第二部分：拿地分析——止而不息
大家好，接下来由我和大家分享美的拿地特点和拿地模式。那么今天的分享，是作为海涛兄美的置业研究报告中关于拿地部分的补充分析。分享的目的，是让大家更能直观的了解美的置业的拿地特点和拿地模式。那其中的一些观点是属于我个人的一些主观判断。可能和主报告有些出入，也可能和实际的情况有些出入，仅供大家参考。然后特别提醒一下，就是报告因为参考了最新的债券报告的数据，用的是计容面积。那海涛兄刚才分享用的都是建筑面积，所以大家注意下区别。好的，接下来我们进入主题，
首先我们来看看公司拿地的历史数据分析。这张表，大家打开我的报告，那这张表里面列出了公司近三年取得的土地情况的区域分布。
从整体情况上看。近三年土地储备分别是2017年的1100万平，2018年的1300万平和2019年前三季度的1000万平，共计3500万平。数字相对于公司2019年全年合同销售面积1000万平来说，是属于合理但偏少。目前的土地储备可供未来两到三年开发。相比公司的合同销售收入从2015年100亿出头，到2019年突破1000亿，年复合增长达到74%的这种激进式的增长，公司在拿地上属于偏稳健的风格。
接着我从区域来看，根据公司布局，珠三角分为粤桂区域和粤东区域，所以我们把这两个区域的数据加起来。珠三角区域作为公司的大本营，一直是拿地的第一重仓。那华中区域，是公司的第二重仓，一直保持着较大规模的拿地节奏。项目它主要集中在湖南，湖北只在武汉有两个项目，所以受这次疫情的影响很小。长三角近两年持续发力，增长较快，已经成为公司的第三重仓的核心区域。在西南区域。18年快速大规模拿地以后，19年就开始放缓了，这应该和西南区域的去化能力有关系。那么把珠三角、华中、长三角、西南这四个区域近三年的新增项目加计起来。占到新增总数的74%。
我们再来看看19年三季末公司的土地储备的分布和价格情况。
从城市分布来说，公司的土地储备主要集中在二线和强三线城市。这两类城市的土地储备占到总储备的79%。那这两类城市，是中国城市化潜力最高的区域。在房价稳定和去化能力上具有较强的安全保障。土地储备的楼面均价现在是3300元每平（计容面积）。相对于2019年约1万平米的1万元的销售均价来说。利润空间合理，属于行业里正常略好的水平。
其实我们在重近三年拿地的价量情况来看。图表中标黄的部分，在被备注里面做了说明，是我根据公司最新的债券报告数据估算和调整的。大家了解一下，做个参考。
从表格里，我们可以很直观的看到，公司的平均楼面价逐年升高，特别是19年。上升幅度很高，另外公司的项目并购逐步增多，拿地的宗地数逐年下降。这些情况呈现的原因，一方面是因为公司稳健的拿地风格。另一方面也可以看出，美的在现阶段并没有形成好的拿地模式。通过公开市场招拍挂，不好说是种拿地能力，更多只是看出企业对节奏的把握和它的一种经营风格。那勾地才算是一种能力。接下来我们去看看美的勾地能力。
勾地能力这部分，首先看看美的是否具备“+商业”的勾地能力。随着美的置业商业版图持续扩大，其商业项目增加至28个，累计优质商业土地储备近90万平。开发运营商业建筑面积超过300万平，客流量超1200万人，合作知名品牌商家超过300多家。这是关于公司商业现状的官方宣传机构研究报告和媒体商业宣传的统一口径。看上去，美的商业板块好像已经完成了它的试水阶段。确定了操作模式，积累的商家资源和规模不小的商业体量，可以大规模复制，也可以向政府去勾地了。那么实际情况是不是这样的？
我通过各种信息拼凑出来的实际情况，大概是这样的。从近三年商业租金收入来看，它的规模非常小。19年的预计是5000多万，考虑到成本税费后应该基本持平。那在未来的两三年里，商业的租金收入和利润在合并报表中都可以忽略不计。那从已经开业和确定了开业时间的商业项目情况来看（见下图），
到19年底，已经开业的大概25万平。未来两年已经确定开业的开业时间的，大概也是25万平，加起来大概50万平的体量，仅仅相当于一个万达广场的体量。美的商业基本都是项目配置型的商业，体量都很小。在未来的三年内，都无法形成一种类似万达、新城那样，在发展初期可以用来勾地的商业资源。而且，随着这部分商业体量的不断累积，对美的招商能力和运营能力来说也是一种考验。配置型商业这种鸡肋项目既是项目的必需品，不得不做，又无法在短期内取得比较好的收益。如果运营管理不好，这部分资产也无法实现增值甚至保值。未来三五年内即将形成的价值超过300亿。然后面积超过300万平的自持商业。如果没有合适的盘活能力，仅仅靠租金收入，也会对公司的周转率和净资产收益率产生不小的影响。
接下来，我们来看美的是否具备“+文旅”的勾地能力。发展旅居产业特色小镇是美的置业上市时的三大发展目标之一。公司是2015年开始正式启动文旅板块的，它的定位是城市中产的周末小长假的高频次度假消费市场。打造全系全龄层短途度假目的地，与文旅项目投资及度假置业客群形成一种强关联。位于佛山高明的鹭湖森林度假区是公司的第一个文旅项目，也是目前开业运营的唯一一个文旅项目。项目总占地面积大概是6800亩，项目配套的文旅部分包括白鹭湖生态保护区、花海、汽车基地、温泉等18个文旅产品已经陆续开始运营。项目配套的住宅和商业物业土地的总面积是250万平，总建筑面积是188万平。项目早在2003年就拿地了。我们看到地产公司是2004年才成立的，它2003年就拿地了，所以它土地出让金特别低，就一亿元，折合楼面价大概是60块钱每平。现在住宅售价大概是8700。双拼别墅是18000元。项目总投是150亿，已经投了65亿。从15年开始开发，预计开发周期是8-10年。到2020年底，前五期70万平会陆续竣工，剩余4期116万平留在未来开发。
在鹭湖成功开发经验的基础上，公司又于18年11月启动了韶关的“松泉智慧小镇”项目。项目是2.1万亩的超级大盘，超级大盘中的1.55万亩作为旅游设施，4000亩是作为配套的物业开发的。2018年12月，公司又与河源市签署合作协议，继续在河源的万绿湖周边打造文旅项目。从上面可以看出，美的虽然在鹭湖项目上取得的比较好的成绩，沉淀了优质的土地储备，累积了文旅项目的资源和经验。而且文旅项目，它本身也有土地成本较低，拿地规模较大的优点。但是也要看到文旅前期投入成本比较大，时间比较长，后期的开发周期很长的问题。18年启动的韶关、河源项目，截止到目前都还没有拿到地，所以“+文旅”项目的勾地模式对于高速发展，没有文旅基因的美的置业来说，预计不会是它的主流的勾地模式。只是在政府资源比较好，又有低价拿地条件下的一种补充式的机会式的勾地模式。
最后，我们来看一看美的是否具备“+产业”的勾地能力。美的置业自我标榜为房地产加产业的复合型开发商和运营商。有着美的40年制造业基因的团队加持和美的智能制造产业协同支持的美的置业，会在“+产业”上有怎么样的表现？接下来我们重点梳理一下“+产业”的部分。首先来看看与美的集团的产业协同（见下表）。
这张表结合了美的集团在国内的15个生产基地和6个物流基地，与美的置业的项目所在城市进行了匹配。
在21个基地中的16个公司，一共有107个开发项目，占到19年上半年储备总数的18%。其中，佛山邯郸这些排名前六的城市项目总数是83个，占储备总数的37%。像佛山、邯郸、徐州、常州这些城市，如果不是因为美的集团产业布局所累积的当地影响，正常的区域地产公司做全国布局的时候，是不会去重仓这样的城市的。美的在东北有七个项目都在沈阳。那美的集团的沈阳的物流基地，也是在东北唯一的物流基地也在沈阳。美的集团在西南有重庆、贵阳两个基地，那这两个城市也是美的项目重镇。所以，可以看出美的集团产业布局，对于美的置业拿地布局有着重要的影响。
从表中也可以看出，有些基地它虽然所在城市项目比较少，当然其实对美的来说，它进行全国性的布局，进入新的城市，为它缩短了前期的时间，也降低了试错的风险。而且公司在进入这些城市的时候，往往前期拿地的价格比较有优势，因为配产业。那后期逐步会市场化。
接下来我们要说的是“+产业”中的智能产业化这部分。智能产业化是公司很重要的一部分。主报告已经做详细说明，后面还有人会进行详细说明，所以这里做一个简单的梳理。这里主要围绕三个问题展开的。
第一个问题是做了什么？那美的置业的智能家居，它覆盖了它近一半的开发项目，直接的好处就是帮集团卖智能家居产品，然后自己也整合了一批智能家居的生态企业。这样住宅产品有了概念，有了卖点。同时精装修交付，提高了价格，规避了一些区域的限价。
第二个问题是将来要做什么。除了卖硬件以外，更重要的是美的打造的智能家居云智慧平台。这个平台将来和物业会进行整合，打造5M智慧健康社区，提供智慧健康社区生活系统化的解决方案。这部分预计会和美的物业进行整合，也是未来美的物业分拆的核心价值。
第三个问题是对于拿地有什么好处。公司可以依托智能社区住宅产品，借助美的集团智能制造以及它整合上下游供应链去打造商住类型的智慧城，产业园类型项目的科技小镇。目前依托智能化，公司已经落地了一些项目。像2018年5月公司与佛山顺德乐从村一起打造的园区旧改项目，“乐从上华智能智造产业园”启动了。这个项目是公司的首个智慧产业项目，将建成智能制造产业综合区、产业配套区、服务配套区和智能产业生产定制聚集区四个板块。2018年12月与河源市签署的战略合作协议里面，也有打造智慧产业从产业园区到产业运营的一系列的产品。
下面我们来谈一谈建筑工业化。公司在2018年进军装配式建筑行业，并计划在19年稳步推进装配式建筑与整体卫浴市场，与房地产开发业务联动，打通上下游产业链，实现纵向一体化。这是公司自己做的工业化尝试。首先，公司参股40%与英皇卫浴合资了成立了睿住优卡公司。它的定位是中高端住宅的瓷砖、彩钢板、SMC三大系列整装卫浴。19年已经投产了。接着公司计划在江苏、湖南、河北、福建等五个大目标区域逐步开设装配式建筑工厂。生产高层住宅及公共建筑的装配式部件。依托来自设计生产端平台端的工业化支持，布局装配式建筑产业。
公司布局的装配式建筑产业，达产后为行业输出年产能超过430万平。目前已经拿地的有三个区域。我们也可以看到，表格中三个区域的公司都已经拿到了不少的项目。
重点这里我们说一说南安项目，项目虽然不大，但是很有代表性。其规划集合了公司未来的拿地模式。
南安产业基础与美的泛家居产业链、工业化智能化有着很大的协同性。公司在2018年启动 “南安·美的智慧家居小镇”项目，计划打造综合型的产业特色小镇。以装配式工厂为切入点，整合泛家居产业链条的研发生产和展示全产业链。项目占地是500亩，有总部商务核心区，科研制造组团和智慧展示组团三部分组成。除了192亩的装配式工厂以外，项目还配套300亩的建设用地。建筑面积是47万平，公司是以低价3.6亿竞得，楼面价大概是1100，销售限价是9000。一期项目拿下来以后，公司又计划第二期投资100亿，启动产业园类型的科技小镇项目，引入大数据、工业物流网及科技类的企业。同时也寻找时机启动第三期的文旅小镇项目，计划投资100亿，以美的鹭湖为参考，在南安发展文旅小镇。
南安项目虽然不大，但我们却可以管中窥豹，基本勾勒出美的未来的勾地模式。先是用自有的装配式工厂或者集团的智能家居制造工厂去切入，低价配套住宅、商业建设用地，打造智慧城或者产业新城。第一期站稳脚跟以后，或者根据当地的产业配套和市场情况，引入制造智能制造的上下游企业和工厂。同时配套低价的住宅商业建设用地，打造智能制造产业园或者是科技小镇。另一个选择，那就是在有文旅资源和低价土地资源的前提下，以鹭湖为基础，打造文旅生态康养小镇。美的将来要做的是复合型的产城运营商，常规招拍挂拿地以外，产业新城、智慧城、生态康养小镇是其未来的核心产品。
最后做个小结。虽然研究美的置业的时间不长，但是可以感受到美的置业是对自己有着清晰定位，而且执行力超强的公司。也是房地产行业里面极少数真正在做“+产业”开发商。一体两翼。也就是地产为主，建筑工业化与智能产业化两翼协同。这个发展战略对美的来说，绝不是一个口号或者概念，在地产行业正在逐步走出野蛮生长，步入追求更高质量的发展阶段。相信美的置业也会随着其“+产业”的内涵不断提升，找到更多属于自己的新机会。好的，今天我的分享到此结束，谢谢大家的耐心聆听。
第三部分：融资分析——Swee
该表统计了几家民营地产企业从2015年到2019年上半年的借贷的平均利率情况：美的置业整体的利率，一直在6%以下；时代中国、中国奥园以及金科股份，基本上是在7%-8%。中国恒大融资成本最高，8% + 。碧桂园的借款利率在6%出头。
整体来看，美的置业有显著的低成本融资优势，究其原因，在于美的集团的背书和增信。
截取美的置业2016年到2018年的几个信托融资项目，可以看出整个利率维持在5%-7%之间。信托融资一般找非银行金融机构合作，比银行借款利率普遍要高，作为参考对比，2019年时代中国的一个无抵押的贷款的年利率是在7%-9%之间，成本较高。
美的置业信托融资利率是比较低的，核心原因是由美的控股公司作为担保主体，背靠大树好乘凉。
我们再来看美的置业的整体的债务结构。从2019年的半年报来看，整体的银行借款占比从年初的50%现在已经提升到67%。而成本较高的信托融资占比由年初的24%，下降到8%。一年内的有息负债占比由年初的34%，现在降低到21%。整体的债务结构是比较健康。
单独分析美的置业2016年到2019年上半年的债务结构。银行借款占比自2016年的25.5%，一直稳步提升，2019年上半年占比达到了67%，银行的低成本资金进一步得到提升，。其它贷款部分，是包括信托融资在内的其它贷款，占比从53%陆续下降，到2019年占比18.97%。
截止到2019年9月末，美的置业一年内有息债务是101亿。2018年末以及2019年半年的公司的现金及现金等价物，分别是154亿、192亿，完全能够支付有息债务，公司整体流动性比较好的。
现金及金融资源储备方面，从2019最新的半年报来看，总现金和银行存款是278亿元，较期初，有4.9%的上升。总体的银行授信额度现在是1112亿元，较期初增加了57.5%。尚未动用的银行授信额度有621亿元，较期初增加了81.4%。总体上来看，金融资源储备是比较充沛，还有尚有余力。
以上是美的置业低成本融资的分析；并且这种优势可以持续下去，形成美的置业独特的发展优势和差异化竞争力：
首先，就是大股东何享健家族以及美的集团的加持会继续帮助到美的置业。
其次，上市之后，为美的置业提供了更好的融资平台，整体的融资渠道会更多元、更丰富，如公司债券、资产支持的证券的ABS、还有优先票据这些都可以去尝试。
另外，2019年和2020年中诚信的主体信用评级是AAA。评级展望是比较稳定的。有利于公司后续的整体融资。2020年1月，证监会核准发行的75亿的公司债券；3月成功募集第一期是14.4亿元，4年期的公司债券，利率为4%，创2017年以来同期限民营地产债的最低利率。
第四部分：产品力分析——王浩
各位大湾汇地产群的群友们，大家晚上好。由我来分享一下我们关于美的置业的产品力研究情况，我叫王浩。因为产品力这方面的内容，个人主观色彩还有认知的局限性比较大，并且产品力受不同的容积率、定价、定位、售价、地价等等各方面的影响，就算是同一个地产商不同地区，甚至同一城市不同地段的产品也是有差异的，产品力不尽相同。那么我们尽量以一个比较整体上的评判来进行一个评述。
美的置业在十几年前的产品力可以说是比较弱的，基本上就是小地产商作品，或者说跟一些经验不是很丰富、产品系列没有打造清晰的一些地产商的产品差不多。伴随着中国房地产行业产品力的整体的提升，特别是林冬娜总经理负责这方面工作后，美的置业的产品力提升也是明显的，在后面我会给大家展示一些图片来说明。
首先我们来看一下，美的置业在2018年的时候，它把产品分成四个系列，就是君兰系、云筑系、国宾系和未来系。在最新资料里面，我们看到它又重新划分了一下，分成五个产品系列，分别是“君”、“府”、“城”、“里”及“云”。
各产品系列在风格、户型、建材、装修及园林方面均有专为目标客群量身打造的标准化规定，因地制宜且迎合客群需求的产品策略有利于住宅实现快速去化，笔者挖掘美的置业各主要布局城市的产品后认为产品线应该还在梳理、标准化打造过程中，未来可能会明显增加，如院子系。
综合，我们认为美的置业的产品力存在以下优缺点。
首先说一下缺点。
1、它的高端产品和普通产品界限不够明显。
云筑是高端产品系列，但从产品上未看出高端特点。以广州南沙美的云筑来看，建面在93-127m²，苏州、常州、南昌等云筑产品也是如此，按这个面积只能算刚需改善。在一线城市做第一个高端产品，不应求快速周转，应多考虑产品标杆作用、品牌影响，应成为其他城市美的置业销售顾问口中的产品力代表，广州美的云筑作为一线城市的产品，产品提升的空间很大，这方面是可以向龙湖、融创学习，它们在北京上海打造的一些产品，当时拿地也是很贵的，主要是为了构造产品影响力。像奥园，它在广州的莲峰圣境虽然地理位置不是很好，但是它的产品与以往的产品是有明显提升的；君兰系列从诞生起，更多的依靠着优越的自然资源或区域位置，过去产品力情况较为中规中矩。
项目打造方式上有优化空间。
美的置业大型地块有很多，大型地块适合高拉低打，但是美的置业前期项目很少有这样的。这是碧桂园的必杀技，超高层搭配叠墅、双拼等产品，在相同容积率的情况下，可以打造出比纯高层社区美感更强，整体品质感官上也会更好一些，可以获得产品溢价，碧桂园凭借高拉低打郊区大盘在三四五线城市吊打小地产商掠夺市场。目前美的置业一些大地块产品有这样打造的，像宁波美的映海潮，贵阳的美的花溪院子，整体产品力提升之后还是不错的。
户型设计方面是比较明显的短板。
特别是它在北方地区，在石家庄等城市推出的户型似乎没有很用心去设计。与市面上比较先进的设计理念地产商来比较的话，还是有差距的。中小户型的话万科的设计能力是很好的，现在的比较流行的咬合复式户型，使用面积可以超过120%，在美的置业的产品里面还没出现过。好在这一点并非独门绝技，地产商互相之间借鉴抄袭很正常，共同推动着全行业户型设计水平进步。
我找了两幅图片，是广州美的云筑和苏州美的云筑90多平的三房，和咬合复式78平三房和92平四房。户型图可以看到，美的产品空间利用率上明显是要弱于万科设计的这种户型的，这种户型现在在市面上是很受欢迎的，去化非常好，在大城市现在都很流行。
下图是78平三房和92平四房的万科某楼盘咬合复式户型图
下图是92平广州美的云筑和96平苏州美的云筑户型图
注：咬合复式近两年之所以风靡，很大原因在于其通过俄罗斯方块的奇偶排布，增加使用率和容积率，同时打破“一层不变”的局促和弱私密性，提高产品附加值和溢价率。
装修中规中矩。
大部分项目装修水准中规中矩，整体上处于与销售均价（约 1 万）梯队友商相同水准，无硬伤也无亮点，满足常规需求足够。与绿城、融创等高端住宅发展商装修细节方面差距明显，大方面如门窗栏杆玻璃五金用料等，细节方面如卫生间的大理石台面延长置物台、氛围灯镜、淋浴区扶手和嵌入式置物台等人性化细节设计尚显不足，但考虑到整体售价原因，美的置业的精装修水准属于常规操作；园林方面，我认为是中规中矩，它层次感也比较弱，没有用很重的料，也没有精心的设计，特别是五年之前的产品，近两年新产品有比较明显的提高。
园林景观中规中矩。
景观园林方面也是整体上处于与之销售均价（约 1 万）梯队的友商相同园林水准，植被层次感稍弱。没有绿城全冠移植、桂花飘香的绿色满园风格，没有龙湖各色鲜花乔灌木构造的五重浪漫花景，与灯光氛围、铺陈用料精心雕琢的仁恒园景更具差距。
下图为绿城典型景观
下图为龙湖典型景观
下图为仁恒典型景观
上图为美的置业典型景观
我们说一下产品力优点。
新产品产品力提升明显。
我认为近两年，特别是2019年之后的新盘，产品力提升品质提升是很明显的。宁波，沈阳、株洲的新产品，一些售价比较高的，比如在宁波市卖2万多甚至3万的产品的提升很明显。精装修用材，入户大堂、社区大门及社区内景观等都有很明显的提升。美的置业现在主要做两个风格的产品——新中式和现代风，也是现在时兴的、受市场欢迎的两种风格。现代风搭配它智能家居也比较融洽。
产品升级，高品质享有溢价，聚焦“匠芯”建造体系，潜心打磨产品，美的置业坚持以装配及全砼外墙、铝合金模板、薄浆砌筑、精装修穿插等核心工艺为主的新工艺体系，使结构建造精度从厘米级提升到毫米级，在保证安全及更高质量的前提下，实现了带装修项目总工期的有效缩短。
凭借扎实的产品力，公司在物业定价上享有溢价：根据公司招股说明书，公司中端住宅物业价位为12000—21000元/每平，高端住宅物业价位为21000— 25000元/每平。
2、智能家居是长处。
①智能家居方面，除了美的系自己的产品，还跟阿里云、华为云都做了技术、云、端口对接，全部可以无缝对接到美的智能家居系统里面，兼容多种品牌智能设备，而且自己场景定制化、个性化的功能，打破了品牌孤岛。
自动指纹识别开门，可以用门口的控制面板或手机 APP 来控制灯光，晾衣自动伸缩，空调、风扇、空气净化器、窗帘和电视等；业主可以设置离家/归家场景，还可以用手机进行远程室内监控；厨房的面板可以显示菜谱、煤气报警、净化器水质，控制智能冰箱、洗碗机或消毒柜；智能音箱能语音控制扫地机器人，睡觉，起床等场景控制（如小美，我要睡觉了，则自动控制空调睡眠模式，关闭灯光和窗帘等。说:起床了,自动开启窗帘和灯光等），支持智能马桶和淋浴、浴霸及洗衣机自动控制等。
另外，美的置业大部分项目都推智能家电，帮助美的集团卖电器，已经成为美的集团新的销售增长点，美的集团未来会大力支持美的置业发展，实现美的集团和美的置业协同发展。智能家居是未来发展的方向，提升产品的品质和卖点，公司自己的说法，至少和自己普通产 品比高 3-5%的毛利。
②智慧社区方面，有 11 个子系统，智慧社区最重要的一个就能是为了快速地提升物业管理效率。物业行业是现在人力占据非常大的行业，人力成本非常高，应用智能化手段之后，可以提升效率，降低成本。
③智能服务方面，有6大体系，把很多的新零售和新社交的智慧场景都引入到社区生活中。应对亚健康和老龄化的趋势，在系统中导入了美的健康云平台，当业主使用家中的健康监测
终端，数据会传送到数据中心，它还会联动相关的资源为业主进行推送，这是智能化服务的方面。美的通过大数据和 AI 平台，未来将为业主提供更精准的定制化服务，极大地提升体验。
3、装配式建筑是亮点。
装配式建筑是未来的一个必然趋势，装配式建筑的主要优势包括：
(1) 缩短建设时间 25%至 30% (2)减少场地工人数目及劳工成本(3)减少尘土污染、噪音及能耗
(4)可以全年进行建设，建设工程不会因天气而延误
(5)从产品质量体系来看，工厂型的产品质量会比现场手工作业质量要高得多，对于消费升级、产品升级是非常重要的支撑。
基于此，很多房企都在跟风试水装配式建筑。作为行业内为数不多具备制造业基因、骨子里就流淌着工业化血液的房企，美的置业在建筑工业化方面，则具有天然的优势。其进军和布局建筑工业化领域的逻辑也完全不同，不是看市场需要什么，而是市场需求与和自身能力的结合点。
装配式建筑方面，美的置业可谓强势布局，已相继于江苏、湖南、河北、福建等地区建设逾五座装配式部件工厂，预计为行业输出年产能超 435 万平方米，这些厂房将于 2021 年前盈利并提升公司整体净利润。
我们看到比较早期的产品，比较普通。近些年的产品有明显的提升了，上面二张图片分别是比较早期的佛山的产品、近年2016-2018佛山的产品。
美的置业的管理层的话，大部分都是来自做家电的美的集团。高管中林冬娜总经理专业出身，目前主要负责产品这方面的工作，特别是2015之后，美的置业产品力的提升是很明显的。
以上两张图片是汇总的比较新的、刚开的盘，在长三角区域、沈阳、贵阳的新产品都很不错的。这种设计的感觉，是目前主流的、比较高端的感觉。风格的话，倾向于新中式了，还有一些现代风格、欧式风格的一些产品。
我们从沈阳的新产品来看，美的置业在进行产品高端改革，产品力在升级。而且它的周转速度应该属于行业第一梯队了，从拿地到开盘4个月零6天，整个运营效率挺高的。
总结，以目前美的公开的产品系列及新产品情况来看的话。公司现在应该是处于一个产产品系列拓展梳理和产品优化升级阶段，处于产品力提升期、产品标准化打造期，有短板、有不足也有亮点。
我的分享就到这里，谢谢大家！
第五部分：一主两翼分析——虫儿
接下来由我来补充一下关于两翼业务的内容。前面海涛老师跟王浩也从产品力的角度出发谈到了很多关于两翼业务的内容。我结合自己做记者经历，去聊一下对这家公司整体的印象和感觉。
首先，这家公司资金方面是非常有优势的。按照传统的房地产的发展速度来说，资金有优势在规模扩张方面是有竞争力。从美的置业的表现来看，也证明了这一点。从2015年到2019年，抓住行业风口的机遇，通过资金优势然后快速拿地，迅速扩张，从规模110多亿到现在2019年年底的1012.3亿，复合增长率是70%+，是借助资金的优势扩张的一个表现。
然后，从2019年开始，从美的置业公开数据来看，发展思路已经发生比较大的逆转，原因是来自于行业整体的压力。整个行业受政策调控的影响，整体增速已经下降了。没有这么高的行业增速去维持企业自己的高增长，那必须要找一些其它的增长点。创新发展方面，早些年有积累和积淀，包括美的集团、美的家电，美的置业发展思路从这里衍生出来了。2015年开始做智慧健康社区，这是两翼业务的雏形。近几年处于是初创和发展的阶段。目前，研发慢慢开始进入成长期，但是有一些研发成果了，开始进入落地环节。
一主两翼的两翼业务主要是智能产业化和建筑工业化。智能产业化是在2015年提出“5M智慧健康社区”后整个架构开始搭建来的。目前项目团队公开的资料是有广东天元建筑设计有限公司、美家智能科技管理服务有限公司，2019年3-4月，成立了智慧生活研究院。目前来看美的置业的智能化体系是在从2015年到2019年这四年的时间基本搭建完成了。
从这3个公司名称来看，基本上能知道它智能产业化是整个一个链条的逻辑比较清晰。一是前面的研发，市场上的消息是智慧生活研究院负责。负责人基本上是从美的集团家电那边过来的，研发业务都交给美的置业来做。它是希望智能家居跟地产有更深的结合。天元设计负责保证智慧家居的产品跟前期建筑设计有衔接，目的是打通整个链条，研发、产品和建筑设计是联动的。美家智能科技负责售后。之前有人跟我说过，消费智能家电产品，看中的是后期产品使用过程当中需要的一些售后服务。如果售后问题不能及时解决，对于产品使用体验是不佳的。这可能美的置业成立美家智能科技的一个考量。
关于美的置业的产品，在2017年跟林冬娜女士聊过一次。她认为美的置业做智能产业跟其它有一些不同。打通产业链跟建筑端结合，智能家居不仅是等房屋建好之后才产品入驻，而应该是更前置。应该在房屋建造的时候就把智能家居家电需要的位置先预留出来。在产品力设计端也应该就是结合美学空间角度去做一些结合。这样整个全屋智能家居的接口等各方面会设计更加合理。在生活体验和居住方面做得更细一点，因为细节对于提升体验，是比较重要的。
两翼业务还有一翼是建筑工业化。建筑工业化的一个重要内容是提升产品力的装配式建筑。还有就是成立睿住优卡做整装卫浴。美的置业对两翼业务的想法是比较清晰的，就是两翼赋能主业发展。相对其它房企的多元化探索，美的置业是更加的聚焦。探索多元化，如果扩张范围比较广可能会形成一个新的业绩增长点，能快速贡献出利润，而且会成为企业得天独厚的优势。赛道有些已经成功了，像物业，现在都已经相对比较成熟。美的置业的两翼业务都是围绕房地产开发主业去做的，是相对稳健的方式。这可能跟它们自己本身的企业文化是有关系的。
美的置业做智慧家居有研发团队参与，也会联合阿里云、腾讯，欧瑞博等企业共建智慧家居。它更加注重自己去做深入的研发，自己做房地产去做家居产品可能更懂地产方面的家居需求，这会是一个亮点。但是舶来品也有舶来品的好处，毕竟做研发，其实是一项苦的工作，而且投入成本高，能不能出成果还未知，结果导向性强。投入的研发成本能不能收回，是面临各方面考验的。美的置业做一主两翼业务的思路，跟其它企业都不太一样。这可能就是经常说的制造业思维。前面也说到了，两翼业务进入成长期并开始有落地、收割。2018-2020年美的置业智慧家居交付量约3万套。短期来看，其实目前远未达到盈利状态，效果还不明显。长期来看智慧家居和装配式建筑发展前景是非常广阔的。像现在疫情下，业主对智慧房屋的需求、智慧城市建设需求越来越高了。在消费升级之下，它的发展前景、空间是不言而喻的。早些年，很多城市拿地对项目的装配式建筑的比例有要求的，如果比例达不到，连拿地资格都没有。美的置业的做法也是对提升产品力的考量，装配式建筑比例达到进入了门槛，在北方城市这也是它拿地的优势。
智慧家居产品可以提升产品力和提高溢价。2019中期业绩数据显示，美的置业的智能化业务利润已经有达到接近8%，并还在稳步的增长中。如果说智慧产品有优势的话，未来规模扩张或者说是对外输送来说，不能仅仅局限于美的置业小区和物业，要去联动整个房地产业。要去发展其它的地产开发商也去做，不然不能形成规模效应就很难盈利。在产品区化方面，应该也要体现。现在销售方面的话，智能化产品会成为销售的一个卖点。
两翼业务最终是要赋能到主业的发展。怎么赋能主业？两翼业务能不能给产业勾地带来一些优势。从产业地产的发展来说，美的置业目前规模是不算太大，文旅项目有一个，但是在产业发展方面并没有太多明显的成果，但是慢慢开始拿了地。比如说人才小镇，南安小镇项目等，这些项目勾地跟装配式建筑是有非常大的关系。
美的置业做房地产的思路，包括产业勾地思路，是有别于其他地产商的。早几年像碧桂园声势浩大的做发布会要做产业地产，要做科技小镇，刮起一波风潮。政策方面不会支持这种无序生长，倾向于要做规模地产商。产业拿地，政府是比较开心的，但是，也会有忧虑。如果你拿地了，但是产业没做起来，其实是很尴尬的，又会造成了鬼城和空城的局面。
美的置业不像传统的房地产公司那样激进，前期铺垫会比较多。像现在两翼业务，先自己做了铺垫，然后也有合作的伙伴，有资源了再去做产业的扩张，相对稳健一些。它希望就是实实在在能把产业做起来，然后也能拿到便宜的地。
装配式建筑除了提升产品力之外，它对赋能主业的一个体现是在销售业绩、区域深耕等方面。早些年深耕区域还是依赖美的集团的。像邯郸的深耕，与何享健先生去邯郸跟政府谈落地工厂有一定关系。上市之后，不想过多的去依赖美的集团、美的家电，还是需要有自己的能力。目前深耕的城市也是业绩贡献比较好的城市，像邯郸和徐州其实已经落地了装配式工厂。可以进一步加强与当地政府、产业跟经济联系。让上市之后的美的置业有独立的勾地能力，在当地也能获得政府的认可。不管是融资端还是产业拿地端，这都是美的置业需要思考的问题，不再过多依靠大股东的担保和美的集团的优势。
在圈内说的比较多的一个问题就是美的置业在智能家居这块可能是有些超前。一方面在一步步的落地，但是在落地方面面临的问题是二三四线城市落地智能家居在观念上其实有点难让消费者接受，这些地方对价格会相对敏感。美的置业现在开始提高城市布局的能级，四线城市项目占比少了，智能家居、智慧社区开始落地，配上城市能级上升，高能级城市的客户对价格不会那么敏感，消费理念各个方面更加前卫，对智慧家居接受度会比较高，问题慢慢得到解决。
做智慧家居产品智能产业最终落脚点在产品力提升和物业服务水平提升上。目前大家都还是在抢占物业的风口。美的物业已经挂牌新三板，未来应该也会转板，分拆转板，这是大趋势。像保利物业也是这么做的，先挂了新三板，然后去联交所的主板。
通过智慧家居打通物业服务，提升物业服务的体验。对于未来增强与客户的粘性，业主的粘性是有好处的。有观点认为，就是未来社区，物业是流量的入口。现在的情况是互联网时代、物联网时代，能够抓住流量的风口，其实就已经占据非常大的优势。如果未来所有的这些消费的需求，都要通过物业口来做，那么通过智慧家居，它能建立与业主的粘性，未来还是非常值得期待的。但是具体能不能做到，还是要看整个行业的进一步发展。
近期美的置业有一个AI社区开始落地，是跟社区物业的一些结合，就像刚刚前面海涛老师提到的那样，这里就不多的赘述了。
美的置业的两翼业务非常聚焦。智能产业有一些跟三四线城市各方面布局不太适配的问题。但是这是未来的趋势和风口，这是毫无疑问的。美的置业目前处于成长期，开始进入收割期。产品力提升，物业服务水平的提升，后续是非常值得期待的。它跟传统的房地产开发公司的整体的思路是不一样的，有制造业思维的，从这一方面来看，是值得关注的一个比较好的样本。两翼业务在产业赋能和勾地方面也是值得期待的，最近也开始慢慢落地了一些项目，可以有待观察。
第六部分：其他补充——一蓑烟雨
各位群友晚上好，我是之前参加大湾区明珠计划，去年12月美地置业配股前自己写了一份研报，之后参加了海涛兄组织的美地置业研究小组。刚才海涛兄和其他小组成员对美的置业从各个方面都进行了详细的分析， 时间关系我就稍微补充一点个人看法。有些可能偏主观一些。
1、美地置业土储丰厚，背靠大集团，融资能力强，销售增长的可持续性强
2019年美地置业销售总额1012.3亿，公司的管理层公开表述也是今后年化增长率20%左右。从融资能力和土储上看，美地置业未来销售增长目前有较强的保障基础。截止2019年中报公司总土储5251万平方米，土储总货值约5500亿元，土地成本比较低为2677元/平。低成本的土地储备给公司的后续发展提供了良好的基础。在土储已经比较丰厚的基础上，2019年，美地置业又大手笔增加土储。2019年美地置业销售总额1012.3亿，根据克而瑞的数据2019年美地置业新增土地价值763.5亿，位列房企第14名，新增土地面积1661.4万平米，新增货值1936.9亿名列第18名，新增货值和销售的比例为1.91。克而瑞的新增土储数据不一定准确，但是可以作为参考。在土储已经比较丰厚的基础上美地置业2019年继续大手笔拿地，说明公司未来销售目标比较高，同时拿地是未来销售的基础。
这次疫情可能对2020年的销售目标有一定的挑战，但是同时也可能会进一步提升行业集中度，美地置业这种土储丰厚、融资便利、备考大集团的房企更容易活下来并获得更多的市场份额。另外由于公司目标比较高，而且大股东实力很强，公司融资能力强，个人判断公司应该会在公开拿地之外，加大产能并购的力度以实现更高速的发展。
2、美地置业从一开始就是职业经理人在管理公司，管理层水平不错，没有其他民企家族式管理的问题。美的系公司老板激励力度较大。
美的系企业都是采用的职业经理人制度，老板何亨健对职业经理人是比较大方的， 公司上市就是为了理顺机制，给管理层足够的激励措施是可以预期的。举例美的集团：当初何老板交棒美的集团给职业经理人,美的集团整体上市前，通过多次增资及股权转让，以方洪波为首的7 位核心高管已拥有16%的美的集团股份。美的集团的公告，之前已经回购32亿元，拟继续回购不超过52亿元。回购的股份将全部用于实施公司股权激励计划及/或员工持股计划。说明美的老板对经理人和高层管理人员是比较慷慨的，同样美地置业的激励措施应该会比较有力度。
由于上市时间较短，目前美地置业还没有做管理层和员工的股权激励计划，据说公司正在酝酿股权激励。项目目前没有搞跟投，公司认为跟投机制存在弊端，准备搞合伙人制度。
3、公司2019年年报开始进入利润快速释放器，新收入准则采纳积极，报表利润释放快，股息率会比较高。
美地置业2015年至2018年复合增长率达到 92%。2017年销售金额507亿大幅上台阶，比2016年的206亿大幅增长146%，同时2017年开始三四线房价暴涨，按照公司结算周期大约1.5年-2年计算，2019年开始主要结算2017-2018年销售的高价房，合理推测结算金额会比2018年大幅增长，2019年报开始利润会大幅释放。
美地置业对新收入准则的采纳相对比较积极，2018年于一段时间内确认的地产收入为105.9亿，为当年销售的13.4%，2019年上半年于一段时间内确认的地产收入为51.99亿为上半年销售472亿的11%。按照新会计准则全款部分的当年销售可以按照工程进度确认收入，就解决了房企部分的利润滞后的问题，而且收入提前结算但是当年的管理费用、销售费用、财务费用等是不变的，报表利润可以提前体现。这虽然是个报表利润会计处理问题，但是对于港股这种见了兔子才撒鹰的市场，高报表利润和分红对外资的吸引力是比较大的。
2018年报表可比公司，融创于一时间段内确认的收入为299亿为当年销售金额4608亿的6.49%；奥园2018年报于一时间段内确认的收入报表显示为0；时代于2018年报于一时间段内确认的收入报表显示为0；新城发展于一时间段内确认的收入为34.2亿为当年销售金额2211亿的1.55%；
4、公司股权集中，筹码集中，扣除大股东和雅戈尔的持股，实际流通股1.71亿股，流通市值较小。美的系的公司一向管理优秀、分红慷慨、被外资机构认可度高，美的集团外资持股比例达28% 触及深股通持股比例上限。美的置业公司价值被市场认可时，筹码较为珍贵。比如2019年12月份美地置业配股时，股价不跌反涨资金抢筹，就说明了大资金在流动性改善时对美地置业筹码的买入热情很高。
5、背靠美的这个靠山，融资成本较低，职业经理人素质高，销售持续增长确定性高，利润释放快，分红率高股息率高，财务风险较低，一体两翼布局不错，理应享受在二线房企中合理较高的估值
第七部分：问答与讨论
Q1: 请教几个问题，未来3年的复合增速20%和净利润率11%是我们自己的估算，还是管理层给的指引？物业，装配式和卫浴产业都在上市公司里是吧？
A: 1、复合增速和净利润率是我们的测算。
2、①整装卫浴的公司叫广东睿住优卡科技有限公司，美的置业应该是40%股份。
②还一个公司叫睿住科技，是美的置业“一主两翼”战略的重要载体之一，睿住科技以智慧生活研究院、产业产品研究院的自主研发能力为驱动，构建以美家智能科技公司为主体的智慧生活产业和以联城住工科技公司、睿住优卡科技公司为主体的绿色装配式产业，实现智慧绿色产业生态全景布局，通过天元设计院、代建公司、产城公司融合两大产业功能，形成研发、设计、生产、销售、施工、运维及产城开发运营的全链条复合服务能力。
截至目前,睿住科技已拥有万科、恒大地产集团、碧桂园、美的置业、融创中国、保利发展、远洋集团等重要合作伙伴。主要美的置业两翼的睿住科技有限公司、广东睿住优卡科技有限公司、佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司，其他装配式建筑放在睿住科技有限公司，都是美的置业的。
Q2:感谢美的团队的详细分享，问几个问题：
1、美的物业有没有分拆计划？
2、除了背靠集团拿地，单独靠自己拿的地有没有统计，这块的拿地能力怎样？
3、智能家电现在是全部放在美地置业了是吗？这块的发展目标是怎样的？市场应该很大
A: 1、美的物业的分拆计划还没听说；
2、上市后美的置业基本是单独拿地，暂无明显优势。
3、智能家电放在美家智能。
整理人：双支木 大湾汇价投俱乐部