昨天央行和住建连放几个大招：
大招一：房贷首付比例下限降至历史低位，首套房15%，二套房25%。
大招二: 取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
大招三：首套个人公积金贷款利率下调到2.85%，二套房至3.325%。
大招四：将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购库存商品房用于保障房和廉租房。
当年下午房地产个股就开始飙升了，地产股纷纷涨停，资本市场对于这个政策的出台貌似给了非常高的反馈。
那房地产是不是真的就能靠这个史上最强刺激政策一下子就活过来呢？房地产股是不是现在可以买入抄底了呢？时间紧急，先说结论，杰哥觉得一点都不乐观，悲观的说下周一我觉得这些冲高的房地产股票可能都会回落。
在回答这个问题之前，杰哥先介绍最近看的一篇文章：赵燕菁：债务端革命，这篇文章的作者赵燕菁是厦门大学的教授，之前做过厦门市规划局局长、厦门市规划委员会主任，中国城市规划设计研究院副总规划师，这哥们儿写过一本书叫《大崛起：中国经济的增长与转型》，这篇文章其实是这本书的简洁版本，他的立意挺新颖的，把宏观经济用会计报表来呈现，左边是资产，右边是负债和所有者权益，股票、债券、房产、矿产资源、历史盈余都是净资产，而银行信贷则是左边储蓄的来源，正是由于有不断增长的银行信贷，于是才会产生储蓄，企业家把部分储蓄用于他认为能产生更多收益的投资，去开厂去从事生产活动，产生了收入付出了成本，两者的差额又形成了利润，这又可以按照折现的方式重新估值右边那些净资产的价值，当房价大幅下降的时候，导致了作为净资产的不动产的估值大幅下降，同时不动产还会作为银行信贷的抵押物，从而造成了银行信贷的大幅下降，将会进一步导致资产端和负债端的割裂，为了使得资产能继续保持等于负债+所有者权益的平衡，资产端也会进一步下降，造成整个经济规模的大幅下降。
在改革开放的三十年里，之所以中国能够实现经济的巨大增长，是因为当时中国劳动力人口是巨大的，劳动生产率提升的空间是巨大的，因此资产端可以上升的空间巨大的，而负债端的短缺一方面可以通过吸引外资的方式，另外一方面由于房价的坚挺，因此居民愿意增加大量的按揭贷款，实现了银行天量的信贷，而目前当美国在不断的强制要求和中国脱钩的情况下，我们的外资在撤离，我们的国外市场在萎缩，此时压降房地产的估值，压缩房地产市场的信贷规模，造成的结果就是会最终使得整个中国的资产和负债都巨额缩水，导致无数企业和个人离开历史的舞台。
因此解决中国目前的经济困境的最大办法就是增加银行信贷的投放，特别是房地产企业和个人按揭的借款，目前的政策其实抓住了这个核心点，无论是大招一到大招三其实都是希望刺激个人的按揭贷款，而之前出台的对于房地产企业的三只箭，和房地产融资协调机制（白名单), 希望的是稳住房地产的存量贷款，在中国的新质生产力还没能够完全替代房地产情况下，让房地产能够平稳落地是关键所在。
但是我个人觉得，这些房地产政策可能还是无法支撑房价的稳定，无法提高房地产的交易量，主要有以下几个考虑：
1、目前的社会财富已经存在巨大的不均衡。截至2023年底，招商银行的零售客户达到了1.97亿户，管理的零售客户总资产余额高达13.32万亿元！令人震惊的是，其中拥有月日均资产超过50万的金葵花客户及以上仅有464.06万户，但他们贡献了整个招商银行81.23%的零售资产。2%的人拥有了81%的财富，当房价永远不跌的信念被打破之后，那2%的人已经拥有足够多的自住的核心城市的房子，不太会再愿意去买那些看上去未来收益率也不会太高的房产了。
2、2023年末，全国人口为140967万人。全年出生人口为902万人，死亡人口为1110万人。出生人口少于死亡人口，影响我国人口总量比2022年减少208万人。中国的人口已经不像很多年前一直在增长了，所以对于一般的城市来说，人口都是在净减少的，并且随着老龄化程度的加深，对于新住房的需求肯定也会有所下降。
3、《中国人口普查年鉴-2020》，详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米，居住面积已经很大了。并且目前一线城市商品房库存去化周期为19.2个月，二线城市为21.6个月，三四线城市为33.1个月，也就是说所有房企都停下来不生产，目前已经造好的房子可以卖一年多，所以3000亿的保障房资金根本对于供需矛盾的解决都是杯水车薪。
4、就跟段子手说的那样，“我们现在缺的不是买房的钱，缺的是正常生活的钱”，子女教育继续卷，大病医疗靠自己，养老金提取时间还要延迟，在目前的市场环境下，很多企业说不定明天就会倒闭，老百姓对于自身收入的不确定性，只能导致他们不生孩子，不买房，在家躺平不生病。
罗里吧嗦说了一大堆，仅仅是杰哥一家所言，不当之处，请指正。
