法拍房背后从不缺故事，万柳书院也是一样。
文|一市财经
北京的豪宅圈，曾流传着这么一句话：“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？”
短短几十个字的顺口溜，便将大半个北京城的顶豪项目都囊括了进来。而这里面不论是哪一个项目，都是“挥挥翅膀”便能在江湖中引起“轩然大波”的存在。
日前，这传说中的豪宅之一“万柳书院”，就因“天价成交费”出圈引发热议。
1.85亿元天价房超评估价一倍成交
事情源于该小区两套法拍房的拍卖。
5月14日，阿里法拍网挂牌了两套万柳书院的房源，经过上百轮竞拍，最后成交总额高达1.85亿元。其中一套房更是拍出了36.6万元的单价，刷新北京法拍市场最高纪录，并引发两万多“吃瓜群众”在线围观。
据了解，万柳书院此次拍卖的两套房源分别为“14号楼7层702”和“4号楼5层2单元502”。
前者为面积298.96平方米的顶层复式，三室两厅，送90平米的阁楼，起拍价5503万元，参拍保证金为1100万元；后者为面积256.4平方米的顶层复式，送70平米的阁楼，起拍价4719.67万元，参拍保证金为900万元。
最终，“14号楼7层702”以1.09亿成交，折合单价约36.4万元/平方米；“4号楼5层2单元502”以7594万元成交，折合单价约29.6万/平方米。
两套房一共收割1.85亿，比一个亿“小目标”还要多出近一倍。如此“凶悍”的数字，也在5月17日令万柳书院成功登上微博热搜。
合硕机构首席分析师郭毅对一市财经表示：“万柳书院是北京豪宅元年非常具有代表性的项目之一，该项目从建筑工区，园林会所，到室内的功能空间和精装方面，全部都是顶级的营造标准。再加上项目本身的地段，位于海淀三山五园的核心区，所以周围资源的浓度也成为其定位顶豪的一个先天土壤。”
公开资料显示，万柳书院地处北京西四环与万泉河路交汇处，紧邻地铁10号线与西郊线的巴沟站，与万柳高尔夫俱乐部、世纪万柳网球俱乐部仅一路之隔，人大、北大、圆明园、颐和园也在这一地段的包围圈内。
一市财经查询二手房交易网站，发现万柳书院常年处于无房可售的状态。而在法拍房市场，这一豪宅项目的挂牌量也极低。据了解，本次以1.09亿元成交的这套万柳书院房源，是该项目今年首次有房源挂牌。
对比其周边房源，数据显示，与万柳书院相邻的万城华府龙园二手房均价在16.49万元/平米~17.85万元/平米，物业费3.5元/平米/月。而万柳书院二手房均价基本在20万以上，物业费12.5元/平米/月。
再观同样定位的豪宅项目，阿里法拍信息显示，5月30日霄云路8号有一套面积为439.49平方米的房屋即将开拍，该房源起拍价为3996.2万元，市场评估价为5994.3万元。
而对比万柳书院298.96平方米那套顶层复式，起拍价与评估价均为5503万元。
万柳书院的房子本身有其稀缺性，这也是它能够拍出高价的原因。“比如单价36.47万元/平米的这个房源其实送了一个很大面积的露台，把露台剔除出去之后，其净的竞得面积单价就显得比较高。”郭毅指出。
疑似金山高管竞价117次后以1.09亿夺房
顶奢豪宅易主，自然会有许多大佬趋之若鹜。
阿里法拍信息显示，万柳书院的这两套房源在拍卖时竞争十分激烈。当天“14号楼7层702”房产共有8人报名参与竞拍，过程中曾经过117轮竞价，加价幅度达27万元；而“4号楼5层2单元502”房产也同样有8人报名，过程中曾经过43轮竞价，加价幅度达23万元。
以“14号楼7层702”房产为例，从网站的竞买记录可以看到，在前面23轮，共有6位竞买人参与竞价。而到价格飙至8000万之后，基本就只剩下两位竞买人竞争，竞买号分别为U4240和U2575。
后续上述两位竞买人争先开始在几十万到一百万的基础上加价，到最后一轮竞拍，竞买人U4240再以27万元的加价，成功击败另一名竞买人夺得该房源。
而“4号楼5层2单元502”房产也是在加价到大约七千万以后，仅剩竞买号为P2443和K8662两位买家竞争。最后竞买人P2443一口气加价69万元，拿下了这套房源。
竞价结果确认书显示，竞买人U4240用户姓名为葛珂，而竞买人P2443用户姓名为李彦军。公开报道均称，前者正是金山高管。
“万柳书院小区的客群基本稳定在顶豪阶层，实际入住后呈现出的高品质服务状态，也让财富阶层对其充满向往。”专家表示。
值得注意的是，在过往，很多法拍房在成交后总是伴随着许多或大或小的纠纷，对于万柳书院此次两套房源拍卖后会否出现相关隐患？
郭毅告诉一市财经：“一般来说对于法拍房，首先买家在拍卖之前肯定还是要先对房子的状况有更深入的了解，比如说房子的装修、使用状况，有没有过多的抵押，有没有包括股权、债权上的一些纠纷；其次就是室内是不是有实际的居住人，房子除了产权可以安全的交割之外，居住权有没有被让渡给其他人；最后就是房子本身有没有各种各样的欠费等。”
而对于万柳书院的情况，郭毅表示：“这类房屋以往在使用的过程中成本也是相对比较高的，买家在拍得后需要了解房子有没有一些相对应的费用欠缴，还有房屋本身有没有户口需要代迁移的问题。”
据悉，万柳书院“4号楼5层2单元502”房产已欠物业费27万，采暖费4万。
拍卖规则显示，在成功拍下房源后，如果买受人未在指定时间之前将剩余房款打入指定账户，那么法院有权再次拍卖该房源，且此买受人不得再参与，已经缴纳的保证金也不会退回。
万柳往事
法拍房背后从不缺故事，万柳书院也是一样。
实际上，本次阿里法拍网公开拍卖的两套万柳书院之所以受到社会广大关注，除了高昂的成交价之外，还与多年前民生银行的一起“假理财”案有关。
公开资料显示，2011年至2012年期间，民生银行航天桥支行前行长张颖为提高业绩，以支付高于正常存款利率的方式招揽客户到航天桥支行存款，并用自己的前垫付高于正常存款利率的部分。
2012年6月，张颖无力支付高额的利息，便又虚构部分虚假的高息业务骗取客户的钱款使用，从而挪出部分钱款偿还之前的高息。
2013年起，张颖开始伪造理财产品协议，以高息为引子诱骗客户签订虚假的理财产品购买或转让协议，并将购买或受让虚假理财产品的钱款转入其控制的个人银行账户。
资料显示，张颖最后共骗取了147名被害人的钱款，共计27.46亿余元。据了解，这些骗来的钱后来逐渐被张颖用来购买了名车、名表、古董玩物，并在北京、秦皇岛、海南等地购置了19处豪宅、别墅和四合院。
此次万柳书院被拍卖的两套房源，正是张颖在上述事件中，利用赃款购得的5套万柳书院房产中的其中两处。
案发后，张颖因犯合同诈骗罪被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，责令其退赔违法所得。其名下的这些房产也均被公安机关查封，并在后来的日子里先后被摆上拍卖台。
此外，除了被拍卖的这两套房源充满故事以外，万柳书院这个项目本身也曾轰动全国。
根据公开信息，万柳书院前身为民企中赫置业于2012年拿下的万柳地王项目。当年该地块未经出让就已大热，网上报价已有10余次，报价金额最高达19.56亿元。
而参与的房企中，除了中赫置业，还有金茂的前身中化方兴，以及招商局、华侨城、保利、中建等知名央企。
2012年7月10日，保利地产突然发布声明称，根据国家对房地产调控政策要求，公司正式退出与融创地产组成的联合体，不再参与北京万柳地块拍卖。在此之前，国资委曾接连发声，要求非以房地产为主业的央企退出房地产市场。
最终，由于央企国企不敢出头，加上缺少强有力的竞争对手，中赫置业便以26.3亿元的地价和41500元/平方米的楼面价夺得万柳地块，而该地块也成为北京当年的“双料地王”。
北京房地产市场分化加剧
回顾过往，房地产行业的发展总是周期变化。过去在政策的引导下，民营企业在高周转的势头下快速增长，央企国企令行禁止。如今行业风向在新一轮的政策下早已改变。
对于万柳书院此次拍卖事件，经济学家马光远也在其社交媒体上表示：“房地产市场未来的大格局就是好房子越来越贵，差房子价格回归，鸡犬升天的局面结束。”
对此，郭毅称：“如今新房市场和二手房市场的分化越来越明显，这其中既有区域板块的分化，也有不同类型房产价值的分化。”
据她介绍，区域分化是指，北京各个片区先天的城市资源以及不同的产业会为各区带来价值走向上的差异。资源浓度越高、产业价值越稀缺的板块里，优质房源就会比较多。圈层越纯粹的房子，就容易处在房地产金字塔尖的位置。再往下就是核心地段。
而房产类型分化，就是说即便在同一个区位里，不同类型的房产也会因为房屋的优劣程度而在长周期的价值表现上走出不同的曲线。“现在同一片区不同房子同步上涨的状态早就没有了。”郭毅表示。
地产营销人出品人韩乐也指出：“资源稀缺的房子实际还有增值的空间，天花板还是比较高的。现在房地产行业就是一个非普涨的行情，未来只会是好房子越来越贵，品质一般资源也一般的房子价格反而不涨还跌。”
韩乐表示：“这也给买房人一个启示，就是购房需谨慎，不要买错了。”
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