房地产未来前景如何？房价是像美国一样短暂回调后继续向上，还是像日本一样房产价格低位徘徊二十年。回答这个问题，不仅关乎我们的股票投资也关乎千万百姓的房产财富。
我手中没有预测未来的水晶球，不确定未来的中国是日本还是美国。但我们通过逻辑推理，寻找一些房价上涨的关键因素，大概判断下各种情况的概率。
1.房价上涨的关键因素是经济发展（通胀）与人口增长无直接关联
虽然房价上涨与人口的增长有很大的关联度，但不是直接的关联。人口的增长推动了经济发展，在经济增长的情况下人口的增长助推了房价上涨，但不代表人口不增长房价就不上涨了。以下是我找到的人口与房价不同步的几个国家和地区：
虽然中国人口总量开始下滑已经是无法扭转的事实，但并不意味着房价必然下跌。房价的上涨，更多与经济增长相关，而这个经济增长可以是有水份的增长，也就是大水漫灌。
自上世纪90年代房地产泡沫破灭以来，日本就长期陷入通缩局面。从经济学角度看，在纸币时代出现长期的通货紧缩是让人匪夷所思的。据多方资料研究，日本在泡沫破灭后，并没有采取果断的措施挽救经济，而对于超常规的货币政策保持谨慎态度，与2008年金融危机美国采取的货币政策相比，日本过于保守。而直到安倍晋三上台，推出安倍经济学后，日本才慢慢从通货紧缩的泥淖中走出，伴随着的就是日本房价上涨，而同期日本人口总数持续下降。
2.未来中国经济是通胀还是通缩
在纸币时代治理通胀的难度比通货紧缩的难度大很多，很多失败的国家都伴随着恶性的通货膨胀，对通胀保持警惕是必要的，但通货紧缩对经济的破环不容小觑。通货紧缩意味着整个社会经济活动都处于收缩，长期通缩会导致整个社会失去活力进入低欲望时代，就如人常说日本的“平成废柴”。
在纸币时代治理通货紧缩非常简单，只需要多发货币。但货币发行，必然会带来财富的再分配，如何用好财政政策和货币政策，让多发的货币尽量去到社会最需要的地方，这是政策制定者需要去衡量的一件事情。比如央行直接购买国债，资金用于收购烂尾楼改造为保障房，再比如加大二胎家庭的补贴，提高社会保障，再极端点央行直接下场购买股票ETF。
温和的通货膨胀犹如经济润滑剂是最有利于经济发展的一个状态，这是经济学界普遍认可的一个规律。如何产生通胀，这是考验执政者的智慧的一件事情。
我相信政府当局最终会做出正确的政治决断，在中国这种政治体制下可能会释放出磅礴的力量。
3.中国房地产市场是否有泡沫
房地产市场是一个区域分化很明显的市场，也是个受政策影响极大的行业。在像鹤岗这样的城市，房地产基本属于工业品，新房的价格中几乎不包含土地溢价，这种价格不存在泡沫，但历史存量的供给以及经济增长乏力最终价格难以上涨。在二线以上的城市，近几年土地供给是被限制的，新房开工面积也是逐年下滑，虽然从房价收入比看，房价依然很高，但政策人为限制使得供给并不能完全满足社会需要，尤其是高端楼盘仍然非常稀缺。当前一二线城市的价格下调，主要是通货紧缩下收入预期下降，导致房地产供给和价格的再平衡，在这个再平衡过程中，政府政策扮演着非常重要的角色。
所以选择那些在2024年还不会暴雷的房地产股票，可能还是有机会的，但是黎明前的黑暗还有多漫长，最终的答案可能是在那些政策制定者的脑袋中。