2023年3月30日，港股上市的旭辉永升生活服务发布三项公告，分别涉及延迟发布年报、交易所停牌以及内幕消息公公告。问题核心就是同一实控人公司之间的关联交易：核数师【审计师】收到匿名电子邮件指控，公司与旭辉控股之间涉及若干关联交易，涉及的总金额为18亿人民币。
5月16日，公司进一步公告，审计师德勤辞任。
8月30日，发布盈利预警、延迟发布2023年中期业绩以及继续停牌的公告。
9月16日，发布独立审查的结果，进一步披露了匿名信的指控：
(A) 旭辉控股挪用本公司[原文如此] 【说明是永升生活服务内部信息人士的指控】名下的現金及银行结余18亿人民币，以支持旭辉控股的流动性；
(B) 在18亿人民币中，旭辉控股与本公司通过交易的方式构建资金往来，包括（1）出售停车位以换取本公司支付的按金以及（2）间接向本公司出售其中私募基金中的投资，私募基金的投资的实质存在疑问；
(C) 交易没有获得批准。
独立调查的下属委员会由独立非执行董事组成，并聘请法律顾问，对问题进行了回顾，公告对独立调查结果是如下说明的：
独立法律顾问
（a）审查及分析本公司提供的文件（包括交易协议及其条款、相关项目的内部评估及财务分析以及本集团作为项目审批依据的财务预测、审批记录、付款记录、本集团租售部（「租售部」）年度预算的内部演示，本集团的投资标准）以及陈述;
及（b）为达到上述目的，与本集团若干参与租售部运营及╱或签署或批准有关交易的人员及（如适用）若干交易对手方进行访谈。 独立法律顾问在其事实调查报告中向下属委员会简要报告以下情况（受报告中指明的相当惯常的假设及限定条件所规限）：
关于指控（A）及（B）
（a）自2019年起，物业销售代理一直为本集团业务发展的重点之一，以作为有机增长，并善用本集团物业管理部门可获得的资源（包括潜在客户的资料）。 截至 2022年底，租售部已拥有相当规模的员工队伍，基本覆盖中国的所有地区;
（b）本集团订立多项协议，据此，本集团于2022财政年度就旭辉集团住宅开发项目中尚未售出的停车位及储物设施向旭辉集团提供销售代理服务（「旭辉销售代理交易」），并就此支付按金。于2022财政年度之前订立的旭辉销售代理交易亦须于2022财政年度期间支付若干按金。本公司视该等旭辉销售代理交易的合约为本集团成员公司与旭辉集团之间订立的、属于本公司日期为 2019年3月22日、 2021年4月22日、2021年12月23日及2023年9月26日的公告所披露的销售代理框架协议及相关补充协议项下的个别协议;
（c）就2022财政年度与其他开发商进行的停车位交易或物业销售代理而言，本集团已与一间非旭辉集团开发商（经本公司确认为独立第三方）的附属公司（「独立开发商集团」）订立多份独家销售代理协议，涉及为独立开发商集团销售商业单位，以及向独立开发商集团支付合共约人民币3亿元的可退回按金（「独立销售代理交易」）。 该等独立销售代理交易符合本集团扩大其非旭辉集团客户及销售代理库存基础的目标，并被视为本集团与独立开发商集团之间的区域性合作，主要集中在本集团比独立开发商集团拥有更大影响力的地区。
根据本公司的陈述，除（i）旭辉销售代理交易及独立销售代理交易; （ii）涉及停车位但均不涉及旭辉集团的两项收购; 以及（iii）与不同物业开发商进行的销售代理交易（就指控 （A）及指控（B）而言，个别交易并不重大）外，本集团未与其他开发商进行任何其他涉及停车位或物业销售代理的交易;
（d）本集团在物业销售代理业务方面有相当明确的业务目标、系统的预算编制程序，其中包括高级管理层、地区办事处及租售部参与制定本集团该项业务的总体预算，以及支持商业条款的标准化项目评估规程（包括按金金额，如相关）。 对于与开发商合作的独家物业销售代理而言，向该等开发商支付按金属相当普遍的市场惯例。旭辉销售代理交易及独立销售代理交易的个别项目由本集团的相关区域办事处确定，并就主要商业条款进行协商，以实现本集团的业务目标、预算及该区域办事处的业绩效益;
（e）本集团于2022年12月收购四只基金的少数股东权益（「基金收购」，连同旭辉销售代理交易及独立销售代理交易统称为「有关交易」），其中（i）两只基金的卖方于本集团进行有关收购前不久从旭辉集团购买其于该等基金的权益; 及（ii）本集团投资于一只基金，而该基金的基金管理人亦管理旭辉集团最近退出的另一只基金。 本公司已确认，基金收购中的所有交易方均为独立第三方。本集团在此三只基金中的投资总额约为人民币197百万元。 本集团对其剩余现金有特定的投资标准，即从2022年前寻求物业管理领域的投资，转变为通过投资经理在可能被认为与本集团核心业务相关的行业进行战略投资，基金收购亦符合该等标准;
及关于指控（C）
（f）本集团为有关交易制定标准化的审批流程，并无迹象表明在审批该等交易时缺乏独立性，就基金收购而言，亦无迹象表明本集团内部的审批人员事先了解旭辉集团之前在该等基金中的权益。
最终，下属调查委员会否认了相关指控。
但是查看9月16日发布的全年业绩，看资产负债表，又能说明很多问题：
1、 投资物业由5897万增长至55668.4万，净增加49771.4万；
2、 预付及其他应收款项从36.7万增加至20445.6万，净增加20408.9万；
3、 金融资产增加38444万；
以上几项合计10.86亿，而非流动资产总额从19.4亿增加至31.6亿，同比增长63.2%，而营业收入增长仅36.5%。
在流动资产项：贸易应收款项从7.88亿增长至17.72亿，同比增长124.75%；预付款项从5.36亿增长至15.14亿，同比增长182.5%。这些都同营收增长不一致，而现金及现金等价物从39.85亿降低至15.34亿，降低24.5亿。
一方面是营业收入从47亿增长至62.8亿，同比增长36.5%，另一方面是现金大幅减少，所以18亿的关联交易不是空穴来风。
而公司发布的2022年业绩报告没有披露现金流量表。
利润表的分析
从主营业务上来看，包括四大块，分别为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务。
其中，社区增值服务包括家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务和公用区域增值服务。社区增值服务与物业管理服务一样，通常是面向小业主的。
非业主增值服务，包括协助销售服务、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务、交付检验服务。
在房地产开发业务不能恢复，消费需求不振的情况下，社区增值服务类似可选消费，消费降级和毛利率降低是常见现象；非业主增值服务依赖于房地产开发业务规模和公共基础设施的建设，在目前也很难增长。
城市服务包括城市环境、垃圾分类处理、路政设施安装、园林绿化、老旧社区改造、智慧街区建设。总而言之，主要是承接原来由政府部门提供的公共服务，买单的是政府部门。在政府债务负担较重的情况下服务毛利率较低，只具有摊薄部分成本的作用，且应收款账期可能较长。
从营业收入构成上，也能验证这个判断，2023年H1，物业管理服务保持了15.8%的增长，由于是预收款模式，有利于为公司现金流提供支撑。
社区增值服务和非业主增值服务收入分别同比减少24.8%和31.2%。如果将增值服务类比可选消费，下半年也将是继续降低的趋势。
表：主要业务毛利率
从毛利率的情况来看，作为核心业务的物业管理服务毛利率为19.4%，如果以万物云为对标对象，应逐步企稳。
社区增值服务下降较快至29.7%，毛利率是否企稳还有待观察；另外，非业主增值服务企稳。
城市服务毛利率仅7.6%，这块业务基本不赚钱。
我们观察利润表，虽然物业管理服务增长， 但2023年H1总的营收增长趋势停滞，经济回暖以后管理费用和营销费用可能还会有增长。
现在税后净利率为9.2%，看起来是企稳了，但是考虑到22年的年报和23年中报是同时发布的，利润率可能经过调节，那么净利率是否企稳还有待几个季度的观察，如果参照万物云，长期维持在8%的水平具有一定可能性。
公司价值评估
如果3年后公司营收达到100亿，按照8%的净利率，则税后利润为8亿，少数股东损益按照20%计算，则归母净利润为6.4亿。
按照10倍PE估算，市值为64亿，折算成现值，按照0.5折算，是32亿。
关于公司资产方面，参照金科服务，金客服务在23年H1计提了21.5亿的金融资产减值。
对旭辉永升服务的流动资产和非流动资产进行计提处理，负债端全额继承，资产负债表进行调整后公司的净资产为12.9亿，低于公司的在手现金17.5亿。
那么公司的估值范围是12.9亿-45亿。
那么公司的价值就是物业服务创造现金流的价值，价值的兑现要打破“刚性兑付”，所谓刚性兑付就是关联方持续掏空公司现金流。方式有两个，要么旭辉控股破产，公司一心一意发展物业管理服务，要么找到接盘方把物业管理公司卖掉，这时接盘方要彻底对公司进行审计，这对旭辉永升服务的实控人是比较难接受的。