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前几天融创中国大反弹十几个点后，我发现盈透证券又有融创的券源可以做空了，想必是此前的空头平仓把券源空了出来导致，基本面、技术面都这么糟糕，加上居然大涨十几个点，于是空了接近20万股。
今天借着$碧桂园服务(06098)$ 减值公告带动的地产、物业板块大跌，我暂时平掉了$融创中国(01918)$ $融创服务(01516)$ 的所有空仓，先落袋为安，融创中国获利不到10个点（没有空在最高也没平仓在最低），融创服务获利不到5%，不及预期。平仓的原因，一是港股大盘已经跌到了16500，大盘有可能会反弹，做空风险大于做多所以要更谨慎些；二是必须承认融粉的实力确实比我此前预期的强，加上我空的时候港股大盘已经很低了，加上京沪又出了新zc带动地产物业涨了一波，天时和人和都欠缺些，三是做空融创过于热门，做空费率非常高，时间成本较高。
不过我坚持认为融创的负债率、估值、销售额、预计年报亏损、技术面、美元债价格水平、未来潜在源源不断的债转股（不只是美元债债转股，还包括配股保交楼，境内债转股，银行贷款债权股，供应商欠款债转股，拖欠工资债转股，包括亮亮丽君在内的销售佣金欠款债转股等等）均无法支持目前的股价水平。未来如有新zc或有新的所谓利好而导致股价大涨，我会择机再空回来。
由于我被我龙限流，所以就不$ 我龙了，借大佬的帖子，我接着上次的帖子说一下，我上次的帖子。。
网页链接{今天地产股受zc影响大涨，然后冲高回落出现上影线，已经连涨了一段时间出现上影线是我比较喜欢的技术形态，当然日线MACD还... - 雪球 (xueqiu.com)}
今天终于等到了我龙MACD日线开始变短，我上午空了4万多股我龙，大概成本是14.75左右，加上此前2万多股13.8左侧卖空的2万多股我龙，目前持有不到7万股我龙空仓，总成本大概14.3左右吧。我等日线MACD见底或接近见底后平仓。由于内房波动大，本来想空到10万股，现在觉得需要保守谨慎一些，防止因为zc一天涨30-50%的极端情况。
空的原因是基于基本面和情绪面。情绪面这几天内房讨论区一片欢腾，各个讨论区可以看到公司能上x元的美好憧憬以及地产粉的种种晒截图，说明情绪面处于高点。基本面的话，我周末在抖音、B站等大致看了差不多上百个各个房产销售人员的卖房视频，看到新房打折很厉害，二手房房价持续下行且库存持续上涨卖出较难，尤其是我龙重仓的二三线城市郊区更是重灾区。这种情况下，假设我龙获得了中海的融资待遇，也不过是类比一个可以无限借钱补仓确保不爆仓的5倍在股市下跌通道中的股票杠杆投资者，资产负债表最终会参考中国华融，更何况我龙的融资能力很难达到中海水平，而负债率大大高于中海，PB也高于中海，且我龙不计提减值PB有水分，更不用说和港资地产龙头新鸿基地产比了。
量化来说，就是我龙真实PB（假设和其他公司一样计提资产减值）0.7，真实负债率75%（考虑明股实债），穆迪评级Ba1。中海PB0.41，真实负债率65%（考虑明股实债），穆迪评级Baa1（比我龙高3级）。新鸿基地产PB0.38，负债率25%（负债率25%的公司不需要明股实债），穆迪评级A1（比我龙高6级）。那么我龙总资产折扣率0.75+（1-0.75）*0.7=0.925，中海总资产折扣率0.65+（1-0.65）*0.41=0.79，新鸿基地产总资产折扣率0.25+（1-0.25）*0.38=0.535。也就是目前各个公司的股价，相当于打9.25折的我龙的总资产包，打7.9折买入中海的资产包（比我龙评级高3级），打5.35折买入新鸿基地产的资产包（比我龙评级高6级）。
注：我龙品牌部的员工如果有意见，可以回复下我的数据或逻辑哪个是错的，你们小号那么多怕啥，删帖限流算啥本事？如果只是删帖限流的话我不怕，本帖已经备份，被删了就重发。连我融也只敢在售楼部打人，还要关灯关摄像头，我反正不相信你们能够跨省到我家来打我，你们又不知道我家的电闸和摄像头在哪里。[俏皮]
上周五和这周一，确认看到融创中国债转股上市套现后，我已经基本平掉了我龙的空仓，这一批平仓成本大概在12.3以下。除此之外小仓位的旭辉、越秀、美的等空仓也一并平了，平仓原因绝不是因为看好我龙（对比其他地产公司，我龙依然非常高估），而是我要集中子弹参与融创的套利。
我的券商盈透无法做空融创中国。想必是因为融创中国的做空需求太多，且港股通持股比例太高，债转股前港股通持股超过总股本30%，也就是说除了老孙和高管团队外，流通股一大半都被港股通买走了，而港股通无法借出券源让券商分配给做空者做空，需求旺盛+供应短缺导致早就没券源，但盈透可以做空融创服务。
融服基本面我没怎么关注也不太懂，但我深知融创中国和融创服务的散户重叠性非常高，而且他们之间经常搬砖，搬砖的依据很大部分是股价表现，大多数融服散户此前都是融创的股友，后来为了规避融创的倒闭风险（其实这是他们的认知缺陷，没保完交楼前想倒闭？想得美）但又对融创对老孙感情深厚，所以转而买入持有融服，是标准的融粉。现在在他们的眼里，融创债转股后倒闭风险基本消除（我不懂为何减少1.6%的总负债，负债率从95%以上降到93%以上就叫消除了风险？房地产企业负债率50%以下才是健康水平吧？anyways反正他们的逻辑如此），而股价反而大跌，虽然涨回40元或8848不现实，但合理价格应该是4元8元或10元20元，因此要大买狂买拼命买。不过显然他们早已重仓、满仓甚至杠杆，想要抄底融创就要卖出融服，融粉高喊抄底融创的声音越大，融服的抛压越大。基于这种逻辑，我把平龙湖空仓腾出的子弹换成了几十万股融服空仓，成本大概是1.95左右，未来几天密切关注融创中国的走势，融创中国、融创服务股价都稳定后就平仓，吃一波融创服务的抛压就走人。当然如果我看错了，融服股价要能升破2.05说明我看错了，坚决平仓止损。
昨天$恒生指数(HKHSI)$ 大跌，今天弱势反弹，我觉得在当前大盘点位下做空应该更加小心些，所以今天我平掉了一半我龙的空仓，平仓平均价格不到12.8，如果未来我龙小幅度反弹，那我会继续平掉剩余的空仓。平仓原因是因为做空比做多风险更大，尤其是在恒指16300的背景下，而且在种种坏消息下，指不定又来个新zc，新利好之类的，还是小心为妙。除了我龙外，我今天也平了几十万股恒大空仓，当然仓位本来就比我龙小很多。
从基本面和同业对比判断，我认为我龙还是严重高估的，我不认为我龙一定会暴雷，但PB太高，降到0.2-0.3比较合适，至少要比$万科A(SZ000002)$ 、$中国海外发展(00688)$ 等的港股有折价才合理吧。当然如果掺水财报（不计提减值，投资物业估值高）被外资普遍看穿则可能戴维斯双杀。还是维持我此前的认知，2025年或以前我龙股价被达力集团超过，这个认知是由两个公司的负债水平、资产质量、财报保守程度等因素产生的。所以我未来还会再找合适时机空回来。我从接近30元开始滚动做空我龙，高位卖空相对低位平仓，目前成本价超过40元，当然比50元还有一段距离，继续努力。
我已被我龙品牌部限流，所以这贴就不$ 我龙了。在跟帖中发，同时该贴已备份，如果被删我会继续重发。
其实我一直不明白为何总有人要强调有息负债，单单把有息负债拿出来说事。明明无息负债中的合同负债、供应商货款这些是zf明确定义的最优先负债（保交楼）。而且现在不比以前，工程进度被业主严格监督，一旦停工或缓工，那就是产生严重的负面影响，进而导致销量下滑，相比之下反而是有息负债优先级差很多。美元债欠着不还，如果交楼进度正常且房子口碑好保交楼完成的好，房子还是有人要的。
无息负债里唯一比较友好的是增值税计提，这些会随着房价下跌而减少，但多数无息负债不但无法忽视，还是开发商的命根子。
在这里说几句：
1、地产行业整体是有风险的，但有一些公司是有机会穿越周期的，什么时候才是最好的介入时机，这个和每个投资者具体的投资认知、投资风格、投资周期、风险偏好等等有关，不能一概而论；
2、这个阶段所谓的估值是最不可靠的，一些投资者很喜欢拿市净率说事，但对于地产这个行业的特点和实际运作却缺少最基本的理解，极容易做出轻率的判断；所以，在行业没有出现拐点，或者恢复到一个相对均衡稳定的状态时，我始终建议普通投资者不要参与地产股投资/投机；
3、对于少部分对于地产有一定认知且风格稳健的投资者，我的建议是，这个阶段定性比定量重要且相对可行。定性，可以让你决定什么公司是不可以投的；定量，则让你评估大致什么价格可以参与。错误的定性+精确的定量=更大的错误，尤其是在一个大部分公司难以精确定量的阶段（目前雪球上几乎所有的试图做精确定量分析的基本都错误得离谱），因此，把精力放在尽可能准确地定性+相对模糊的定量，成为这个阶段做地产股投资的一个不完美但相对可行的方式；
4、公司的质量远远比估值重要。任何时候都是如此，这个阶段就更是如此；
5、尽量以合理价格买你看得懂的好公司，也不要用你认为便宜的价格买你自以为懂的公司；
6、请不要试图去做比较，很多时候幼稚得可笑。（押韵[大笑]）
$融创中国(01918)$ $融创服务(01516)$ 保交楼才是降负债率大头和重点，算算今年融创保交楼25～30万套会降低多少负债率。按25万套计，每套100平米，每平1.4万元计算，今年保交楼至少降债3500亿。
今天再买入一笔12.5，近期分几次把之前以均价14.72左右减仓的部分全部补回，补仓均价约13.24，相当于以9折补回。如果回落至12以下计划继续分批增仓。地产销售短期难有起色，加上评级机构对国家和行业先后降级，国央企走势亦受影响。政策发力民企融资仍然是治标不治本，只能暂时延缓暴雷风险，只有行业整体在新的量价水平下实现内生现金流平衡才有可能谈估值。因此，现阶段依然是博弈政策的阶段，继续下注极少数有望穿越周期的龙头房企。地产形势稳定之前，地产股投资/投机仍需谨慎。$龙湖集团(00960)$