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主持人：大家都知道，除了成长股和价值股是雪球上永远争论的一个话题之外，还有一个话题也是雪球上争论最多的话题，大家知道是什么吗？对，地产。在座的各位不是已经买了房就是想买房子，房地产的话题和每个人的生活都息息相关，那么今天在最后一个论坛上，我们给大家请到了雪球里讨论房地产最为资深的专家和用户，下面就让大家以热烈的掌声有请他们：
雪球人气用户西峯（@西峯 ）、新财富最佳分析师苏雪晶（@约塞连2200206007 ）、雪球人气用户@被解放的mogwai 、国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军（@年纪不轻轻吴向军 ）、雪球人气用户@求漏 ，请各位嘉宾上台。这场论坛由我们的人气用户的西峯来给大家来主持，把舞台交给西峯。
比专业主持人更专业的西峯
西峯：各位在场的观众，我们今天会开始一个关于地产方面的小小讨论，大家都知道2014年一开始，从万科北京的假摔开始，真真假假的跌价新闻，成了今年上半年地产方面也是中国经济最热门的话题，那么我也想来一个快速的开场，在这样的情况下，我想问一下各位嘉宾怎么来看待目前的房地产局势，未来一段时间，房地产会怎么样走？苏雪晶，要不要你先开始。
苏雪晶：好好好，每年都来参加雪球的活动，今年是最高大上的一次，所以为雪球的进步和大家聚会的机会越来越多，感动高兴。我不太同意梁总刚才关于分析师的评价，实际上现在这个去一天出一份报告，一个简单的结论，相信这样的判断，分析师这样的做法才是真傻，我们从来不是这么来写报告的。所以这个需要说一下。
最近的情况来说，我认为我们是一线的城市以及二线的城市都深入地去调研，我这周四也参加了上海内部的一个楼市的调研，确实整个的行业还在调整的过程当中，就像我们年初在报告里讲的，我们认为这一轮的周期可能相对比较长，而且现在也只是调整的过程中。但是媒体报道的价格的大幅调整，我还是想把真实情况给大家讲一下。真实数据显示上海市的二手房的成交的均价并没有出现下跌，截止到5月份。那么上海市的二手房的成交的数量量上是创了25个月的第二个低点，所以说，应该讲，以上海为例，真正的情况是量出现了大幅度下跌，价格还没有真正的下跌。这是真实的情况。
吴向军：我稍微讲一下，因为我也不是国内房地产的专家，把我看到的部分现象我想讲一下，我觉得像上海、北京这种一线城市，从基本面来讲，从供求来讲的话，长期的供求是非常健康的，其实越往二三四线城市往下走的话，供大于求的现象是越来越多的。这个正好跟前几年的调控有很大的关系，那么，前几年调控最狠的就是一线城市，接着二线三线城市往下走，现在三四线城市基本上没有什么调控，正是这些城市供应量极其巨大，而且当时有很多西部大开发，很多各种各样的政策方面的倾斜，造成市场上大量的供应，但在在需求方面，大家一直期望的城市化或者农民进城这种趋势，因为土地改革一直没有大的突破，造成在三四线城市，需求没有大家预期的那么高，造成了供求方面的不平衡非常大，这方面供求不平衡需要几年的时间去消化吸收，但一二线城市，在供应方面在前两年，在供应上受压制了很多，需求也被人为地压制了很多，但长期的需求完全是非常健康的，所以我觉得周期总是要来，但是这个周期要来的话，如果政府的行政手段逐渐减少，恢复市场调控的手段，我觉得一二线城市应该从中长期的角度应该是不错的。
西峯：其实我知道你的专业是国泰美国房产基金的基金经理，不如对比一下，从你更专业或者更熟悉的美国的房地产投资来看，中美房地产投资的机会比较您是怎么看的？
吴向军：我觉得，中国这种房价的长期大幅上涨已经告一段落，从全国来考虑的话，但是像一线城市比如说上海，长期会有空间，但是几倍、十倍这样涨的空间，已经完全过去了，跟中国的过去十年经济的高增长，也没办法比较了，中国今后十年的经济增长量绝不会重复过去的十年，绝不可能。美国的房地产经历了一个很大的泡沫破灭的过程，从2007～2012年美国的房地产是非常惨的，房地产的平均价格下跌了30%以上，房地产的建造下跌了70%以上，而美国这个国家的人口增长是非常稳定的，长期的需求是非常稳定的。那么经过这么大的空窗期以后呢，它在过去一两年之间，也相当于一个触底反弹的一个过程，房价上升得比较明显，房地产的开工率上升也比较明显，但跟以前的平均水平，还差得很远。所以跟它的经济一样，是一个反弹的过程，而且它的反弹的时间点比经济要慢两三年左右，现在正好是一个相对比较好的投资机会。但是我想的话，想在美国赚几倍十倍的可能性也是不存在的。
西峯：我们回到刚才继续讨论的问题，就是中国房地产的后市这个话题，求漏你的意见是怎样的？
求漏：是这样的，从股票来说，大家对房地产股都不是很喜欢，人气也不是很旺，我觉得这是一个很好的现象。第二个，今天时间有限，也比较晚了，我重点讲几个吧，一是市场的目前情况，苏总他们那边有应该有很多的数据去支持，目前的成交量同比2013年是大幅的下滑，公开数据也是正在披露，他们的了解也应该是这样的，这是没有问题的，但价格，尤其是一线城市的价格应该是没有大幅的下降，据我了解上海有一些楼盘的价格还是在上涨的。三四线城市比较惨，我有一个朋友在常州做房地产做得时间比较久，跟他了解的情况是像常州龙湖他们的想法都是想把尾盘清理掉就不在这个城市了，就不在这样的三四线城市玩了，这是三四线目前的现状，目前在一定的时间内也容乐观，而一线城市，量在下降，但价格目前是在高位有下滑的迹象，只能说是一个迹象，这是市场的情况。第二，大家对于整个中国房地产市场每个人的判断都不一样，包括很多大佬他们的看法也不一样，到底这个泡沫有多大，能不能破，很难去讲清楚。而且我觉得中国房地产基本上还是政府在做庄的一个市场，他可能维持一个泡沫到一定的程度导致它不破，如果他不想维持，可能就比较惨。这个东西很难去有一个固定的结论，目前其实整体从市场看，应该说它的存量，就是库存确实是比较多的，那可能需要一段时间进行消化。包括像上海现在还处于供不应求的状态，不同城市也是不同的观点。我基本上是这样一个看法。
被解放的Mogwai：因为他们是专业的人士，我是属于业余的，炒过房，雪球喊我来，可能主要是因为我以前炒过房，有这个经历，我是从南京过来的，我先讲讲南京的数据。南京的话，它是从12年10月份的时候，有4.7万套库存，到了13年1月份降到4.5万套，到10月份降到3.3万套，今年4月底的话应该在3.6万套，说明它的库存是在一个低位回升的过程，金三银四的时候，南京的销量是下降了30.7%，上市量增加了15%，从这些数据来讲，肯定是量增长了，就是它的库存的增加，然后它的销量下跌了，成交价上应该一季度还是在涨的，因为我是业余投资的，所以可能还是讲讲我个人，个人去年10月底也卖出了一套房产，那我的感觉就是因为价格也创了新高，而且当时的量是没有跌还是在涨，已经滞止了。到了一个比较高的水平，我想目前是从量价齐涨的，到了一个量止价涨的，到现在量跌价滞的，未来可能会到一个量价下调的水平，但是我不认为会有一个大幅度的，我觉得这是一个正常的调整，像2010年4月份的时候，国十条出来的时候。当时也是房地产调控嘛，当时是上证A股几个月内就跌了1000点，但是房地产的话，真正下调是在年底，到2011年才开始调整，我个人判断，这是一个正常的调整周期。
西峯：刚才几位嘉宾有一些讲的比较直接，有些讲的比较含蓄，那么我不如问一个我来问一个之前很多雪球的网友都私信给我或留言给我的问题，你们不要说那么多，就问你一个问题，我想买房，现在能不能买，如果现在不能买，什么时候能买，这是个时间问题。
第二个是位置问题，很多人现在在北上广深，一线城市工作，来自于二三线的城市，我应该在工作的地方买房子呢，还是应该回我自己的老家买房子呢？工作（地点）的房子当然大家都知道好，贵啊，老家呢，便宜啊，我应该怎么选择呢？一个时间问题，一个是地点问题。请教四位嘉宾。
苏雪晶：平常很多同事也面临这个问题，身边很多人也面临这个问题，刚才在门口的时候看雪球的摆的图书的推介摊上有两个年轻人在那儿探讨一个问题，其实这个问题大家比较关心的，我觉得还是比较同意刚才那两位嘉宾的观点，主要还是分化的情况。可能在上海来说，我个人觉得今年下半年应该是一个，可以出手的机会，其实今天让西峯做主持人是蛮可惜的，西峯关于短周期的上海周期延判（4:36:57）是很准确的，应该跟大家分享一下。
另外一个就是要在工作的城市还是在原来的家乡买，可能是两个问题，一个是经济角度上去考虑，从经济角度上考虑，毋庸置疑的是，在需求强劲的城市买入可投资的产品，我觉得肯定是一线城市或者是工作的核心城市。还有一个，要从情感的角度来选择问题，实际上这也是是很多年轻人都面临的，赚了钱究竟是自己先享受，还是孝敬父母，回报家乡，从这个角度讲，投资家乡的一套房产无可厚非，关键问题是，不要被统计成西南大学统计的空置，这是关键问题。
西峯：对的，这个调研在上周发布后，也是引起了大量的争议，特别是提出了百分之二十几的空置房，我们也看到有关人士和任志强很激烈的争执争议。还是一样，把问题传给下一位嘉宾。
吴向军：如果这个问题是北上广深的朋友问的问题呢，我想问一个问题，你想在北上广深呆多久，如果你想呆十年以上，什么时候买都一样，今天买、明天买，房价涨30%，跌30%，什么时候买，都一样。
西峯：什么时候买都一样，这个对，但我付的钱不一样啊，
吴向军：就像买股票一样，你是没有办法判断这只股票是涨还是跌的，在以后几个月的时间里是涨是跌，你是没有办法判断的，但是如果我呆10年，这只股票拿的够久，赚30%亏30%对十年以后的价格是没有任何区别的。我们知道，像利息也是一样的，如果你想7%、8%的利息的话，你差一个点，十年之后差得就非常非常大，所以你现在的价格跟10年后差百分之二三十，是没有区别的，
西峯：你觉得，只要看好长线，现在贵一点便宜一点，问题不是很大。
吴向军：对，很多人光想就想了五年，这种人有很多的，你何必要去想呢，只要是你觉得我有这个需要，我需要这个房子，我在这儿呆得足够久，到以后的话，就是一个小小的误差而已。这跟买股票拿长期也是一样的。
西峯：其实我是有一点点不同意啊，就是你知道就是中国家庭的金融资产接近八成都是房子，剩下乱七八糟的加上股票也不过百分之十几，所以你面对一个80%以上的的投资，和一个面对百分之几的投资，审慎度应该不一样，大家买股票的时候还想半天呢，买房子怎么可以就一拍脑袋，相信他好就一直买呢。
吴向军：我的前提就是你想呆多久，你是想就像炒房子的，今天买明天卖或者是两年卖掉，这是非常重要的一个问题，但是如果说你想住一个房子，没有房子住，你可能要呆10年以上，那什么时候都是一样的，就像一个好股票，你觉得它很好，你会拿10年以上，现在价钱是100块，80块钱、70块钱还是130块钱，这对以后，没有什么区别，因为你的回报率只差一点点。学过数学的都知道，时间是一个非常重要的因素，只要时间够长，你的回报率相差都不是很大，
西峯：那么请求漏说一下吧。
求漏：简单说一下，现在买，应该不是很好的时候，我自己也在看，主要是帮我一个亲戚在上海看，后来发现不对劲，建议他要等一等。一个是现在贷款的利率一点一嘛，如果你要是按揭买房的话，可以算一下，如果你贷款两百万然后按一点一的利率算下来，打个7.5折的利率算下来，你打算贷30年，还的利息还是很高的，现在的贷款按揭不是一个好的买房的时机。第二，如果量下跌到一定程度，它的价格就会有一个调整。所以，我觉得，可以等一等，看一看，至于买，在老家买还是在上海、北京买，这个，大家肯定还是想是为了升值，如果舒服嘛，还是在老家买房大一点，压力也小一点，如果升值的话，还是在上海、北京这些地方买，这种地方就是不看短期，看长期，上海的比如说文化教育各种资源包括医疗还是在北京、上海这种集中，包括现在北上还是在限购，如果真的不好，放开限购北京和上海，还是很有威力的。第三、中国还有很多户口的管制，现在你在上海买房子，你还落不了户，你外地的，如果上海的房地产实在特别差，改变一个变量，上海的房价就会涨很多，包括北京，现在北京户口你都很难弄到，以前刚毕业的时候，一些国企进去还发你一个北京户口，现在基本上没这个可能性了。如果你要买房子，入北京的户口，那房价涨个20%至30%都很正常。我的建议是短期可以找一个低点，你想买房，如果买的话在北京上海买好一些。
被解放的Mogwai：这个问题可能是差异化的，不同的人有不同的方案。如果是你必须要买，刚需的，你要结婚生子，现在是可以看，可以买的时候了。如果你是改善型，兼顾投资这种需求的，那么你未来半年到一年，应该是一个比较好的出手的机会，如果纯粹投资的话，现在不是一个特别好的时候。
西峯：最后一个问题，雪球很多网友来问的，现在大家可能很看好房地产，但是房地产投资的门槛很高，而且房地产又在高位，现在房地产企业的估值很低，PE也很低，销售、现金流不是很差，目前在市场恐慌的情况下，是不是买房地产股是一个比较好的替代关系呢？我们反着方向回答一下。
被解放的Mogwai：因为我是个人投资者，所以我不是一定要研究房地产，如果炒股票，我不太会选择这种资产负债比较高的、资本密集的这种行业，我比较喜欢现金流比较好的公司。如果是房地产的话，我可能会比较保守，我会选，第一他是龙头企业，第二他的有息负债率比较低，应收帐款比较高一些，我比较保守。
求漏：我觉得房地产股票，A股可能少一点，A股有万科，我还没有卖，但是港股跌了蛮多了，我是觉得可能存在很大的赚钱机会，也不好讲，反正最起码这个价格，可以进行很好的跟踪了，但是我提醒大家，房地产股票尤其是开发商的商业模式其实是很不好，我在私下跟一些做房地产股票的人聊，他们经常跟我讲，这个公司在哪里拿了地，成本多少，边上卖多少，总体一算，这个项目怎么就赚钱了，比如有20个项目都给你算下来，觉得这个公司怎么着都赚钱，利润又分好，PE很低，PB又很低，怎么着觉得这个公司有价值，其实地产股是不应该这么看的。
首先它的商业模式面临很大的风险和不可持续性，你像这种住宅开发商，我买块地，然后再卖，卖完之后我再买地，这种模式在地价被推高的时候，其实面临很大的风险，一旦经济拐点的话，比如万科去年赚了150个亿，亏了100个亿都有可能。这种模式的风险很大，风险大的基础上就有弹性的空间。当大家认识到风险很大的时候，股票会跌下来，当这个风险如果不那么强，它就会涨上去，这个风险最大的来源或者决定因素还是国家的政策，这一轮可能是一些利率的问题、贷款的问题，如果国家对政策有一些积极的改善，这轮贷款的利率也有一些扶持，我相信房地产股票会有一个反弹的空间，但是空间也不是很大。基本只是一个反弹，不会再像以前怎么样持续，因为这是由他的商业模式决定的，这个模式导致赚钱的方式是不能够持续的。所以大家给它的估值必然是很低的，这都是很正常的，并不是说这种公司就没有价值，当它跌到一定的程度，风险包括大家都可能很不喜欢房地产股票，如果政策面有回暖，财政方面也有相应的改善，我觉得房地产股票应该会有一个比较大的空间，这是我观点。
吴向军：我稍微短点说，我认为中国的房地产企业的有几个问题，让我不是很舒服的问题。一个是说过去这么多年很多房地产企业赚了很多钱，但是真正回馈股东的有多少，这是一个很大的问题，如果说你赚了这么多钱，钱给我了吗？相辅相成的另外一个问题，我们今天的主题叫非赚不可，中国的房地产只有一个主题，非增长不可，而且增长越快越好，越大越好，增长的方法或者说自我增长，不是说相互联合、吞并，全都是越激进越好，就是他把赚来的钱再来增长，不断加大杠杆，没有说增长到什么时候就收缩了，怎么想着把它变成股东利益、股东权益。
西峯：股东权益、利益体现在哪些方面？
吴向军：现在很多的房地产企业估值很低，不光是PE很低，还包括他的Book Value PE它的价格、价值，如果把所有的房子都卖掉，它的股价可能连它内在真正价格的一般都不到。为什么呢？因为大家觉得如果真的是增值角度来讲的话，这些公司把所有的地都开发完，我就不干了，（西峯插话，挺好的模式哦，吴：挺好的模式），它的价格会是现在平均价格的一倍以上，如果从理论上来讲的话，但没有人这么干，他会去再杠杆化，这就增加了很大的不确定性，像去年，大家生意一好，就去疯狂地买地，没有人说生意一好，我就把钱回馈给大家，降低我的杠杆，健康这个公司，大家都去疯狂地买地，造成今年市场一转弱，就显出来，去年买的地太贵了，每次都是这样子。
西峯：这个其实我个人都不太同意您的看法，把这个留给苏雪晶，你肯定也有不同的意见。
苏雪晶：刚才几位讲的，负面的因素，其实就是过去这一年下跌的原因，我个人觉得至少大部分已经涵盖了，这是有数据支持的，有个叫150118国泰基金的房地产指数从1月1号到现在为止应该是不跑输大盘，这是第一个。
第二万科在今年的区间涨幅最高应该超过了50%，目前看到这么大规模的企业有这样的一个涨幅的没有第二家企业。
第三个就是万科的管理层用了十几亿的奖金在市场上放放2倍或者几倍的杠杆买了十几亿的股票，而且预期未来三年要买到10%的股票。这三个数据背后蕴含着什么，大家应该回去想一想。
第二就是正好回应吴总讲的，过去A股确实是没有地产企业好好回馈投资者，没有真正的创造价值，甚至在2008年有一个投资者写过一个著名的报告说，过去这五年万科的市值增加，靠融资得来的，这是当时非常有名的，但是我2012年参加万科股东大会的时候，郁亮专门对此作了回应，郁亮讲我们在过去的三五年没有做过融资，我们一样每年有质量地增长20%、30%，甚至说今年的年初分红比率是一个非常高的水平。其实，我觉得这些企业是在改变，第二个，回答刚才吴总那个问题，为什么没有那么多的企业出现并购，这个我觉得原因，不是房地产企业不愿意并购，而是A股过去不是很合理的制度造成的，A股并不支持房地产企业并购，一个是并购和审核的流程时间非常长，往往是错失很多机会，但是我们也看到今年的特点是大量地产企业特别是市值比较小的房地产企业在积极的进行转型，相信两到三年会有更多的企业退出这个市场，更多的企业被大企业比如像万科、保利这样的企业并购掉。您讲的那个担心和疑问已经发生了。
最后讲点儿实在的，我觉得我从2006年底正式开始看房地产到现在也有七八年的时间了，在这7、8年的时间当中，今年应该是真正公司分化的一年，去年是行业分化的开始，今年我认为是公司要真正分化的一年，甚至说，我们说的保招万金、千亿的七剑下天山的企业，我认为在2014年都会呈现出明显的分化，这些企业都会出现千差万别的变化。所以可能投资股票的难度、要求越来越高。换句话说，个人投资者没有这个能力或者不打算在这方面动脑筋的话，我是同意，可以选择别的行业，再不济，可以选择指数基金。
西峯：好的，那我们今天的时间也差不多了，谢谢诸位嘉宾，也谢谢大家。