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（续）四、日本人口对房地产行业的影响
90年代以来,随着日本进入人口老龄化社会,人口结构、分布格局等发生了深刻变迁,这对房地产市场的供需产生了全方位影响。从总量上看,报告数据显示,日本总人口自2010年开始出现负增长,2020年较上年减少0.7%。人口下降无疑是未来房地产需求承压的一个重要原因。传统意义上,人口数量的变化直接决定对住房等房地产的基本需求水平。
尽管总人口下降,但人口向东京圈、大阪圈等大都市圈集中的趋势并未改变。从数据看出,这些大城市的人口净流入依然可观,将带来对大城市住房特别是租赁房源的需求增长。仅以东京为例,2022年东京都区内的人口净流入就接近19.6万人，三大都市圈合计25.3万人。可以预计,像东京这样的一线城市,未来住房供给短缺的压力将持续存在。
除了人口分布的变迁,人口结构的变化也给房地产市场带来了新的供需特征。报告数据显示,日本小家庭和单身家庭数量不断上升。比如,2020年日本单身人口已达2120万户,占比最高,比20年前上升了830万户。这种人口家庭结构的变化推动了对各类小型住宅的需求增长,尤其是对租赁公寓、小户型房产的需求将保持旺盛。
与此同时,随着日本人口老龄化程度加深,对养老公寓、医疗物业等专门性房地产产品的需求也不断攀升,成为一个新的需求增长点。另外,外籍人口在日本的比例逐年提高,也将催生新的房地产需求。
由此可见,无论是人口总量、结构还是分布,在90年代以来日本发生了显著的变化,从多方面深刻影响和塑造了房地产市场的新的供需格局。
五、日本经济对房地产行业的影响
与此同时,经济发展水平的变迁也直接影响着房地产的有效需求。90年代中后期以来,日本经济一直处于长期的缓慢增长期,人均收入和购买力增长乏力。
报告数据显示,日本GDP从1994年的462兆亿日元缓慢增长到2022年的548兆亿日元,人均gdp处于小幅震荡，2004年人均gdp3.83万美元到2019年4.05万美元，同期，中国人均gdp由1499美元增长到1.26万美元，个人可支配收入增速也几乎为零。收入水平的低迷无疑大大影响了居民的购房能力,抑制了对新建房地产的实际需求。
而另外非常有意思的一点是，中国储蓄率大幅高于发达经济体平均水平，达到38.3%，这一点可能与福利保障水平不高及存款利率水平较高有关。
六、小结
从人口和经济数据来看,确实在上世纪90年代后期到2000年代,日本经济出现了相当长时间的低迷和停滞。人均GDP、个人收入和工资水平的增长乏力,经济整体进入了漫长的调整期。即便进入2010年代后有所回暖,增长力度也远远不如上世纪80年代的增长"黄金期"。这无疑给日本社会的发展带来了诸多阻力。
然而,从房地产行业的发展来看,尽管90年代后期经历了深度调整,但并非就此完全陷入停滞。报告数据显示,2000年以后,日本住房存量结构不断"年轻化"升级。东京圈、大阪圈等热点地区房地产需求依然旺盛,地价与租金处于高位。
这至少说明,在此期间,日本房地产行业并未就此全面停摆。供给侧在不断调整和创新,努力适应人口经济的变迁,为市场提供持续的新供给。2012 年后，自安倍经济学实施开始，日本房地产呈现了明显的复苏。2012 年底 安倍晋三上台后加速实施了一系列刺激经济政策，自安倍经济学主张实施开始，日本房地产呈现了明显的复苏。
再者，2022-2023年来随着日本经济企稳回暖,安倍经济学期间，外国投资者一直在积极投资于日本房地产市场。外资投资日本房地产，不仅可以直接购买日本房产，也可以选择投资 JREITs，分散投资风险，获取相对稳定的收益。自 2013年以来，J-REITs稳步增 长，买卖交易活跃，外资交易J-REITs比重越来越大。资金持续流入优质写字楼、公寓和商业项目。新兴物流地产、数据中心等新赛道也日益受到资金青睐。这反映出,资本市场和投资者对日本房地产长期价值的信心依然存在。
2013 年后，J-REITs 买进交易量高增
因此,如果仅从房地产供给和投资领域来看,"失去的30年"这一说法似乎过于绝对和严厉。事实上,在一定的调整和转型期后,日本房地产业在适应新的人口经济环境中并未就此止步,而是在继续谋求创新发展。
附表发达经济体不动产情况一览表
