$新城发展(01030)$ $$新城控股(SH601155)$
上周五一批震撼性的房地产政策出台，引发周末各群情绪激动，以为这周要起飞，结果却是冲高回落，跟过去两年的利好出尽的表现差不多，让人大跌眼镜。 周末的时候，我看雪球多空分歧就很严重，空头更多，而且理由充分，甚至还有理有据的。该如何看待此次的政策呢？ 先说结论，我认为政策上是反转了， 同理地产股的基本面和股价都会反转，现在就是右侧了。 而且甚至不仅是地产，整个地产链条的逻辑都不同了，在这个基础上，没准儿真的能来一轮真正的大牛市。
写了很多仔细的分析，都删了，因为我觉得没有必要，我们需要的是模糊的正确，而不是精确的错误。经济，房地产都是很复杂的体系，分析起来难免就是盲人摸象，挂一漏万。 简单的方法就是找到主导的力量，现在不用讨论如何才能恢复楼市，能不能反转，只需要知道一点，这么多的政策，甚至有08年都没有采取的15%首付，意味着火车掉头了。火车跑得快，全凭车头带，车头转向了，你还讨论那么多有什么用？ 也不要不信，觉得不可能，仔细想一想，你现在看空楼市的这些观点真的是你自己的观点吗？ 那么四年前，是不是同样的都是房价看涨的观点？ 那时候都觉得中国的房地产是钢泡沫，永不破裂的。谁能想到突然之间，就所谓的过剩了？ 房地产的周期在国内已经好几次了，大家的理由每次都是一样的，涨的时候，人口多，土地稀缺，人口集中城市，跌的时候，房屋过剩，空置率高，出生率下降，每次都是重复而已。说白了，买房是投资行为，跟是否过剩没有关系，只跟预期涨不涨有关系。 真正衡量房子是否过剩的，是租房的行为，房子如果租不出去，说明没有居住需求，那么显然就是过剩了。 如果房子租的很好，房租还在涨，怎么能说过剩呢？
房子是否过剩，这其实是个伪命题。举个不恰当的例子，如果是一亿头猪，按照每头猪2平米的实践数据，那么两亿平米以上肯定就是过剩了。因为猪呢，不会挑地段，不考虑工作机会和通勤，不考虑装修新旧。但是同样的问题用到人的身上，就复杂了，不能简单地用人均平米数来衡量。因为人呢，要考虑就业，这个地方有没有就业机会？没有就业机会的地方，房子过剩也是无效的供给，比如农村房子如果按照人均平米数肯定过剩，但是你不可能在城市上班，晚上坐飞机回农村住。同理，有些产业集中的地方，工作机会多的地方，人口涌入的地方，房子即使静态平衡，后续也会不足。另外房子分配也是不均衡的，有人有好几套，有人一套都没有，是否过剩对于无房者，也没有多大意义，也不可能因为有人房子多了，免费送给你住。还有老旧小区的问题，没有电梯，没有停车位，人车不分流，采光差，房屋老旧，没有绿化，这些房子当然能住，但是只要有选择，人们肯定愿意住人车分流，电梯停车位充足的环境好的新房，新小区。大城市房子短缺，价格高昂，跟你县城，偏远地区房子是否过剩有什么关系呢？ 所以呢，不要用计划经济的静态凑合观点，来衡量是否过剩。只能说，我们过了有没有的阶段（大部分地区），未来将是住的好不好的阶段，这个阶段必然会催生巨大的新增需求。比如说现在电车都流行到县城了，过去大家无所谓有没有车位，现在有了电车，就要考虑需要一个可以装充电桩的车位了，那么没有充足车位的小区，显然就不适应这个需求了