保利发展是现在地产股当之无愧的龙头，最近的公告发的比较多，也是第一家发布2023年业绩快报的地产公司，其内容如下：
其2023年营收3471.47亿元创出了2006年IPO上市以来的新高，而ROE6.12% 则创出了2006年以来的新低。其净利润120.37亿元则创出了2014年以来的新低。主要原因就是：报告期内，公司营业总收入同比增长主要源于房地产项目年内交付结转规模提升；公司相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。
保利发展2023 年 1-12 月，公司实现签约面积 2386.12 万平方米，同比减少 13.17%；实现签约金额 4222.37 亿元，同比减少 7.67%；公司 2023 年销售金额位列全行业第一。拿地方面，公司 2023 年实现拿地金额 1633.0 亿元，逆势同比增长 1.2%；金额口径的投销比为 38.7%，较 2022 全年的 35.3%提升 3.4pct。
而另一家地产公司万科A2023 年 1~12 月，公司累计实现合同销售面积 2,466.0 万 平方米，同比减少6.24%；合同销售金额 3,761.2 亿元，同比减少9.80%；而其2022年1-12月销售面积2630.0万平米，销售金额为4169.7亿元。
通过看以上统计表，2023年地产销售面积为111735万平米，同比下降-8.5%，销售金融为116622亿元，同比下降-6.5%，其中的龙头地产公司保利、万科在同比降幅上并没有取得超出全国平均水平的成绩，而全国的商品房待售面积为67295万平米，则同比增加了19.0%，地产行业通过残酷竞争，淘汰大多数原来负债高、杠杆高的民营房企，使留下来的龙头央企国企占有更多的市场份额从而完成产能出清，竞争态势稳定，龙头公司收益的格局还没有形成。现在房价下降的大趋势进入2024年后仍然没有逆转，根据买涨不买跌的心里，我对2024年整体地产销售仍然持有中性偏悲观的预期。
2023年居民存款大增，地产消费和其它消费整体弱势，而A股等资本市场赚钱效应贫乏，股票投资和权益基金投资情绪可以说下降到冰点，国家及地方提振房地产和资本市场的各项措施层出不穷，可现在看效果不佳，可国家提振经济的意志是非常坚定的，提出了房地产发展新模式并陆续出台配套政策，近期对A股沪深300、上证50等指数基金也是大手笔申购，长期看又不应该悲观。
保利发展近期又出台了大股东增持和上市公司回购的措施，并已经开始实施，从私心上来说，对于要下场持续买入的投资主体，股价越低其获得的股份就会越多，这不，2023年业绩快报就爆出了业绩下降-34.42%的历史最差记录，也就能说得过去。房价都下降了那么多了，对部分项目计提资产减值准备非常正常，这是保守的做法，把利空尽量放到2023年度，减值后，利空出现，股价再杀跌一波，正好把需要增持的资金打出去，进入2024年好轻装上阵，A股市场上这样玩财技的公司多的很，没想到浓眉大眼的央企保利也这样玩？
同时为了对冲业绩大幅下滑的利空，同时出台了2023-2025年现金分配占净利润的40%的实质性利好消息。我觉得这个分配方案能给保利的股价一个下限支撑，计算下来，其2023年每股现金分配可以到0.4元，股价到8元时，股息率应该有5%以上，2024年如果地产销售与2023年持平、其毛利率和净利率正常的情况下利润大概率能超过2023年，业绩大幅增长后，到时股息率就会有较大的提高、保利发展不存在资金紧张、资金成本贵，破产倒闭的危险，其股价在8元附近时可以逢低买入一些配置。逆向布局，而周期反转时就能获利。
我认为 2023 年的结算毛利率有望成为此轮周期的阶段性底部，预计 2024 年结算毛利率大概率将触底回升。同时，若 2024 年全国房价企稳，公司 2024 年的减值压力预计也将明显减小，推动 2024 年业绩修复。
投资投的就是公司未来的发展经营情况，在房地产周期底部和保利发展业绩、股价底部，适当分散配置一点仓位确实可以考虑，由于我现在没有配置一点地产行业的股票，计划根据地产行业发展情况和保利地产的股价估值情况择机逢低配置一点，仓位不会超过5%，8元/股以下才会考虑，也不会一次投进去，另外还得持仓的银行股有较好的市场表现，才能调仓。市场给机会就做，不给机会就不动。投资有时就是等待的游戏。
现在地产公司能逆势拿地的非常少，这方面保利算做的不错的了，这也为今后地产反转取得更大份额打下了良好的基础。保利发展现在还处于跟踪关注阶段，我打算就是在2024年多找出几个银行业之外的其它行业的标的进行重点跟踪，择机分散一下银行股的仓位，前提就是银行股的内在价值得到了市场的充分认可，其它所有的标的配置前都会与银行股的投资价值进行比较，银行股年化12%以上的收益就是我个人认为的机会成本。
关于地产行业及保利发展的观点仅代表我个人的看法，眼光、认知、能力非常有限，其它人仅供参考。
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