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按照过去的记忆,以前开发商可以用土地作抵押,可以拖欠建筑商的款项,可以拿到预售证之前就抵押房产,所以一般在一个楼盘的第一期(假设分五期)成功销售80%以后,就可以让这个项目自我滚动下去,做到现金流平衡(所以第一期往往不建车库,为的是早日销售)。从第二期开始,就可以实现现金流的净流入了,虽然财务上贡献的净利润还不是很好看。这个项目越到后面几期,贡献的净利润就开始成倍成倍的增长了。
所以,如果一定要去细化分析那个地产股在短期内有爆发力,我觉得可以研究一下这样一个数据,即所有项目中(包括已拿地、在建和在售),在售楼盘销售进度超过30%的项目份额,相比在建和销售比例在30%以下的份额,这个比值越大,就越有可能在未来的短时间内实现业绩爆发。。。
有点复杂,不知对否?
追求快周转的地产公司如万科,不过于追求产品的毛利率,而是寻求毛利率和资产周转率的平衡,终极目的在于提高净资产回报率,而股价最终会反映出这一努力的结果。与持有型物业获得租金的稳定增长和资产升值的地产公司不同。快周转的地产公司如同吃桑叶的蚕,尽量比同伴多吃新鲜的桑叶,对资金的渴求永无止境,把财务杠杆的使用到极致。如果平衡把握不好的话,如前几年的顺驰,遇到调控,资金链断裂,只能廉价卖掉。所以快周转的公司必须要能把产品尽快卖掉才能腾挪资金,势必要捕捉客户的需求,讲究产品的品质才能卖出产品。归根到底,地产公司必须要做出好的产品才能生存,忘记这点的最终会受到市场的惩罚。地产公司年报中的预收账款往往反映了来年的销售收入(但不是严格对应),客户的需求层次不同,就会出现不同运作模式的地产公司,看净资产收益率我觉得比较现实些。