作者：约塞连系《新财富》2011地产行业排名第2的分析师
ID：@约塞连2200206007 |
雪球财经于今日下午在京举办“2012雪球财经论坛-资产全球化时代的投资策略”。以下为约塞连现场答问：
提问：现在国内地产上市公司年报上净资产是怎么计算的？第二，金融街有很多商业地产，它们的估值应该怎么估？
约塞连：
我理解你的意思，实际你想问A股商业地产的问题。
实际上国内投资性房地产一直有争议，只有少数几家公司，没记错的话可能不超过3家公司进行估值和重估，据我了解的A股思路，只看一个东西，PE，很不信的结论，A股只相信PE，我业余时间也喜欢研究一下港股，觉得那边的市场和我们不太一样，在A股里，大家最多的精力放在挖掘PE上，金融街如果在这方面不能有很好的表现，A股上恐怕难有很好的表现。
另外，我想说金融公司的业务实际是具备一定迷惑性的，它在商业地产这部分的收入和商业地产土地储备的占比并不是主要大头，在估值上也要予以考虑，它并不是真正意义上的商业股，今明两年这个公司可能会有转变，发生对商业更倚重的情况，回归到商业的方向，但只是刚开始转变。
现场提问：
港股经常出现PB超低的地产公司，低于0.5，甚至低于0.3、0.2的都出现过，你对这种情况怎么看？A股从来没有过，到底谁傻？
约塞连：
刚才陈女士讲得很好，她讲到的最后一点我是非常认同的，在座所有人相比老外有一个很好的投资机会，我们比他们了解中国。
说个小故事，在2008年，有个大外行的经济学家找过我，当时他们看过我的报告，觉得我可能对中国房地产比较了解，当时交流的主要话题是问中国房地产会不会崩溃，大家知道，后来的情况完全相反，成交量和价格又创新高，创了历史高点。
实际上，在香港市场上可能会给大家非常好的机会，去年10月份我给港股那边的投资者做过路演，当时我们非常明确地建议他们可以开始考虑港股的地产股，现在看我比较年轻，在座各位也都比较年轻，可能人生有这样的翻几倍的投资机会不多，香港市场上能出现净值跌破0.5、0.2、0.3的，其实是非常好的投资机会。
换句话说，我们站在这个视角上，所谓资产全球化时代的视野上看，A股一些思考应该开始展开了，A股市场只看PE，资产虚高的状态能否持续，我觉得值得怀疑，很遗憾，上周涨幅还是以三四线垃圾地产股的涨幅为最快，我也无能为力，实际上我觉得基本面非常清晰地看出未来一线龙头和二线省会城市龙头行业集中度提升的机会非常明显，这个市场部再属于那些三四线小公司，这一点非常清楚。
在这个位置上我们的观点其实也是明确的，建议大家抓住A股大龙头企业的机会。
现场提问：
刚才他说的我很感兴趣，因为我同时在A股和港股待过，实际上两边有比较大的投资逻辑上的区别，港股假定你的公司会破产，A股假定你的公司不会破产，所以PB到了一定程度就跌不下去了；A股这种情况的确符合我们国内的文化，到了一定时候很难破产，但你要说服港股投资者这一点非常难，地产公司破产很容易。这是第一。
第二，区别还在于估值方式，剔除第一条因素，我认为港股很多时候的估值更直达本质，用长远眼光来看，我觉得它更合理，比如有次雪球上发布匹克剔除了现金就没什么市值了，我说我个人认为一个品牌企业如果未来的渠道不再值钱，品牌壁垒消失，它就是应该为零，没有任何借口。但A股呢？不管二线三线四线，明知道这个品牌五年后会消亡的公司，也按30倍、40倍来估。
约塞连：
实际上去年A股也发生了类似下跌，去年三季度持有信托的资金占比比较高的企业，都出现了断崖式下跌，像福星（音）、$滨江集团(SZ002244)$、$阳光城(SZ000671)$ 这类的票，也反映了一部分的破产思路，只不过A股和港股在回归过程中……我觉得两个市场在往一个终点上走，只不过A股走得快一点，港股走得慢一点。
现场提问：
我看几个股票，融创、万科和碧桂园，我理解是高中低，不知道你的理解，这三类公司未来的成长性如何？
约塞连：
实际上我觉得A股发展到这个时间点上，刚才我也讲到了，我觉得在今年有非常明确的投资机会，一线地产公司行业集中度的提升。
王石老先生谈了这么多年，忽悠了我们这么多年，圈走了这么多钱，他也没做成行业集中度的提升，但今年我可以负责任地告诉大家，大家会很明确看到集中度的提升，我敢打赌，2012年的集中度会明显超过以往的增速。你讲到成长，从大项目切入，一线公司前五名地产商公司的集中度展开了，但前提是不要出现V型反转，包括成交量的价格和政策，特别是政策，不要出现V型反转，如果V型反转，那么这种情况就不会发生了。
大家会有误解，以为小公司长大比大公司更大容易，实际上今年的情况会不一样；另外一点很明显，结构化会越来越明显，有些企业会专门做中高端领域，它们不会再涉及低端产品，这些企业未来会不会给的估值更高？未来会不会有更好的发展，现在下结论都为时过早，就像中国的豪宅一样，实际上现在大部分都是伪豪宅。