业费过高或过低的情况出现。但在保持意思自治的前提下，政府实则应该逐步退出向上价格的指导，让市场的归于市场，而更多着力于物业费使用透明、公开等的监督上。
当明确了物业费的内涵，是业主维修养护自己的不动产，维持物业管理区域秩序的必要费用，也就是核心的安保、绿化、保洁、维修等，属于保持生活质量的需要，那么就应该允许市场化的手段，遵从业主管理自己不动产的权利，不同的住宅物业其物业费就应该有高有低，业主可以选择更高的价格来换取更优质的服务，只要实现优质优价、质价相符即可。
另一方面，为了保障基本的物业服务需求的满足，在对不动产打理及共有部分的打理上，是需要保持一定的投入水准的。也就是说，需要设定最低投入标准，使得物业公司能够保障基本的人力、物力投入，保障社区维持良性运转。从这一最低投入标准的设定主体来看，不过，梳理各地政府目前在物业服务费方面的政策文件，在政府指导价部分往往限定过死，大都是以基准价为基础，往往是上浮有限，下浮不限。才恰恰是需要政府部门介入，使得各方利益平衡。
不过，梳理各地政府目前在物业服务费方面的政策文件，在政府指导价部分往往限定过死，大都是以基准价为基础，往往是上浮有限，下浮不限。
如郑州，多层、高层住宅以基准价为基础，向上浮动幅度不超过10％，下浮不限。如武汉，指导价格下浮幅度不限，上浮幅度一般不得超过20%。服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。再如济南市各辖区都规定了收费等级，但是允许浮动范围都是在基准价格的基础上可上浮10%，下浮不限。南京、杭州等地也都确定了在基准价之上，可上浮的百分比。
物业费低，并不利于物业本身的运营和维护，已经有越来越多的业主认识到这一点。而对物业服务企业来说，提升物业费指导标准，也更有利于企业提升自身服务质量。
目前政策端的价格限制，市场端的价格战，一味追求低价圈占市场，造成劣币驱逐良币，行业的提升迟迟难以实现，难以持续健康发展。
而在理顺关系，厘清了权责界限之后，市场机制真正发挥作用，企业以实力和服务水平说话，高水平的物业公司将获得更大的发展空间，能以市场的力量来让物业服务与业主需求相匹配，优质优价。
实际上，因为没有明确切分，以及做最低投入保障，无底线压缩成本，使得业主的人身及财产安全无法得到有效保障，有关小区火灾、电梯事故、从业人员行为失当等负面事件不时发生。破窗效应，公地悲剧下搭便车的思维，诸多因素交织，才有了“绝大部分小区都在无法挽回地走向衰败”的哀叹，也有了“再过二十年，高层住宅或变贫民窟”的担忧。
“这是最好的时代，也是最坏的时代”。物业行业如何破局，在小区治理模式上贡献自己的力量，任重道远。
（作者：尔东）