现在市场上都是喜欢轻资产，而我反而喜欢重资产企业，今天聊聊华侨城重资产的优势。
重资产的商业模式，其实就是不断挣钱不断投入，但重资产有个优势就是投资回报上除了利润还有大把的固定资产折旧。打个比喻，同样是挣100亿利润，重资产企业经营性现金流可能会到200亿，反而轻资产企业只有100亿。
重资产的利润最主要的风险点在于折旧政策，是保守还是激进。例如华侨城、万科、中国建筑就是极度保守的资产折旧，随着时间的推移欢乐海岸市场价值10几万的商铺，经过长期折旧后，报表只剩下不到1万元每平方的商铺资产价值，也就是说前期计提过多，实际上是大量的利润和价值被隐藏起来。某些企业如果折旧政策激进，就会有做低成本，坐高利润的嫌疑，这样的利润有一定水分，含金量不足。
那种属于我喜欢的重资产呢？
高速公路、机场、高铁、水电、优质文旅资产、优质商业，等等。他们有个共同特点就是前期需要大量投入，重置成本高，优质位置卡位，壁垒高，普通企业难以进入。他们都是运营型企业，这些企业折旧我就很放心，经营比较稳定，现金流叶稳定。当资产折旧完利润就会快速增长，如果折旧过快，有隐藏利润嫌疑。
我不喜欢的重资产
科技、影视版权、汽车，等等。曾经的乐视网就是靠影视版权来调节利润，影视剧最大价值是上演初期，后期观看的客户就很少了。当年优酷土豆都是亏损的，而乐视网反而大幅盈利，影响这个结果是因为乐视网采用线性折旧的方法，其他视频网站采用前高后低的折旧方法。
说下华侨城优质的重资产，华侨城是旅游+商业，其中欢乐系列有深圳欢乐港湾、顺德欢乐海岸、深圳欢乐海岸、宁波欢乐海岸，由于华侨城优秀的运营，这些欢乐产品占据中国核心城市里的核心位置，有很强的人流量，未来竞争对手不容易复制。主要因为，城市核心位置是稀缺的，土地价格随通货膨胀增值，固定资产重置成本未来会增加。这种商业模式类似水电站，城市核心位置经营产生稳定的现金流。现已布局35个欢乐系列。
新城控股的吾悦广场商业模式也是非常优质的重资产，虽然主要布局在三线城市，但凭借着近十几年商业运营，积累了强大的品牌库和商业运营团队。这种商业模式需要很强的运营能力，人才和管理要求相对高，好在新城团队已打通这条道路，走上了每年30-40家快速复制阶段，且基本可以保持98%的出租水平。
华侨城和新城控股生意模式都是运营型的，类似水电站稳定收租，跟水电站不一样在于他们还能不断复制，还有很强的成长性，这样的生意模式，估值为什么还要折价呢？