再保守一点,请关注各REITS的投资风险(其实招募说明书中有披露)!!!例如:
(1)508008,改扩建带来的风险。
(2)508009,有一笔13亿长期借款,根据招募说明书披露,2029年将还本金的83.5%,折合每份1.0855元。
就未来可分配现金流而言,潜在的交通流量收入增长能否覆盖这些不利影响,需要投资人审慎判断。
三、结论
本文给出的是一种静态的、保守年化收益率估计方法。一个难以确定的变量是未来可分配金额的年均增长率,此方法估计出的保守年化收益率加上可分配金额的年均增长率才是最终的收益率。
至于如何预判未来可分配金额的年均增长率,需要投资人自行决定。结合国家GDP的增长和大的经济环境,个人觉得长期可持续的5%增长应该属于很乐观的估计了。所以对于这类REITS的年化投资收益率不能有过高的期望(>10%),同时要做好长期打算。不过,当考虑无增长条件下的收益率已超过长期债券收益率时,已具备了一定配置价值。
(对于其它的几只高速REITS,大家不妨自行计算一下,看它们能否达到你自己的投资安全边际要求)
再保守一点,请关注各REITS的投资风险(其实招募说明书中有披露)!!!例如:
(1)508008,改扩建带来的风险。
(2)508009,有一笔13亿长期借款,根据招募说明书披露,2029年将还本金的83.5%,折合每份1.0855元。
就未来可分配现金流而言,潜在的交通流量收入增长能否覆盖这些不利影响,需要投资人审慎判断。
508009今天中午收盘6.742,13亿借款折合每份1.3元,所以现价投资成本毛估为6.742+1.3=8.042。按新价格(8.042)代入上次数据表格计算,保守投资年化收益率为5.14%。由于13亿借款利率约定为5年期LPR下调120个基点,即该笔借款目前利率为3%,这样,REITS持有人的年化收益率应该比5.14%高。
按照11月22日508009份额解除限售公告,账户名称后缀带有“资产管理计划”之类的份额有11800万份,保险产品“传统-普通保险产品”持有2140万份,保险公司资金持有3200万份,券商及投资类公司持有5570万份。很明显,严格意义上的长期投资资金是保险持有的5千多万份,解禁份额构成中长期投资资金少是508009近期下跌的原因之一。归根结底,市场走势证明了一年前发行价格过高。
你忘记了还要每年归还贷款,共13亿
高速不是永续的,15年20年 等你收利息回本后,高速就被政府回收回去了,相当于本没了!
年化4.85%
大修费用还要考虑
是不是还要加上每年分红再买入,到手份数会增加
评估时是按每年收入增长百分之几来计算的,实际这条高速今年怎么比去年收入下降了。前面的IRR计算方式就是错的。
可持续的5%增长?结合目前的宏观环境,可持续的2%增长已算乐观,如果有5%年增长率,REITS就是香饽饽。